TJ 13055, 30 avr. 2026, RG 25/07077

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Juillet 2026
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 30 Avril 2026

GROSSE :
Le 03 juillet 2026
à Me Benjamin GERARD
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 03 juillet 2026
à Me Isabelle ANSALDI
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/07077 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7JE5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [T], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Benjamin GERARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [E] [H] [Q]
née le 04 Février 1997 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
(AJ totale)
représentée par Me Isabelle ANSALDI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [C] [O]
née le 04 Septembre 1989 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé électroniquement le 27 février 2025, l’EURL [T] a consenti à Mme [E] [Q] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 570 euros, outre 80 euros de provisions sur charges , et la taxe sur ordures ménagères.
Par acte séparé signé électroniquement le 27 février 2025, Mme [C] [O] s’est portée caution des engagements pris par la locataire ;
Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié en conséquence à Mme [E] [Q] le 22 septembre 2025, pour un montant en principal de 2079,64 euros.
Ce commandement de payer a été signifié à la caution le 24 septembre 2025 ;
La situation d'impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 23 septembre 2025.
Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2025, dénoncé le 19 décembre 2025par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, l'EURL [T] a fait assigner en référé Mme [E] [Q] et Mme [C] [O] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d'obtenir en substance :
- le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire en application des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
- l'expulsion de Mme [E] [Q] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier;
- leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 4029,64 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 10 décembre 2025, avec intérêts de droit à compter de l’assignation;
- leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée tout comme le loyer, ce jusqu’au départ effectif des lieux;
- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens  ;

L’affaire a été appelée l’audience du 19 février 2026 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 30 avril 2026.
A l'audience, l'EURL [T] représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à la somme de 4422,63 euros au 27 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse.
Mme [E] [Q] a été représentée par son avocat et suivant conclusions en défense auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge des référés de :
- accorder à Mme [E] [Q] 36 mois de délais pour apurer la dette locative
- lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux et se reloger qui ne pourront être inférieurs à un an
- débouter l’EURL [T] de ses autres demandes, fins et conclusions.
Oralement à l’audience, Mme [E] [V] a sollicité à titre principal la suspension d ela clause résolutoire et des délais de paiement et à titre subsidiaire des délais pour quitter les lieux ;
L’EURL [T] a indiqué qu’elle s’opposait à ces demandes ;
Mme [C] [O] , citée par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.
La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
I - Sur la recevabilité
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 17 décembre 2025 a été dénoncée le 19 décembre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 19 février 2026.
Par ailleurs, l'EURL [T] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Enfin, l'EURL [T] justifie de son existence par l’extrait KBIS à jour au 9 septembre 2025 et, par l’avis de taxes foncières pour l’année 2023, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir.
Par conséquent l'EURL [T] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Sur la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail liant l’EURL [T] et Mme [E] [Q] contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer les loyers visant cette clause, a été signifié à Mme [E] [Q] le 22 septembre 2025, pour un montant en principal de 2079,64 euros.
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 3 novembre 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
Mme [E] [Q] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, Mme [E] [Q] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges soit 654,49 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux , et sans que cette indemnité ne soit indexée.

L'EURL [T] fait en outre la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d'habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l’audience et deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 4422,63 euros au 27 avril 2026.
Pour la somme au principal, Mme [E] [Q] reconnaît la dette.
La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 4422,63 euros au 27 avril 2026, Mme [E] [Q] seront condamnés à payer à l'EURL [T] la somme de 4422,63 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes à l’encontre de la caution

Aux termes de l'article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du titre 1er de la loi (Des rapports entre bailleurs et locataires) sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il ressort de l'engagement de caution signé électroniquement le 27 février 2025 par Mme [C] [O] qu'il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les frais et dépens pour un montant maximum de 46800 euros, et que la durée de l’engagement ne pourra pas dépasser 12 années au total;

L'engagement de caution de Mme [C] [O] respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 dans sa rédaction applicable en l’espèce et par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [E] [Q] le 22 septembre 2025, pour un montant en principal de 2079,64 euros.
Ce commandement de payer a été signifié à la caution par acte du 24 septembre 2025 ;

En conséquence, la demande tendant à la condamnation solidaire de Mme [C] [O] sera accueillie ;

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;
En l’espèce, Mme [E] [Q] sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ;
Toutefois, le décompte actualisé produit aux débats établit que Mme [E] [Q] n’a pas repris le paiement du loyer avant l’audience de sorte que le juge des référés ne peut ni accorder des délais de paiements ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;
Du fait de la résiliation du bail à usage d’habitation intervenue de plein droit le 3 novembre 2025, Mme [E] [Q] est occupante sans droit ni titre depuis cette date et devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l'ordonnance.
Son expulsion des lieux est donc ordonnée avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités précisées au dispositif.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

En application des dispositions de l'article L. 412-3 du même code, le juge peut accorder des délais chaque fois que le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En application des dispositions de l'article L 412-4 du même code « La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement . Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation».

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits de l'occupant, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.
Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l’espèce, Mme [E] [Q] sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux ;
La société requérante s’oppose à cette demande ;
Mme [E] [Q] fait valoir qu’une expulsion immédiate contreviendrait aux dispositions de l’article 8 de la CEDH, qu’elle vit seule à [Localité 4] avec sa fille âgée de 12 ans, qu’elle est en outre en attente de régularisation de sa situation administrative (renouvellement de son titre de séjour), qu’elle n’aurait aucun moyen de se reloger dignement et rapidement ; elle justifie de son inscription à France Travail , de ses ressources à hauteur et de sa demande de renouvellement de son titre de séjour ;
Il est relevé que Mme [E] [Q] ne justifie d’aucune recherche de logement, d’aucune démarche de demande de logement social ;

Toutefois compte tenu de la situation respective des parties, il sera accordé à Mme [E] [Q] un délai supplémentaire de trois mois pour quitter les lieux.
Sur les demandes accessoires
Mme [E] [Q] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;
L’équité ne commande pas eu égard à la situation économique respective des parties, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l’EURL [T] qui sera déboutée de sa demande de ce chef ;

Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, et en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent ,
DECLARONS l'EURL [T] recevable en ses demandes ;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges sont réunies au 3 novembre 2025 ;
CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail à usage d’habitation liant l'EURL [T] et Mme [E] [Q], au 3 novembre 2025 ;
ACCORDONS à Mme [E] [Q] un délai de TROIS MOIS à compter de la notification de la présente ordonnance, pour quitter les lieux sis [Adresse 4], à [Localité 3] ;

DISONS que passé ce délai, et à l’expiration d’un délai de DEUX mois qui suit la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, l'EURL [T] pourra faire procéder à son expulsion des lieux sis [Adresse 4], à [Localité 3], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier;
DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;
RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
FIXONS le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant correspondant au loyer et charges, soit à la somme de 654,49 euros, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la complète libération des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée ;
CONDAMNONS solidairement Mme [E] [Q] et Mme [C] [O] en sa qualité de caution, à payer à l'EURL [T] la somme de 4422,63 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Mme [E] [Q] et Mme [C] [O] en sa qualité de caution, à payer à l'EURL [T], à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à 654,49 euros à compter du 1er mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Mme [E] [Q] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 22 septembre 2025 et de l’assignation ;
DEBOUTONS l'EURL [T] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
REJETONS toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE