TJ 33063, 30 juin 2026, RG 24/10098

N° RG : N° RG 24/10098 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZ2B
5EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND

63D

N° RG : N° RG 24/10098 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZ2B

AFFAIRE :

[S] [N], [O] [E]

C/

S.A.S. [G] [M]

Décision nativement numérique exécutoire délivrée
le
à
Avocats :
la SELARL GREGORY BELLOCQ
la SELARL MP AVOCAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,
Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,
Jean-Noël SCHMIDT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier, lors des débats et du délibéré
Madame Isabelle SANCHEZ cadre greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Avril 2026, tenue en rapporteur conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [N]
né le 20 Décembre 1967 à BESSANCOURT
de nationalité Française
35 boulevard Lefebvre
75015 PARIS

représenté par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

Madame [O] [E]
née le 01 Décembre 1973 à LYON
de nationalité Française
35 boulevard Lefebvre
N° RG : N° RG 24/10098 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZ2B

75015 PARIS

représentée par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.S. [G] [M]
46 rue de Provence
PARIS 9 75009

représentée par Maître Martin PEYRONNET de la SELARL MP AVOCAT, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

En 2015, Monsieur [S] [N] et Madame [O] [E] ont souhaité réaliser un investissement immobilier locatif dans le cadre d'un dispositif de défiscalisation. Leur conseiller en investissement, M. [P] [B], leur a présenté un projet de réhabilitation immobilière porté par le groupe [G], portant sur un immeuble situé 77 rue des Faures à Bordeaux.

La société [G] [M] a établi à cette occasion une plaquette commerciale décrivant une opération de réhabilitation comportant notamment, au 3ème et au 4ème étage de l'immeuble, un appartement T3 en duplex de 55,88 m², objet du lot n° 4 figurant à l'état projeté. Les plans d'avant-projet présentaient la réunification des deux niveaux avec déplacement de la porte palière du 3ème étage, intégration de la dernière volée d'escalier et installation d'une baie vitrée au 4ème étage. La grille des prix fixait le coût total de l'opération à 318.620 euros (foncier et travaux), soit un prix de revient de 5.701,86 euros par mètre carré. Une attestation de valeur locative, établie le 28 avril 2015 par la société [G] CONCEPT CONSEIL FINANCIER - filiale détenue à 100 % par M. [I] [X], président d'[G] [M] - confirmait que le lot n° 4 était un appartement T3 en duplex de 55,88 m² dont la valeur locative était estimée à 700 euros par mois.

Le 8 mai 2015, Monsieur [N] et Madame [E] ont signé une lettre d'intention d'achat pour le lot n° 4 au prix total de 318.620 euros, ainsi qu'une lettre d'engagement à adhérer à l'ASL 77 rue des Faures, maître d'ouvrage de l'opération, avec une quote-part dans le budget travaux de 178.995 euros.

Par compromis en date des 9 octobre et 23 novembre 2015, conclus avec la société CHATELET INVESTISSEMENT, porteur de l'immeuble pour le groupe [G], les demandeurs ont acquis cinq lots de copropriété : le lot n° 4 (appartement au 3ème étage) et les lots n° 5, 6, 7 et 8 (parties de combles au 4ème étage), pour un prix de 139.625 euros. Le compromis comportait des clauses précisant que les lots situés au 4ème étage n'étaient pas à usage d'habitation. Une copie de la demande de permis de construire, qui réservait expressément le 4ème étage à la réalisation de trois celliers non habitables, était stipulée annexée au compromis, de même que des courriers antérieurs datant de 2013 d'IN CITÉ sur les prescriptions d'urbanisme applicables à l'immeuble.

La réitération par acte authentique est intervenue le 5 avril 2016, en présence du notaire des demandeurs.

Par courriers des 17 décembre 2018 et 11 mars 2019, IN CITÉ a informé les parties concernées que la réunification des niveaux en duplex n’avait jamais été autorisée par le permis de construire, ni même sollicitée, le 4ème étage étant réservé à trois celliers. M. [X], représentant d’[G] [M], était destinataire en copie de ces courriers et était présent lors de la visite d’IN CITÉ du 1er mars 2019.

Ce n'est qu'à la lecture des courriers d'IN CITÉ de 2018 et 2019, communiqués par mail le 21 avril 2021, que Monsieur [N] et Madame [E] ont découvert l'impossibilité définitive de créer un appartement en duplex. Le lot du 4ème étage, d'une superficie de 8,18 m², est demeuré à usage de cellier.

Après des échanges amiables infructueux, le conseil des demandeurs a adressé à la société [G] [M] une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 novembre 2023, restée sans réponse.

Procédure

Par acte délivré le 29 novembre 2024, Monsieur [N] et Madame [E] ont assigné la société [G] [M] devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins d’indemnisation au titre de manœuvres dolosives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er avril 2026.

PRÉTENTIONS de M [S] [N] et Mme [O] [E], acquéreurs :
Dans l’assignation introductive, valant conclusions, au visa de l’article 1240 du code civil, les demandeurs sollicitent du Tribunal de :

CONDAMNER la société [G] [M] à leur payer la somme de 32.648,83€ en réparation de leur préjudice au titre de la dépréciation de leur lot du R+4, avec intérêt au taux légal à compter du 30 novembre 2023, date de la mise en demeure
CONDAMNER la société [G] [M] à payer à leur payer une indemnité commune de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNER la société [G] [M] aux entiers dépens qui comprendront notamment les droits de recouvrement et d’exécution du Commissaire de Justice prévus aux articles A444-1 et suivants du code de commerce. À l'appui de leurs demandes, les consorts [T] soutiennent qu'[G] [M] a commis des manœuvres dolosives en leur présentant, via sa plaquette commerciale et l'attestation de valeur locative de sa filiale ACCF, un appartement T3 en duplex de 55,88 m² comme un projet réalisable et certain, alors qu'[G] [M] savait, ou aurait dû savoir, que le permis de construire obtenu n'autorisait pas la réunification des niveaux.
Ils font valoir qu'[G] [M] pilotait l'opération dans sa globalité à travers ses différentes filiales, et que son représentant M. [X], informé dès 2018-2019 de l'impossibilité définitive du duplex, a maintenu les demandeurs dans l'ignorance, allant jusqu'à leur soumettre en 2020 un protocole mensonger.
Le préjudice est évalué à partir du prix au mètre carré payé pour la surface habitable, appliqué aux 8,18 m² du lot R+4 réduits à l'état de cellier par un coefficient de pondération de 0,3.
PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR :
Dans ses dernières conclusions en date du 15/04/2025 la SAS ANGLYS [M] demande au tribunal de :
A titre principal,
-DEBOUTER Monsieur [N] et Madame [E] de toutes leurs demandes,
A titre subsidiaire, si par extraordinaire la responsabilité délictuelle de la société [G] [M] était retenue
- JUGER que le préjudice réparable de Monsieur [N] et Madame [E] correspond seulement au montant des travaux de rénovation non réalisés dans leur immeuble, soit la somme de 7 822,86 €,
- DEBOUTER Monsieur [N] et Madame [E] de toutes leurs autres demandes,
En tout état de cause,
- CONDAMNER Monsieur [N] et Madame [E] à la somme de 3.500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
La défenderesse soutient, à titre principal, qu'elle n'était qu'une holding non opérationnelle, étrangère à la maîtrise d'ouvrage, à la demande de permis de construire et à la réalisation des travaux, et que sa plaquette commerciale présentait un état prévisionnel du projet sans engagement ferme de sa part.
Elle fait valoir que les consorts [T], avaient connaissance des clauses du compromis mentionnant le caractère non habitable des lots du 4ème étage, ainsi que des prescriptions résultant des courriers de IN CITE.
À titre subsidiaire, elle soutient que le préjudice indemnisable ne saurait excéder le coût des travaux non réalisés dans les combles, calculé à partir de la quote-part des travaux de parties privatives.
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Pour le surplus de l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la faute délictuelle d'[G] [M]
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La faute délictuelle peut résulter de manœuvres positives, de mensonges ou de la dissimulation intentionnelle d'une information dont l'auteur sait le caractère déterminant pour la personne qui en est victime.
L'élément intentionnel est indispensable : une simple erreur, même grossière, ne suffit pas à caractériser la faute dolosive.
