TJ 75056, 26 juin 2026, RG 25/11117

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies conformes délivrées
le : 26/06/2026
à : - Me A. GOULUT
- Me O. GROC

Copie exécutoire délivrée
le : 26/06/2026
à : - Me O. GROC

La Greffière,

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP référé

N° RG 25/11117 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBO7C

N° de MINUTE :
1/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 26 juin 2026

DEMANDEUR
Monsieur [X] [M], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Aurélia GOULUT, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #D1992

DÉFENDERESSES
Madame [C] [J], demeurant [Adresse 2] [Localité 2]
représentée par Me Olivier GROC, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #E1624
Madame [A] [B] [Q], demeurant [Adresse 3] [Localité 2]
représentée par Me Olivier GROC, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #E1624

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur Brice REVENEY, Juge, Juge des contentieux de la protection
assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 mai 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 26 juin 2026 par Monsieur Brice REVENEY, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.
Décision du 26 juin 2026
PCP JCP référé - N° RG 25/11117 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBO7C

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 1er février 2014, à effet du même jour, Mme [A] [W] a consenti à M. [X] [M] un bail d’habitation pour une durée de trois ans renouvelable à compter du 1er février 2014, portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer actuel de 742,00 euros, outre les charges.

Mme [A] [W] a fait donation de la nue-propriété du bien à sa fille, Mme [C] [J].

Un état des lieux, du 20 janvier 2014, avait établi un certain nombre de désordres.

M. [X] [M] a procédé, de son chef, à certains travaux.

Le 12 février 2025, M. [X] [M] a fait établir un constat par commissaire de justice.

Par acte du 23 juillet 2025, Mme [A] [W] et Mme [C] [J] ont adressé un congé pour vente, à effet au 1er février 2025.

Le 13 août 2025, un inspecteur du service technique de l’habitat de la Mairie de [Localité 1] a visité l’appartement et a rendu un rapport du 1er septembre 2025 relevant des désordres d’hygiène et de sécurité, où il mettait en demeure les bailleresses et le syndic d’y remédier dans un délai de trois mois.

M. [X] [M] a subi un nouveau dégât des eaux le 1 er octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice des 21 et 28 novembre 2025, M. [X] [M] a fait assigner Mme [A] [W] et Mme [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé.

Dans ses conclusions récapitulatives et en réplique, M. [X] [M] demande au juge des contentieux de la protection de ce tribunal de :
- le dire recevable et fondé en ses demandes,
- constater que le logement est insalubre et ne répond pas aux caractéristiques de décence prévues par l’article 2 du décret 2220 du 30 janvier 2002, ainsi qu’à celle imposée à l’article 2 de l’arrêté du 3 août 2016, portant réglementation des installations électriques des bâtiments d’habitation.
en conséquence,
- ordonner les bailleresses à faire exécuter, à leurs seuls frais, l’ensemble des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement loué à M. [X] [M], tel que cela est visé dans la mise en demeure du service technique de l’habitat de la Mairie de [Localité 1] du 1er septembre 2025, soit :

- assurer le fonctionnement normal et l’étanchéité des menuiseries
extérieures, notamment de la pièce principale.
- réaliser, en cas de remplacement de la fenêtre, des entrées permanentes d’air dans le bâti ou dans les maçonneries voisines des murs de façade,
- exécuter tous travaux nécessaires pour assurer une aération générale et permanente dans le logement, après une recherche, conjointe avec le syndic, des causes des infiltrations,
- et exécuter, ensuite, les travaux nécessaires pour remettre en état les revêtements de parois et de sols détérioré par les infiltrations, afin d’obtenir une surface adaptée à leur usage,
- ordonner la réalisation de ces travaux dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 300,00 euros par jour de retard passé ce délai, jusqu’à la complète exécution et constatation de la conformité des travaux par le service technique de l’habitat de la Mairie de [Localité 1],
- ordonner aux bailleresses de procéder, à leurs seuls frais, au relogement de M. [X] [M], jusqu’à la constatation de la conformité des travaux par le service technique de l’habitat de la Mairie de [Localité 1],
- ordonner aux bailleresses de faire exécuter les travaux d’électricité ressortant de l’audit de l’entreprise ELECTROCHECK, du 4 novembre 2025, et ce, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard passé ce délai,
- suspendre le paiement du loyer et des charges dus par M. [X] [M] à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la constatation de la conformité des travaux ordonnés par le service technique de l’habitat de la Mairie de [Localité 1],
- condamner les bailleresses à verser à M. [X] [M], à titre de provision, la somme de 4.764,06 euros T.T.C. au titre des travaux réalisés dans le logement à ses frais et la somme de 5.000,00 euros à valoir sur la réparation de ses préjudices corporels, au plan moral et financier ;
Sur les demandes conventionnelles des demanderesses :
- dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes conventionnelles de constat de la validation du congé, ainsi que son expulsion et sa condamnation au paiement d’indemnités d’occupation majorée,
- débouter les demanderesses de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentionsn,
- condamner les demanderesses à verser à M. [X] [M] la somme de 5.000, 00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner les demanderesses aux dépens.

M. [X] [M] indique qu’aucun des travaux prescrits par le service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 1] n’a été exécuté dans le délai de trois mois, sauf des travaux partiels et manifestement insuffisants pour remédier, structurellement, aux désordres.

M. [X] [M] se prévaut de l’article 1719 du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier
2002, ainsi que de l’article 2 de l’arrêté du 3 août 2016, afin d’obtenir

les mesures de remise en état qui s’imposent pour faire cesser ce trouble manifestement illicite.

Il invoque les pièces versées aux débats pour démontrer que le logement, depuis l’origine, ne correspond pas aux exigences minimales de décence fixées par les textes précités. Il soutient que l’état du logement s’est aggravé au gré des infiltrations et dégâts des eaux, ce, entraînant une humidité anormale permanente et l’apparition de moisissures sur les murs et plafonds, ainsi que l’a constaté le commissaire de justice et le rapport d’inspection de la Mairie de [Localité 1].

M. [X] [M] fait état des répercussions de cette insalubrité sur sa santé physique et mentale, notamment, l’infection pulmonaire pour laquelle il est suivi à l’hôpital [Etablissement 1], ainsi que son état de dépression et d’épuisement moral.

Il dit avoir informé les bailleresses, à de multiples reprises, sans que les travaux nécessaires n’aient été, à ce jour, effectués et rappelle avoir exécuté, lui-même, de nombreux travaux d’urgence pour rendre son logement habitable.

Il conteste la date d’effets au 1er février 2026 du congé pour vendre qu’il a reçu. Alors qu’ il aurait dû être fait pour l’échéance du 31 janvier 2026, en contravention aux articles 641 et 642 du code de procédure civile ; dès lors, son contrat n’a pas pris fin le 1er février 2026, mais s’est trouvé, tacitement reconduit, pour une durée de trois ans. En tout état de cause, c’est bien, antérieurement, qu’il a sollicité les bailleresses en exécution des travaux en raison du caractère insalubre et indécent de son logement.

Il rappelle que l’obligation de délivrance continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail et que, par conséquent, le locataire est recevable à en poursuivre l’exécution forcée en nature tant que le manquement perdure. Cette contestation sérieuse vient à l’encontre des demandes reconventionnelles des bailleresses.

Il affirme qu’aucune information ne lui a été donnée sur l’origine des fuites affectant son logement et prenant leur origine dans les parties communes.

Il indique ne s’être jamais opposé aux travaux devant être réalisés, mais avoir été pris de court par la communication de la date.

Il indique qu’à ce jour, selon procès-verbal de constat du 16 janvier 2026, les murs sont toujours affectés d’une forte humidité.

Dans leurs conclusions en réponse et reconventionnelles n° 2, Mme [A] [W] et Mme [C] [J] demandent au juge des contentieux de la protection de ce trigunal de :
- constater la validité du congé du 23 juillet 2025 à M. [X] [M],
- débouter M. [X] [M], occupant son droit ni titre à

compter du 1er février 2026, de l’ensemble de ces demandes de condamnation de Mme [A] [W] et Mme [C] [J] à faire réaliser des travaux d’entretien et de réparation sous astreinte,
- juger que la demande de condamnation provisionnelle de M. [X] [M] à réparer son préjudice corporel, moral et financier se heurte à une contestation sérieuse et l’en débouter,
- déclarer recevables et bien fondées les concluantes en leurs demandes reconventionnelles,
y faisant droit,
- constater la validité du congé du 23 juillet 2025 à M. [X] [M],
- ordonner l’expulsion de M. [X] [M] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin, ainsi que la séquestration du mobilier aux fins et risques de M;. [X] [M], sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard à compter du quinzième jour de la signification de l’ordonnance à intervenir,
- condamner M. [X] [M] à payer aux concluantes, avec effet rétroactif au 1 février 2026, une indemnité d’occupation de 1.200,00 euros par mois, outre une provision sur charges de 90,00 euros jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,
- condamner M. [X] [M] à payer aux concluantes la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens

Mme [A] [W] et Mme [C] [J] affirment que le congé est valable, que la date d’expiration des six mois, soit le dernier jour du bail à minuit ou le jour suivant, solution d’arrêt de principe retenu par la cour d’appel de [Localité 1], et ce, d’autant que le bail, à effet du 1er février 2014, expirait bien le 1er février 2026.

Elles se considèrent, donc, libérées de toute obligation contractuelle de délivrance d’un logement décent, et en bon état d’usage et de réparations, à l’égard de M. [X] [M], devenu occupant sans droit ni titre au 1er février 2026. Elles indiquent que M. [X] [M] ne s’est jamais plaint auprès d’elles, en tant que bailleresses, d’un état de vétusté de l’appartement et qu’aucun travaux d’entretien, de réparations n’ont été demandés de 2014 à 2025, M. [X] [M] n’ayant saisi la direction du logement et de l’habitat qu’après le congé pour vente, alors qu’avant même cette saisine, Mme [A] [W] et Mme [C] [J] avaient commandé à la société RH RÉNOVATION la réalisation de travaux de remise en état de la fenêtre et des murs, suite à la réception en mars 2025 du constat réalisé par le commissaire de justice.

Elles affirment que M. [X] [M] a annulé, à plusieurs reprises, les rendez-vous d’intervention, tandis qu’elles-mêmes informaient les services techniques de l’habitat de la Mairie de [Localité 1] des diligences entreprises pour remédier aux désordres.

Elles rappellent que M. [X] [M] ne leur attribue pas la responsabilité des désordres d’humidité affectant les murs de

l’appartement, causés par les dégâts des eaux provenant des appartements supérieurs, et qu’il lui appartient d’effectuer une déclaration de sinistre pour le dégât des eaux de mai 2025.

À l'audience du 21 septembre 2020, les demandeurs, représentés, sollicitent le bénéfice de leur dernières écritures par lesquelles ils sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2026

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Si la solution du problème conduit le juge des référés à une appréciation juridique motivée, qui fait la part entre la thèse de l'un et celle de l'autre, il excède ses pouvoirs dans la mesure où il est obligé de discuter juridiquement pour écarter l'une de ces thèses qui est, donc, forcément sérieuse.

L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est constant que l'appréciation du caractère manifestement illicite d'un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu'à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Sur les demandes d'injonction de faire des travaux

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (…)
Le bailleur est obligé :
a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparations, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans

préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;
c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; (…).

En cas d'inexécution de ses obligations, le bailleur peut se trouver confronté à une action en résiliation du bail ou en responsabilité et être condamné au paiement de dommages et intérêts et/ou à la réalisation de travaux.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit, notamment, que, pour être décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement, ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.
(…)
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

En l’espèce, M. [X] [M] énumère des désordres d’infiltrations, d’humidité et d’installation électrique, constatés par commissaire de justice et par le service technique de l’habitait de la Ville de [Localité 1], qu’il attribue à l’inexécution par les bailleresses de délivrer un logement décent.

M. [X] [M] se prévaut des dispositions précitées, alors que, selon les bailleresses, il serait occupant sans droit ni titre et, donc,ne serait plus habilité à les revendiquer depuis le 1er février 2026, ayant reçu congé du 23 juillet 2025, à effets de cette date, alors que l’intéressé estime que la date d’effets du congé, irrégulière, a invalidé le congé et a laissé le bail se poursuivre, tacitement, jusqu’en 2029.

Il importe de vider, d’abord, ce litige.

Il résulte de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, auquel est soumis le

bail d'habitation liant les parties, que le propriétaire d'un logement peut donner congé aux locataires qui l'occupent, s'il est justifié par sa décision de vendre le bien. Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice, en respectant un délai de préavis de six mois avant la fin du bail, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précitée.

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu, de plein droit, de tout titre d'occupation sur le local

En l’espèce, ni la forme du congé ni l’exercice du droit de préemption du locataire ne sont mis en cause par ce dernier.

M. [X] [M] affirme que le congé pour vendre aurait dû être fait pour l’échéance du 31 janvier 2026 et non pour le 1er février 2026, le bail ne pouvant prendre fin à cette date, et s’est, donc, trouvé tacitement reconduit pour une durée de trois ans.

