TJ 75056, 2 juill. 2026, RG 24/07981

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me JAMI
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me JAMI, Me LOUIS

■

Charges de copropriété

N° RG 24/07981 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C5GOF

N° MINUTE :

Assignation du :
20 Janvier 2023

JUGEMENT
rendu le 02 Juillet 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, SAS, pris en la personne de ses représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité.
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSE

Madame [C] [Q] [I]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représentée par Maître Florence LOUIS de la SELARL GRIMAUD - LOUIS - CAPRARO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #PB217

Décision du 02 Juillet 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/07981 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5GOF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 08 Avril 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 02 Juillet 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [C] [Q] [I] est propriétaire des lots n° 63 et 127 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte d’huissier de justice du 20 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à Paris 6ème, représenté par son syndic le cabinet FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, a assigné, devant ce tribunal, Mme [C] [Q] [I] aux fins de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1,
Vu le décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55,

- condamner Mme [C] [Q] [I] au paiement d’une somme de 8.121,44 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4ème trimestre 2022 incluse),
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner Mme [C] [Q] [I] au paiement d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée,
- condamner Mme [C] [Q] [I] à lui verser une indemnité d’un montant de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4], demande de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1,
Vu le décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55,
Vu les articles 1342-10 et 1343-5 du code civil,
- le déclarer recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions,
- débouter Mme [C] [Q] [I] de l’intégralité de ses demandes,
- la condamner à lui payer la somme de 3.126,55 euros au titre des charges courantes et frais impayés, échéance du 3ème trimestre 2025 incluse,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- la condamner à lui payer la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée,
- condamner Mme [C] [Q] [I] à lui verser une indemnité de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

***

Mme [C] [Q] [I], aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°3, notifiées par voie électronique le 22 décembre 2025, demande de :

Vu les articles 10 suivants de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,
Vu les articles 1231-6 et 1241 du code civil,
Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,
- ordonner au syndicat des copropriétaires de lui restituer le solde dû d’un montant de 76,51 euros au 12 septembre 2025 sur les charges postérieures,
- le débouter encore de ses demandes de condamnation tant au titre des dommages-intérêts que de l’article 700 du code de procédure civile,
- le condamner à lui payer :
* la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts compte tenu de ses négligences dans l’encaissement des règlements et de la pression exercée sur elle-même,
* la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens.

****

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires et de Mme [Q] [I] pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture le 7 janvier 2026. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 8 avril 2026 et a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées” ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. Il appartient donc au copropriétaire de justifier de l’annulation d’une assemblée générale ou de résolutions et non au syndicat des copropriétaires d’établir l’absence de recours.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de Mme [Q] [I] sur les lots °63 et 127, ce qui n’est, au surplus, pas discuté.

Mme [C] [Q] [I] ne conteste pas que les appels de fonds produits aux débats sont justifiés par les décisions des assemblées générales des 14 décembre 2022, 28 juin 2023, 19 juin 2024 et 26 juin 2025 qui ont approuvé les comptes, les budgets prévisionnels et les travaux sur la période concernée.

Décision du 02 Juillet 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/07981 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5GOF

Le syndicat des copropriétaires produit un jugement réputé contradictoire de ce tribunal du 23 septembre 2021 - mais signifié à la personne de Mme [C] [Q] [I] - qui a constaté que la défenderesse avait soldé sa dette du chef des appels de charges et de travaux au 15 février 2021 (1er trimestre 2021 inclus) pour 914,39 euros et des frais de recouvrement pour 237,88 euros et l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ces derniers comprenaient les frais d’assignation pour 119,33 euros, de signification de conclusions pour 93,68 euros et de signification du jugement pour 78,48 euros (pièces Sdc. n°12 réitérées n°26). Il en ressort que les condamnations s’élevaient à la somme totale de 1.183,49 euros, ce qui est confirmé par le décompte produit en pièce n°13-1.

Il n’est pas discuté que Mme [C] [Q] [I] a procédé à un virement de 4.000 euros le 3 avril 2023 qui a permis de régler les causes du jugement précité à concurrence de la somme de 1.183,49 euros, le surplus - soit 2.816,51 euros - étant porté au crédit du compte et affecté au paiement des appels de fonds postérieurs.

Il résulte du jugement du 23 septembre 2021 que les appels de charges et de travaux étaient arrêtés au 1er trimestre 2021. La demande du syndicat des copropriétaires, dans le cadre de la présente procédure, concerne régulièrement les appels de fonds postérieurs soit à compter du 2ème trimestre 2021.

Il ressort du décompte au 12 septembre 2025 que le compte individuel de copropriétaire est débiteur de la somme de 3.126,55 euros, comprenant des frais à hauteur de 3.122,02 euros.

La cotisation fonds travaux de décembre 2022 est conforme à un appel fondé sur un budget de 8.044 euros et des millièmes de 105/10422, régulier au regard de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, sachant qu’au 3ème trimestre 2022 la cotisation fonds travaux était intégrée au montant appelé de 968,81 euros (887,76 + 81,05).

Dans ces conditions, le compte - hors frais - de Mme [Q] [I] présente un solde débiteur de 4,53 euros (24.007,66 - 24.003,13).

Elle sera condamnée à due concurrence au titre des appels de fonds arrêtés au 15 septembre 2025, “appel de provision sur charges 01/07/2025” et “cotisation fonds travaux 01/07/2025” des 01/07/2025, et “appel provisions sur travaux diagnostic technique global (DTG) 1/1” du 10/09/2025 compris.

Sur les frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);
- les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant des honoraires de syndic, il sera rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et que les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Aussi, les frais de syndic de “suivi contentieux”, manifestement facturés quasi automatiquement par trimestre, les 15 septembre 2021 pour 165 euros, 7 décembre 2021 pour 165 euros, le 8 mars 2022 pour 165 euros, le 7 juin 2022 pour 165 euros, le 5 décembre 2022 pour 165 euros, le 24 février 2023 pour 165 euros, le 5 juin 2023 pour 165 euros, le 4 mars 2024 pour 169 euros, le 11 juin 2024 pour 169 euros, le 4 septembre 2024 pour 169 euros, les frais de “constitution dossier transmis à l’huissier” du 4 août 2022 pour 480 euros, de “constitution dossier transmis à l’avocat” comptabilisés le 30 mai 2023 pour 480 euros, de “suivi dossier transmis à l’avocat” du 28 novembre 2024 pour 169 euros et du 13 juin 2025 pour 169 euros seront écartés à hauteur de la somme globale de 2.960 euros, faute de toute diligence exceptionnelle qui n’est ni explicitée, ni détaillée, ni établie ni même alléguée en l’espèce, sachant que le contrat de syndic lui-même, conformément à la réglementation, ne prévoit la possibilité d’une telle facturation qu’“uniquement en cas de diligences exceptionnelles”.

Il sera observé que le jugement du 23 septembre 2021 avait déjà rejeté des frais qui ne répondaient pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, les frais de sommation de payer entrent dans les prévisions de l’article 10-1 précité, étant précisé que cette formalité n’étant pas ordonnée par une juridiction ou exigée par la loi, ces frais ne relèvent pas des dépens.

A la date de la sommation de payer du 11 août 2022, la défenderesse était débitrice d’une somme - même hors frais - de l’ordre de 7.000 euros, de sorte que l’acte délivré par le commissaire de justice était

justifié. Mme [Q] [I] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 162,02 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le surplus sera rejeté.

Sur les demandes au titre de dommages et intérêts :

Sur la demande du syndicat des copropriétaires :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, il ressort des éléments de la cause que Mme [C] [Q] [I] a sollicité, à plusieurs reprises, des explications du syndic sur les majorations, sur le sort d’un chèque du 21 avril 2021 égaré dont, sans nouvelle, elle a bloqué la provision et qui apparemment n’a été pris en considération par la copropriété qu’en avril/mai 2024. La défenderesse a, par ailleurs, apuré la quasi-totalité de la dette de charges, les frais étant rejetés par le tribunal.

Aussi, la demande du syndicat des copropriétaires au titre de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de Mme [C] [Q] [I]

Mme [C] [Q] [I] n’établit pas de faute du syndicat des copropriétaires ou un préjudice, étant observé que si sa dette est quasi éteinte, elle n’avait pas, avant mars 2023, payé les appels de fonds régulièrement.

Par ailleurs, il ne peut être reproché à faute la dématérialisation de la communication.

Mme [C] [Q] [I] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes :

Sur la capitalisation des intérêts :

Dans la mesure où la demande est faite, le tribunal ne peut l’écarter. Conformément aux dispositions de l’article 1342-2 du code civil, les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la date de l’assignation, le compte de Mme [C] [Q] [I] présentait un solde débiteur, même en écartant les frais facturés. Partie perdante au sens de l’article 696 précité, Mme [Q] [I] sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Eu égard à l’arriéré de charges à la date de l’assignation, l’engagement de la présente procédure était justifié. Il sera tenu compte cependant des développements de la procédure et Mme [C] [Q] [I] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Décision du 02 Juillet 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/07981 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5GOF

PAR CES MOTIFS