En l'espèce, la plaquette commerciale établie par [G] [M] décrivait le lot n° 4 comme un appartement T3 en duplex de 55,88 m², réunissant le 3ème et le 4ème étage, à des conditions de prix et de valeur locative précises. Les plans d'avant-projet annexés à cette plaquette représentaient graphiquement la réunification des deux niveaux.
En outre, l'attestation de valeur locative établie par la société ACCF - filiale d'[G] [M] détenue à 100 % par son président - confirmait cette configuration en chiffrant le loyer à 700 euros par mois.
Or il est constant que le permis de construire obtenu entre le compromis et la vente définitive - dont une copie était stipulée jointe au compromis - ne prévoyait pas la création d'un duplex mais réservait expressément le 4ème étage à la réalisation de trois celliers non habitables.
[G] [M], qui organisait l'opération globale dans sa structure de groupe - ACCF pour le conseil financier, [G] INVEST et LA BORDELAISE CRR pour les travaux, GSRI comme intermédiaire - ne pouvait ignorer le contenu du permis de construire qui conditionnait la faisabilité même du projet qu'elle commercialisait.
La présentation d'un appartement en duplex comme un projet certain et réalisable, alors que ce projet était irréalisable dans le cadre légal existant, caractérise une dissimulation intentionnelle d'une information déterminante pour le consentement des acquéreurs.
En second lieu, il est établi que M. [X], président d'[G] [M], était destinataire en copie des courriers adressés par IN CITÉ les 17 décembre 2018 et 11 mars 2019, lesquels mentionnaient expressément l'impossibilité de créer un duplex.
M. [X] était également présent lors de la visite d'IN CITÉ du 1er mars 2019.
Or, à aucun moment [G] [M] n'a informé les demandeurs de cette impossibilité définitive.
Au contraire, en mai 2020, la société a présenté à Monsieur [N] un protocole transactionnel avec sa filiale LA BORDELAISE CRR stipulant la réalisation des travaux de réunification dans un délai de douze mois - protocole que la filiale n'a pas signé.
Ce comportement, qui a entretenu délibérément une croyance infondée chez des acquéreurs déjà engagés, constitue un silence fautif intentionnel qui prolonge et aggrave la faute initiale.
La défense d'[G] [M], qui consiste à se présenter comme une holding non opérationnelle, est inopérante au regard de ces éléments. Il résulte en effet des pièces produites qu'[G] [M] commercialisait le projet en son nom propre - via sa plaquette et l'attestation de sa filiale ACCF - et que son président dirigeait ou supervisait l'ensemble des sociétés impliquées dans l'opération. A ce titre, la qualité de holding n'exonère pas d'une faute consistant à présenter comme réalisable un projet juridiquement impossible et à maintenir cette présentation pendant plusieurs années après en avoir eu confirmation.
La faute délictuelle de la société [G] [M] est en conséquence caractérisée.
Néanmoins, lorsque le comportement fautif de la victime a concouru à la réalisation du dommage dont elle demande réparation, cette circonstance est de nature à réduire, voire à exclure, l’indemnisation mise à la charge de l’auteur de la faute, le juge devant alors apprécier souverainement la part respective de chacun dans la réalisation du préjudice.
En l’espèce, si la faute de la société [G] [M] est retenue, il est établi par ailleurs que les consorts [T] ont eux-mêmes contribué à la réalisation de leur préjudice par leur négligence. En particulier, le compromis de vente des 9 octobre et 23 novembre 2015 comportait des clauses expressément signées indiquant que les lots n° 5 à 8, situés au 4ème étage, n'étaient pas à usage d'habitation, et l’indication que la copie de la demande de permis de construire - laquelle selon IN CITE réservait ce niveau à trois celliers non habitables - était jointe audit compromis à titre de pièce annexée. Ces pièces étaient donc accessibles aux consorts [T] et à leurs conseils avant la réitération de la vente. Une vérification élémentaire de la concordance entre le projet commercialisé et le permis ainsi annexé aurait révélé l'impossibilité du duplex au stade même du compromis.
Cette négligence - qui n'efface pas pour autant la faute d'[G] [M] - a ainsi concouru à la réalisation du préjudice et justifie un partage de responsabilité par moitié. Il sera en conséquence fait une juste appréciation des responsabilités respectives en mettant à la charge de chacune des parties la moitié du préjudice indemnisable.