En l’espèce, le bail signé le 1er février 2014 est stipulé à effet du même jour, pour une durée de trois ans tacitement reconductible. Il expirait, donc, au terme de ses reconductions, à la date du 1er février 2026. Le tout étant de savoir s’il s’agit du 1er février 2026 à 0 h 00 (à savoir, comme le prétend M. [X] [M], le 31 janvier 2026 à 24 h 00) ou le 1er février 2026 à 24 h 00.

Il est admis, en droit positif, que le 1er février 2026 correspond au premier jour d’expiration du bail. En conséquence, le bail prend fin le 31 janvier 2026 à minuit (en tant que dernier jour du bail) ou le 1er février 2026 à 0 h 00 (en tant que premier jour où le bail n’existe plus).

Le congé délivré pour le 1er février 2026 est, donc, régulier dès lors qu’il est délivré avec effets pour cette date, les bailleresses ayant, en tout état de cause, manifesté dans leur lettre leur volonté que les lieux soient libérés dès le 1er février 2026, avec restitution des clés et établissement d’un état des lieux de sortie, sans ambiguïté possible dans l’esprit du locataire sur l’échéance visée.

Cette solution est conforme à l’article 642 du code de procédure civile stipulant que tout délai expire le dernier jour à 24 heures.

De plus, il n’est pas discuté que le délai de six mois a été respecté, le congé ayant été délivré le 23 juillet 2025, sans discussions du preneur.

M. [X] [M] était, donc, occupant sans droit ni titre à compter du 1er février 2026.

Toutefois, sa demande d’effectuer les travaux a été faite avant l’expiration du bail, puisque l’assignation date du 28 novembre 2025.

Cependant, le juge des contentieux de la protection du tribunal

judiciaire doit apprécier la situation à la date où il statue.

En l’espèce, il ne peut être que constaté qu’au 18 juin 2025, M. [X] [M], qui fonde son action sur l’article 1719 du code civil et la loi du 6 juillet 1989, et, par conséquent, sur ses droits de locataire, n’est plus lié par contrat avec les bailleresses et que, par conséquent, celles-ci ne sont plus, actuellement, redevables à son égard de leur obligation de fournir un logement décent.

Il ne peut, donc, plus prétendre à l’exécution forcée actuelle du bail.

De plus, en l’absence d’arrêté de traitement d’insalubrité ou de péril sans évacuation ou interdiction d’habiter - ce que n’est pas le rapport du service technique de l’habitait - les bailleresses n’ont pas l’obligation d’exécuter des travaux rectificatifs, nonobstant l’absence de titre de l’occupant.

La demande d’effectuer les travaux sous astreinte sera, donc, rejetée.

Sur la demande d’une provision sur dommages et intérêts

Selon l’article 835 précité, le juge des référés peut accorder une provision à valoir sur dommages et intérêts dans leur part non contestable.

En cas d'inexécution de ses obligations, le bailleur peut se trouver confronté à une action en résiliation du bail ou en responsabilité et être condamné au paiement de dommages et intérêts et/ou à la réalisation de travaux. Il est constant que, dès lors qu'il ressort des éléments soumis au juge que le demandeur a subi un préjudice, le juge ne peut le débouter de sa demande d'indemnisation au motif qu'il ne fournit pas d'éléments suffisants pour procéder à l'évaluation.

En l'espèce, la fin du bail n’efface pas les manquements antérieurs pouvant être reprochés aux bailleresses.

L’ancien locataire qu’est M. [X] [M] peut, donc, demander des dommages et intérêts au titre de ses différents préjudices, pour avoir vécu dans un logement indécent pendant la période où le bail était en vigueur, le tout étant qu’il démontre que l’indécence provenait d’un manquement des bailleresses, mais aussi la réalité de ses dommages et le lien de causalité entre l’inexécution fautive et les conséquences dommageables.

Sur le préjudice matériel

M. [X] [M] affirme avoir dû procéder lui-même, depuis son entrée dans les lieux, à de nombreux travaux d’urgence pour rendre son logement habitable pour un montant qu’il a fait évaluer à 6.209,06 euros T.T.C., à savoir :
- la réfection à deux reprises des murs et du plafond de la salle de bain, dont la pose d’un faux plafond en polystyrène, avec rénovation de la vasque et de l’étagère du lavabo par apposition d’une peinture en résine,

- le changement du radiateur de la salle de bains et de la robinetterie de la douche,
- le remplacement de la poignée de la porte de la salle de bain,
- la réfection, par deux fois, des murs et du plafond du couloir, avec pose de lames de soubassement en P.V.C. sur deux mètres de long,
- la réfection à deux reprises de la cuisine, à savoir, la création d’un soubassement en lames P.V.C., la position d’enduit béton ciré et d’une résine de finition sur les plans de travail pour assurer l’étanchéité et la remise en peinture des murs,
- le remplacement des plaintes dans le couloir d’entrée dans une partie de la pièce principale.

