TJ 93008, 1 juin 2026, RG 26/00295

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
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REFERENCES : N° RG 26/00295 -
N° Portalis DB3S-W-B7K-4NWO

Minute : 26/447

S.C.I. ESPECEL
Représentant : Me Sophie CHAMBEFORT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0321

C/

Monsieur [J] [N] [X]
Madame [V] [C] [W]

Exécutoire délivrée le :

à : Me CHAMBEFORT

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 01 Juin 2026;

par Madame Béatrice KAYSER, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 16 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Béatrice KAYSER, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. ESPECEL,
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Sophie CHAMBEFORT, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [N] [X],
demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [V] [C] [W],
demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 avril 2023, la société SCI ESPECEL a consenti un bail d’habitation à M. [J] [X] et Mme [V] [W] sur des locaux et un emplacement de parking situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.700 euros.

Les défendeurs occupent également sans droit ni titre les emplacements de parking (numéros 7 et 8) situés au [Adresse 4], non compris dans le bail.

Par actes de commissaire de justice du 21 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5.315,34 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [X] et Mme [V] [W] le 21 mai 2025.

Par assignations du 5 janvier 2026, la société SCI ESPECEL a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
Condamner solidairement M. [J] [X] et Mme [V] [W] à payer à la SCI ESPECEL la somme de 14.272,39 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,Constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,Condamner solidairement les défendeurs à payer à compter de la résiliation et jusqu’à leur départ une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, Ordonner l’expulsion des défendeurs de leur personne de leurs biens et de tous occupants de leur chef des lieux loués au besoin avec l’assistance de la force publique,Constater l’occupation sans droit ni titre par les défendeurs des emplacements de parking numéros 7 et 8 non compris dans le bail,Condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation échue des emplacements de stationnement numéros 7 et 8 arrêtée au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 21 mai 2025,Condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation à venir d’un montant de 60 euros mensuel par emplacement de parking à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à libération complète des emplacements ;Ordonner l’expulsion des défendeurs des emplacements de stationnement numéros 7 et 8 ainsi que de tous véhicules,Condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à venir est de droit.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 janvier 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 16 mars 2026, la société SCI ESPECEL, représentée, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 mars 2026, s'élève désormais à 23.642,44 euros. La société SCI ESPECEL considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [J] [X] et Mme [V] [W], comparants, ont reconnu leur dette locative de 23.642,44 euros et exposé que des difficultés de santé les avaient empêchés d’honorer régulièrement le paiement des loyers. Ils ont déclaré percevoir respectivement des revenus mensuels de 1.500 euros et 600 euros.

Les parties ont indiqué qu’aucune procédure de surendettement n’était en cours.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SCI ESPECEL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 21 mai 2025 et que la somme de 5.315,34 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. En l'absence d'autre élément permettant d'établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il n'y a pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet du commandement de payer litigieux.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 juillet 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SCI ESPECEL à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté - laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Il ne sera donc pas fait droit à la demande de séquestration des meubles.

Cependant, il ressort des débats que l'expulsion de M. [J] [X] et Mme [V] [W] entraînera des conséquences d'une exceptionnelle dureté au sens de l'article L. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, compte tenu de la précarité actuelle de leur situation : il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SCI ESPECEL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 mars 2026, M. [J] [X] et Mme [V] [W] lui devaient la somme de 23.642,44 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [J] [X] et Mme [V] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 23.642,44 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025 sur la somme de 5.315,34 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 8.957,05 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Son montant est égal au montant du loyer révisé pour le logement et l’emplacement de parking consenti au titre du bail du 24 avril 2023 augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux et de l’emplacement de parking avec remise des clés à la société SCI ESPECEL ou à son mandataire.

4.Sur les emplacements de stationnement

Il résulte des pièces produites et des explications non contestées de la société SCI ESPECEL que les emplacements de stationnement numéros 7 et 8 ne sont pas compris dans le bail conclu le 24 avril 2023.

En application de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, sous réserve des limites légales.
Il s’ensuit que toute occupation d’un bien immobilier sans titre constitue une atteinte au droit de propriété ouvrant droit à indemnisation sur le fondement de la responsabilité délictuelle prévue à l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, M. [J] [X] et Mme [V] [W] occupent les emplacements de parking numéros 7 et 8 sans droit ni titre. Cependant, si le principe d’une indemnité d’occupation est acquis en réparation du préjudice résultant de la privation de jouissance des lieux, il appartient au demandeur d’en établir le fondement et les modalités d’évaluation, conformément à l’article 1353 du code civil.

Or, la société bailleresse ne produit aucun élément permettant de déterminer avec certitude la date à laquelle cette occupation sans droit ni titre a débuté.

Dès lors, si la sommation de payer du 21 mai 2025 constitue une mise en demeure utile, elle ne saurait, en l’absence d’éléments complémentaires, fixer de manière certaine le point de départ de l’indemnité d’occupation réclamée.

Il convient en conséquence de fixer le point de départ de l’indemnité d’occupation à la date de la constatation judiciaire de l’occupation sans droit ni titre, soit à compter du présent jugement, et de rejeter la demande tendant à fixer ce point de départ au 21 mai 2025.

Il y a également lieu d’ordonner l’expulsion des défendeurs des emplacements de stationnement numéros 7 et 8 ainsi que l’enlèvement de tous véhicules ou biens leur appartenant.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [X] et Mme [V] [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,