TJ 75056, 6 juill. 2026, RG 26/00277

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
La S.C.I. MONVEZE

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Dominique DEMEYERE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00277 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB4MI

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le lundi 06 juillet 2026

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de la résidence “[Etablissement 1]” sise [Adresse 1] À [Localité 2] représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION [Localité 1] [Adresse 2] sise [Adresse 3]
représenté par Me Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1291

DÉFENDERESSE
La S.C.I. MONVEZE
dont le siège social est sis [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique
assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 31 mars 2026
Délibéré au 12 juin 2026, prorogé au 06 juillet 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 juillet 2026 par Clara SPITZ, Juge assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre greffière,

Décision du 06 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/00277 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB4MI

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MONVEZE est propriétaire des lots n°142 et 357 au sein de la résidence [Etablissement 1], située [Adresse 1] à PARIS (75010), soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 9 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6], représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION [Localité 1] 17, a fait assigner la SCI MONVEZE devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auquel il demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- condamner la SCI MONVEZE à lui verser les sommes suivantes :
4 949,67 euros au titre des appels de provisions, de charges et travaux impayés pour la période allant du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2022, date de la mise en demeure,2 085 euros au titre des frais de contentieux, 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, - Ordonner la capitalisation des intérêts.

À l'audience du 31 mars 2026, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, précisant, à titre informatif, que la dette avait continué d'augmenter.

La SCI MONVEZE, assignée à comparaître en étude, ne s'est pas présentée ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 juin 2026 puis prorogée au 6 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI MONVEZE pour les lots n°142 et 357,
- un extrait du compte de copropriétaire portant sur la période allant du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus,
- les appels de charges et fonds travaux portant sur cette période ainsi que les régularisations de charges pour les exercices 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 08/03/2021, 13/04/2022, 29/03/2023, 28/03/2024, 19/03/2025, et les attestations de non-recours afférentes,
- le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire, produit par le requérant, présente un solde débiteur, au titre des charges de copropriété impayées et travaux, qui s'élève, au 1er octobre 2025, à la somme de 4 949,67 euros hors frais.

Cette somme est justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnées, ayant approuvé les comptes des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, adopté les budgets prévisionnels des exercices 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025, 2025/2026 2022/2023, fixé le montant du fonds de travaux et voté l'ensemble des travaux, à l'exception de la ligne intitulée " RÉFECTION D'ALIMENTATION EN PLOMB ET PAR L'ACIER FUYARD " ayant donné lieu à un appel de 342,58 euros qui sera donc déduit.

Par conséquent, la SCI MONVEZE sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 607,09 euros, au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés, pour la période allant du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus.

En application de l'article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la date de l'assignation (9 janvier 2026), faute de justifier de l'envoi par LRAR de la mise en demeure du 21 novembre 2022, courrier qui, dès lors, ne saurait valoir interpellation suffisante de la débitrice.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, la somme de 2 085 euros est réclamée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au titre :
- des honoraires de mises en demeure et de relance, alors qu'il n'est justifié de l'envoi d'aucun de ces courriers selon les modalités prévues par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, étant, par ailleurs rappelé que les dispositions du contrat de syndic ne sont pas opposables aux copropriétaires qui n'en sont pas signataires,
- des honoraires de transmission et de suivi du dossier, alors qu'il n'est pas démontré que des diligences exceptionnelles, au regard des actes de gestion courante qu'il lui revient d'accomplir, ont été effectuées,
- des honoraires relatifs à la constitution d'une hypothèque dont la prise n'est pas justifiée.

Compte-tenu de ce qui précède, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SCI MONVEZE ne paye pas régulièrement ses charges depuis plus de trois ans. Elle ne s'est pas présentée à l'audience pour s'expliquer sur ces manquements.

Ce comportement cause au syndicat des copropriétaires un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire.

Par conséquent, la SCI MONVEZE sera condamnée au paiement de la somme de 450 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier, à savoir, à compter de la date de l'assignation.

Sur les demandes accessoires

La SCI MONVEZE, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. La sommation de payer, délivrée par commissaire de justice, n'est pas un acte nécessaire à la procédure et en sera donc exclue.

L'équité commande de la condamner également à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,