M. [X] [M] ne produit aucune facture des différents éléments employés à l’occasion de ces travaux, mais fournit une estimation indicative des travaux à dires de professionnel, basée sur des constatations visuelles, dees relevés de mesure et les prix moyens au 20 août 2025 (société SC [T]) - le nombre de reprises étant plus sujet à caution, puisque difficilement décelables à l’oeil nu.

Il évoque une partie de ces travaux dans les échanges de textos avec les propriétaires, lesquelles ne les contredisent pas dans leurs écritures.

Ainsi, la réalité de ces travaux n’est pas discutable, même si on ignore tout de leur date.

Il ne justifie, cependant, d’aucune mise en demeure des bailleresses à l’effet d’accomplir ces travaux, dont la plupart relèvent pourtant, en effet, des obligations des bailleresses si tant est qu’ils ont pour but de remédier à une vétusté ou à une inexécution de délivrance d’un logement décent et non de procéder à des améliorations du cadre de vie selon les goûts du locataire, là où les équipements présents y auraient pourvu.

Les plus anciens échanges dont il est justifié remontent, ainsi, à juin 2023 et concernent un dégât des eaux causé par une fuite chez le voisin et ayant affecté les murs et les plafonds. la facture de réfection est demandée par les bailleresses et un autre échange fait état de chèques qu’elle envoie pour le règlement du plombier. Les échanges apparaissent cordiaux et M. [X] [M] semble très loin de baigner dans une insalubrité constante depuis son entrée dans les lieux.

C’est le constat du 12 février 2025 qui évoque pour la première fois, du moins au vu des pièces fournies aux débats, un reproche d’insalubrité : forte odeur d’humidité, boursouflures.

Il sera, ensuite, question d’une V.M.C. inefficace dans les W.C. et de « problèmes d’infiltrations d’eau qui ont toujours été présents.

Il est, ensuite, fait état d’un nouveau dégât des eaux en mai 2025 provenant « de la partie commune couloir du rez-de-chaussée. ».

L’état des lieux d’entrée de 2014 fait état :

- d’une fissure sur le mur gauche du séjour,

- des traces d’humidité sur les murs et le plafond de la cuisine (objet d’une inondation et stipulé à refaire - aucune mise en demeure de M. [X] [M] n’étant produite, on peut supposer que la réfection a été accomplie),
- des murs à refaire, côté gauche, dans la pièce d’eau.

Il n’est pas mentionné une ambiance humide, M. [X] [M] ne l’ayant pas fait constater avant 2025.

Il en résulte les conclusions suivantes :

La réfection des murs et du plafond de la salle de bain, dont la pose d’un faux plafond en polystyrène, avec rénovation de la vasque et de l’étagère du lavabo par apposition d’une peinture en résine :
la mention de l’état des lieux laisse penser que l’humidité a effectivement contraint le locataire à poser des plaques de polystyrène.
Cependant, l’inaction des bailleresses est insuffisamment établie, voire même sa connaissance de l’étendue de la problématique, en l’absence de mise en demeure ou d’échanges préalables aux travaux et en l’absence d’un rapport préalable du service technique de l’habitat de la Mairie de [Localité 1] notifié aux bailleresses, n’étant pas justifiés que ces travaux étaient urgents au point de méconnaitre l’avertissement aux bailleresses. Le constat peut en être fait pour les autres travaux :
Le changement du radiateur de la salle de bains et de la robinetterie de la douche ne font écho à aucune mention de l’état des lieux. Il n’est pas justifié d’une vétusté plutôt que d’une réparation suite à un dégât locatif.

Le remplacement de la poignée de la porte de la salle de bain : il n’est pas justifié d’une vétusté plutôt que d’une réparation suite à un dégât locatif, aucune mention de l’état des lieux.

La réfection, des murs et du plafond du couloir, avec pose de lame de soubassement en PVC sur 2 mètres de long. Fait défaut la preuve de l’inaction du bailleur dans la gestion de l’humidité à l’époque de ces travaux (mails, textos) alors même que la reprise par deux fois par le locataire, si elle est avérée, démontrerait un problème d’humidité constant.

La réfection de la cuisine, à savoir : création d’un soubassement en lames P.V.C., la position d’enduit béton ciré et d’une résine de finition sur les plans de travail pour assurer l’étanchéité et la remise en peinture des murs. Fait défaut la preuve de l’inaction des bailleresses dans la gestion de l’humidité à l’époque de ces travaux (mails, textos).

Le remplacement des plinthes dans le couloir d’entrée : le décret du 26 août 1987 les met à la charge du locataire, sauf décollement par vétusté ou humidité. Là encore, cette preuve fait défaut, ainsi que la preuve de l’inaction des bailleresses dans la gestion de l’humidité à l’époque de ces travaux (mails, textos).

Aux termes de l’article 1231 du code civil, à moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur

a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable.

Si l’ensemble de ces travaux semble bien généré par l’humidité, plutôt que par un souci d’amélioration du cadre de vie, M. [X] [M] n’apporte pas la preuve d’une inexécution de son obligation par les propriétaires, puisqu’il ne démontre même pas que les propriétaires ont été requises ou même informées à l’effet de cette humidité, ce que les échanges de textos, cantonnés à la période postérieure à 2023 et, donc, postérieure aux travaux, si bien que leur réactivité tardive (le devis KH RENOVATION demandé par Mme [C] [J] date, également, du 8 octobre 2025) semble faire suite au rapport du service technique de l’habitat de la Mairie de [Localité 1] et du constat, sans qu’on puisse affirmer de leur connaissance antérieure du problème.

La preuve n’est, donc, pas rapportée de l’inexécution fautive du bail.

La demande sera, donc, rejetée.

Sur le préjudice de jouissance

M. [X] [M] fournit un certificat d’hospitalisation (cinq semaines) en date du 11 août 2025 justifiant d’une infection respiratoire sévère, une attestation du Docteur [Z] en date du 30 décembre 2024 (dépression depuis 2003) et une attestation du Docteur [V] en date du 23 février 2026 (traitement avec anti-dépresseurs).

Cependant, outre que la problématique de l’inexécution fautive des bailleresses demeure entière, pour ce chef de préjudice comme pour l’autre, la preuve n’est pas rapportée d’un lien direct et certain de l’infection respiratoire avec l’état du logement, M. [X] [M] pouvant avoir développé cette infection antèrieurement ou souffrir d’une prédisposition à cet égard. Quant à la dépression, l’attestation du Docteur [Z] établit son antèriorité de longue date (2003), si bien que seule une aggravation pourrait être prise en compte à condition, là aussi, d’établir un lien de causalité avec l’état du logement.
Enfin, il est permis de s’interroger sur la cohérence d’un discours consistant à soutenir que la logement est, gravement, nocif pour la santé, tout en s’y maintenant, volontairement, pendant plusieurs mois après la fin du bail.

La demande sera, donc, rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

La fin du bail n’étant pas contestable, il convient de se rendre aux demandes reconventionnelles des bailleresses.

Sur l’expulsion

M. [X] [M] était occupant sans droit ni titre à compter du 1er février 2026, ce qui constitue un trouble manifestement illicite au titre de l’article 835 précité.

Il n’a émis aucune demande de délais pour se maintenir dans les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il pourra, donc, être procédé à l'expulsion de M. [X] [M] et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

En l’absence de départ volontaire de M. [X] [M], les bailleresses seront autorisées à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et péril de M. [X] [M], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il ne convient pas de faire droit à la demande d’astreinte, la tentative de M. [X] [M] de se maintenir dans les lieux, par la voie judiciaire, ne pouvant être considérée comme une obstruction laissant penser que le recours à la force publique sera une mesure insuffisante pour lui faire quitter les lieux et les bailleresses n’ayant pas indiqué que le bien avait été acheté et devait être rendu disponible sous certains délais.

Sur l'indemnité d'occupation

Afin de préserver les intérêts des bailleresses et de remédier, tout à la fois, à l’occupation forcée de son bien et à l’atteinte à son droit de propriété, il conviendra de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due depuis la date de résiliation du bail, le 1er février 2026, jusqu’au départ effectif des lieux.

Cette indemnité sera fixée comme au montant du dernier loyer, ainsi que des charges révisées, et autres sommes, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

M. [X] [M] sera condamné au paiement, à titre provisionnel, de cette indemnité jusqu’au départ effectif des lieux par la remise des clés et le débarrassage des meubles ou procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [M], qui succombe, supportera les dépens et, étant tenu compte de l’équité, sera condamné à payer aux bailleresses la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,