Sur la détermination du préjudice
La demande principale des consorts [T] tend à la réparation intégrale de la dépréciation du lot R+4, évaluée à 32.648,83 euros. La défenderesse soutient que le préjudice ne saurait excéder le coût des travaux non réalisés, soit 7.822,86 euros.
La méthode de calcul retenue par les demandeurs - fondée sur la dépréciation de valeur vénale du lot R+4, calculée par application d'un coefficient de pondération de 0,3 à un prix au mètre carré de 5.701,86 euros, donnant une dépréciation unitaire de 3.991,30 euros par mètre carré pour les 8,18 m² concernés - traduit fidèlement le préjudice patrimonial réel : les acquéreurs ont payé une surface au prix d'un m² habitable et se retrouvent propriétaires d'un m² de cellier. Alors que la méthode fondée sur les seuls travaux non réalisés, proposée par la défenderesse, correspond à une logique de responsabilité contractuelle entre parties à un marché de travaux, qui n'est pas celle du présent litige.
Toutefois, le préjudice directement imputable à la faute d'[G] [M] n'est pas la dépréciation elle-même - qui résulte de l'impossibilité urbanistique préexistante - mais la perte de chance que les demandeurs, s'ils avaient été correctement informés dès l'origine, auraient soit renoncé à l'acquisition, soit négocié les conditions de prix pour tenir compte du statut réel des combles. Cette perte de chance, qui repose sur une probabilité raisonnable et non sur une certitude, doit être évaluée en proportion des éléments du dossier.
Au regard de la nature du projet - investissement locatif défiscalisant dont la rentabilité prévisionnelle reposait explicitement sur la superficie habitable en duplex - il est fortement probable qu'informés de l'impossibilité du duplex, les demandeurs auraient renoncé à acquérir le lot R+4 aux conditions convenues ou obtenu une réduction substantielle de prix. Ce taux de perte de chance est fixé à 80 %, ce qui conduit à retenir comme assiette de l'indemnisation :
32.648,83 euros × 80 % = 26.119 euros
Après application du partage de responsabilité par moitié, la condamnation de la société [G] [M] s'établit comme suit :
26.119 euros × 50 % = 13.060 euros.
Les intérêts au taux légal courront à compter du présent jugement, s'agissant de la fixation d'une indemnité en réparation d'un préjudice délictuel et non de l'exécution d'une créance préexistante certaine.

Sur les autres demandes :
- sur les dépens,
Les dépens seront supportés par la société [G] [M], en application de l’article 696 du code de procédure civile. Si les demandeurs n’ont obtenu qu’une satisfaction partielle en termes de quantum, c’est la faute de la défenderesse qui est à l’origine de l’entier litige, de sorte qu’il est juste de lui imputer l’intégralité des dépens.
Par ailleurs, il est rappelé que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code de procédure civile d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

- sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Les consorts [T] obtenant partiellement satisfaction, il est équitable de condamner la société [G] [M] à leur payer la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile. La demande de la défenderesse au titre du même article sera rejetée
- sur l’exécution provisoire,
L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal,