TJ 75056, 2 juill. 2026, RG 24/15749

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me [N]
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me [N], Me FORESTIER

■

Charges de copropriété

N° RG 24/15749 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C6TLA

N° MINUTE :

Assignation du :
24 Décembre 2024

JUGEMENT
rendu le 02 Juillet 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société COJEST, Société par actions simplifiée, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0234

DÉFENDERESSE

La S.C.I. MASI-ROUMEAUX, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représentée par Maître Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0197

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 02 Juillet 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/15749 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6TLA

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 08 Avril 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 02 Juillet 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MASI-ROUMEAUX est propriétaire des lots n°1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 12, 22, 23, 24, 25 et 26 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 12ème, soumis au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 24 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 12ème, représenté par son syndic la société COJEST, a assigné, devant ce tribunal, la SCI MASI-ROUMEAUX aux fins de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et notamment ses articles 10 et 10-1 et 19,
Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, et notamment ses articles 35 et 36,
- le recevoir en ses demandes, fins et conclusions, et l’y déclarer bien fondé,
- condamner la SCI MASI-ROUMEAUX à lui payer :
* la somme de 15.008,31 euros en principal, selon décompte arrêté au 1er trimestre 2025 inclus, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 22 octobre 2024 sur la somme de 13.317,94 euros et de la délivrance de l’assignation pour le surplus,
* la somme de 192 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du contrat de syndic voté en assemblée générale,
* la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner la SCI MASI-ROUMEAUX à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par la SELARL DELATTRE & HOANG, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Aux termes de ses dernières conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 6 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3], demande de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et notamment ses articles 10 et 10-1 et 19,
Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, et notamment ses articles 35 et 36,
- le recevoir en ses demandes, fins et conclusions, et l’y déclarer bien fondé,
- condamner la SCI MASI-ROUMEAUX à lui payer :
* la somme de 31.339,91 euros en principal, selon décompte arrêté au 5 janvier 2026, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 22 octobre 2024 sur la somme de 13.317,94 euros, de la délivrance de l’assignation pour la somme de 15.008,31 euros et des présentes conclusions pour le surplus,
* la somme de 192 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du contrat de syndic voté en assemblée générale,
* la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner la SCI MASI-ROUMEAUX à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par la SELARL DELATTRE & HOANG, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

***

La société MASI-ROUMEAUX, aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 23 décembre 2025, demande de :

Vu, notamment, les dispositions des articles 1343-5 et 1240 du code civil,
- la déclarer tant recevable que bien fondée en son argumentation,
Y faisant droit,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,
- lui accorder les plus larges délais de paiement autorisés par la loi, par échelonnement de la dette sur une durée maximale de vingt-quatre mois,
- laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et qu’elle n’alloue aucune somme au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires et de la SCI MASI-ROUMEAUX pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***
L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture le 7 janvier 2026. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 8 avril 2026 et a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées” ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. Il appartient donc au copropriétaire de justifier de l’annulation d’une assemblée générale ou de résolutions et non au syndicat des copropriétaires d’établir l’absence de recours.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de la SCI MASI-ROUMEAUX sur les lots n°1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 12, 22, 23, 24, 25 et 26, ce qui n’est, au surplus, pas critiqué.

Le SCI MASI-ROUMEAUX ne conteste pas que les appels de fonds sont justifiés par les décisions des assemblées générales des 8 mars 2023, 7 mars 2024 et 11 mars 2025 qui ont approuvé les comptes, les budgets prévisionnels, les travaux ou leur ratification ainsi que des diagnostics sur la période concernée.

L’examen du relevé de compte au 5 janvier 2026 non discuté par la SCI MASI-ROUMEAUX établit que son compte individuel de copropriétaire est débiteur, au 5 janvier 2026, de la somme de 31.339,91 euros.

Dans ces conditions, la SCI MASI-ROUMEAUX sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 31.339,91 euros, arrêtée au 5 janvier 2026, au titre des appels de charges et de travaux, “appel de fonds charges communes 1er trimestre 2026”et “appel de fonds cotisations fonds travaux” des 01/01/2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2024, date de la distribution de la lettre de mise en demeure, sur la somme de 13.317,94 euros, à compter du 23 décembre 2024, date de l’assignation, sur le surplus alors de 1.690,37 euros et à compter du 6 janvier 2026, date des conclusions d’actualisation, sur le solde de 16.331,60 euros.

Sur les frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);
- les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant des honoraires de syndic, il sera rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et que les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Aussi, les frais de syndic de “Honoraires constitution dossier avocat” en date du 06/12/2024 pour 192 euros, seront écartés, faute de toute diligence exceptionnelle qui n’est ni établie ni même alléguée en l’espèce, sachant que le contrat de syndic lui-même, conformément à la réglementation, ne prévoit la possibilité d’une telle facturation qu’“uniquement en cas de diligences exceptionnelles”.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires justifie que les copropriétaires ont été contraints de voter, lors de l’assemblée générale du 11 mars 2025, une avance de trésorerie exceptionnelle de 15.000 euros, “dans le cadre de la défaillance de la SCI MASI-ROUMEAUX”, il n’établit pas la mauvaise foi de cette dernière, laquelle a été confrontée à l’arrêt des loyers par son locataire commercial, ce qui l’a conduite à engager une procédure aux fins d’expulsion.

Aussi, la demande du syndicat des copropriétaires au titre de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de la SCI MASI-ROUMEAUX au titre des délais de paiement :

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Décision du 02 Juillet 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/15749 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6TLA

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.”

En l’espèce, les besoins du créancier, - le syndicat des copropriétaires-, nécessitent que la créance soit payée dans les meilleurs délais. De plus, la défenderesse a d’ores et déjà bénéficié de larges délais de paiement.

Par ailleurs, la défenderesse ne justifie pas du sort réservé à la procédure engagée contre son locataire commercial le 12 novembre 2024.

Dans ces conditions, la SCI MASI-ROUMEAUX sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes :

Sur la capitalisation des intérêts :

Conformément aux dispositions de l’article 1342-2 du code civil, les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la SCI MASI-ROUMEAUX sera condamnée aux dépens, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI MASI-ROUMEAUX sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Décision du 02 Juillet 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/15749 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6TLA

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS