TJ 87085, 19 juin 2026, RG 26/00097

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00097 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GTIX

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 1] HABITAT - OPHLM

C/

[I] [W]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 19 Juin 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 20 Mai 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fanny HERVÉ
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 19 Juin 2026 :

Entre :

Société [Localité 1] HABITAT - OPHLM
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Etienne DES CHAMPS DE VERNEIX, substitué par Maître Marie-Laure LEMASSON, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [I] [W]
né le 14 Novembre 1985 à [Localité 1] (87)
demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 20 Mai 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 19 Juin 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 mars 2023 ayant pris effet rétroactivement au 15 mars 2023, pour une durée d'un an renouvelable, l'Office Public de l'Habitat [Localité 1] Habitat (l'OPH [Localité 1] HABITAT) a donné à bail à M. [P] [W] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 245,39 € outre une provision sur charges, ainsi qu'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

En raison d'un impayé de loyers et de charges, l'OPH [Localité 1] HABITAT a fait délivrer à M. [P] [W], un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice signifié le 21 novembre 2025 à Etude, pour une créance en principal de 811,55 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à Etude le 2 février 2026, l'OPH LIMOGES HABITAT a fait assigner M. [P] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

- constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

- ordonner l'expulsion du locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- le condamner au paiement à titre provisionnel des sommes suivantes :
- 898,50 € arrêtée au 22 janvier 2026 au titre des loyers et charges impayés sauf à parfaire ou à diminuer au titre des loyers et charges échus et non payés au jour de la décision à intervenir et avec intérêts;
- d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu'à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

- le condamner au paiement de la somme de 350 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l'assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 mai 2026.

A l'audience susdite, l'OPH [Localité 1] HABITAT, représenté par son avocat, indique maintenir l'intégralité de ses demandes telles que contenues dans son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 1 172,46 € selon décompte en date du 12 mai 2026, échéance d'avril 2026 incluse. Le bailleur indique n'avoir perçu aucun versement de la part du locataire depuis celui de 500 € enregistré le 20 février 2026.

Bien que régulièrement assigné, M [P] [W] n'est ni comparant, ni représenté.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 8 avril 2026 mais ne fait mention d'aucune information obtenue du locataire.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2], selon accusé de réception établi par celle-ci le 03 février 2026, soit plus de 6 semaines avant l'audience du 20 mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'OPH [Localité 1] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives qui en a accusé réception le 09 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 02 février 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa rédaction au jour du bail, prévoit que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer délivrer à M. [P] [W], à la requête du bailleur, le 21 novembre 2025, visait la clause résolutoire du bail reproduisait les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges et portait sur une créance en principal de 811,55 €.

Le commandement est demeuré infructueux le locataire n'ayant pas réglé les sommes visées dans le délai de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 janvier 2026.

Sur l'expulsion :

Il convient d'ordonner l'expulsion de M. [P] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 janvier 2026 de sorte que M. [P] [W] sera condamné à titre provisionnel, au règlement d'une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier terme de loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 319,15 € (selon quittancement d'avril 2026).

Sur la demande provisionnelle au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aux termes de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, l'OPH [Localité 1] HABITAT produit un décompte arrêté au 12 mai 2026, établissant l'arriéré locatif à la somme de 1172,46 €, et comprenant des frais de dossier " SLS OPS " d'un montant total de 68,58 € (7,62 x 9).

Aucun justificatif d'envoi de courrier de mise en demeure au locataire n'est versé au débat par le bailleur ( il n'est produit qu'une copie du 10 décembre 2025 sans preuve de son adressage et à fortiori de sa réception par le locataire) alors que l'envoi d'une mise en demeure constitue une formalité requise par les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation. Dès lors, le bailleur ne peut prétendre au paiement des frais de pénalité de non-réponse à l'enquête sociale, lesquels seront soustraits de la dette locative.

La créance n'étant, pour le reste, pas sérieusement contestable, il convient de condamner M. [P] [W] au paiement à titre provisionnel de la somme de 1 103,88 € (1172,46€ - 68,58 €), arrêtée au 12 mai 2026, échéance d'avril 2026 incluse.

Cette somme portera intérêt à hauteur de 811,15 euros, à compter du 21 novembre 2025 date de la signification du commandement de payer, et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le solde.

Sur les demandes accessoires :

M. [P] [W], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l'assignation.

En revanche, au regard de la situation respective des parties il n'apparait pas inéquitable de dire que le demandeur conservera la charge de ses frais irrépétibles et en conséquence la demande de l'OPH [Localité 1] HABITAT sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.

Conformément aux dispositions de l'article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS