TJ 13055, 30 avr. 2026, RG 25/05147

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Juillet 2026
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 30 Avril 2026

GROSSE :
Le 03 juillet 2026
à Me AVERSANO Vanessa
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 03 juillet 2026
à Me Paul GUILLET
Le 03 juillet 2026
au service des expertises
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/05147 - N° Portalis DBW3-W-B7J-647O

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [E]
né le 11 Août 1972 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-012318 du 21/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])
représenté par Me Vanessa AVERSANO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Etablissement HABITAT 13, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 janvier 2020, l'EPIC 13 HABITAT a donné à bail à M. [E] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 420,98 euros hors charges.

Après un courrier recommandé a de l’avocat du locataire en date du 16 mai 2025 reçu le 2 juin 2025 mettant en demeure le bailleur de réaliser des travaux de mise en conformité de nature à remédier aux infiltrations, resté sans effet, par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2025, M. [E] [D] a fait assigner l'EPIC 13 HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
enjoindre 13 HABITAT de réaliser les travaux de mise en conformité& de nature à remédier aux infiltrations et désordres subis par M. [E] et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenirautoriser M. [E] à suspendre le versement des loyers et ce dans l’attente de la réalisation des travaux de nature à remédier aux désordres A titre subsidiaire
- autoriser M. [E] à consigner les loyers auprès de la caisse des dépôts et consignations
-condamner 13 HABITAT au paiement d’une provision de 10000 euros au titre du préjudice de jouissance subi depuis le mois d’octobre 2022, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 2 juin 2025
-condamner l'EPIC 13 HABITAT à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Appelée à l'audience du 23 octobre 2025, l'affaire a fait l'objet de quatre renvois pour être finalement retenue à l'audience du 30 avril 2026.

A cette audience, M. [E] [D], représentée par son conseil, selon conclusions soutenues oralement à l’audience, a demandé au juge des référés de, en substance :
-enjoindre 13 HABITAT de réaliser les travaux de mise en conformité de nature à remédier aux infiltrations et désordres subis par M. [E] et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter
de la signification de la décision à intervenir
A titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire
En tout état de cause
-autoriser M. [E] à suspendre le versement des loyers et ce dans l’attente de la réalisation des travaux de nature à remédier aux désordres
A titre subsidiaire
- autoriser M. [E] à consigner les loyers auprès de la caisse des dépôts et consignations
-condamner 13 HABITAT au paiement d’une provision de 10000 euros au titre du préjudice de jouissance subi depuis le mois d’octobre 2022, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 2 juin 2025
-condamner l'EPIC 13 HABITAT à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Oralement, M. [E] a insisté sur les infiltrations, a fait valoir 2 réunions d’expertise, a soutenu qu’il n’a pas fait obstruction à l’intervention des entreprises, qu’il s’est juste opposé à la mise en peinture qui ne résolvait pas les problèmes d’infiltrations. Il a souligné que le dernier sinistre datait de janvier 2026 ;

Suivant conclusions visées par le greffe le 30 avril 2026, l'EPIC 13 HABITAT, représenté par son conseil, demande au juge des référés de :
-constater l’existence de contestations sérieuses tant sur l’obligation invoquée que sur les désordres allégués
- débouter M. [D] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
- dire n’y avoir lieu à référé
En tout état de cause
-rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires
- condamner M. [D] [E] à verser la somme de 1500 euros au titre d el’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la demande de travaux sous astreinte

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 :
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, (')

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (')

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

En vertu de l'article 2 5° du décret du 30 janvier 2002 fixant les caractéristiques du logement décent, le logement doit, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires permettre une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements».

De plus, le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d'humidité ou d' infiltrations , de ventilation, des réseaux d'électricité, de gaz, d'eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

Par ailleurs, en application de l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

M. [E] sollicite à titre principal la réalisation de travaux sous astreinte;
Le bailleur fait valoir l’existence de contestation sérieuses concernant son obligation prétendument inexécutée au regard des diligences accomplies, des interventions réalsiées et du comportement du locataire lui-même;

Il est en effet relevé que si M. [E] produit un courrier circonstancié du 21 mai 2024 adressé à la responsable de la résidence de 13 [Etablissement 1], force est de constater que le locataire ne justifie pas de l’envoi ni a fortiori de la réception de ce courrier par le bailleur;
Toutefois M. [E] produit des photographies des lieux datées du 4 février 2026, du 30 mars 2025, du 12 février 2025 et du 23 septembre 2024;

M. [E] conteste avoir refusé les travaux proposés selon bon de commande du 18 juillet 2024 (recherche de fuite étanchéité par fumigène et réfection d’entrée d’eau pluviale) et avoir refusé que des travaux d’embellissements soient réalisés dans le logement, les désordres n’étant pas encore résolus;

Et l’attestation établie par la société QUALIRENOV n’étant pas conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, n’établit à elle seule l’obstruction de M. [E] à la réalisation de travaux de nature à remédier aux désordres;
De surcroît, il est relevé que cette attestation vise un bon de travaux 38736 différent de celui du 18 juillet 2024 et correspondant aux travaux d’embellissements que M. [E] reconnait avoir refusé ces travaux n’étant pas de nature à remédier aux désordres;
En tout état de cause la facture émise le 24 septembre 2024 établit que ces travaux objets du bon de commande du 18 juillet 2024 ont été réalisés;

L’EPIC 13 HABITAT justifie d’une déclaration de sinistre dommages-ouvrage en date du 13 janvier 2026 auprès d’AXA France dans laquelle le bailleur reconnait que M. [E] subi des infiltrations et que malgré les travaux d’étanchéité réalisés, il semblerait que ces infiltrations perdurent;

L’EPIC 13 HABITAT ne pouvait ignorer les difficultés rencontrées par le locataire dans son logement au regard des expertises déjà réalisées en mai 2024 ;

Il est justifié en outre d’une réunion d’expertise organisée le 3 février 2026 et s’il ressort du courrier émis par AXA France en date du 9 mars 2026 et du rapport d’expertise du 3 février 2026 établi par EXETECH que M. [E] aurait été convoqué mais que l’expert n’a pas eu accès au logement B205 occupé par M. [D] [E] et qu’en conséquence la matérialité des dommages déclarés (infiltrations) n’ a pas été constatée par l’expert, le bailleur ne justifie par aucune pièce produite que M. [E] a bien eu conaissance de cette réunion d’expertise et a été convoquée;

Et il est relevé que la nouvelle convocation pour le 28 avril 2026 produite aux débats concerne non pas M. [E] mais M. [J] son voisin;
Le bailleur ne démontre pas que la responsabilité du locataire peut être engagée dans l'origine de la persistance de ces désordres;

Toutefois si la poursuite des désordres est établie par les pièces susvisées notamment la nouvelle déclaration de sinistre du bailleur de janvier 2026, les éléments produits ne sont pas suffisants pour déterminer l’origine des désordres, leur ampleur et la nature des travaux à réaliser ;
Il s’ensuit que M. [D] [E] sera débouté de sa demande tendant à obtenir la réalisation de travaux sous astreinte formulée à titre principal;

Sur la demande d’expertise
Aux termes de l'article 145 du Code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est de principe que l'article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n'est ainsi pas soumis à la condition d'urgence ou à la condition d'absence de contestation sérieuse.

Une mesure d'instruction ne peut être demandée et obtenue, sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile lorsqu'une juridiction du fond est saisie de l'affaire. La condition d'absence de saisine préalable des juges du fond s'apprécie au jour de la saisine du juge, puisque c'est une condition de recevabilité de la demande, et non pas au jour où le juge des référés statue.

L’article 146 du code de procédure civile ne s'applique pas lorsque le juge est saisi d'une demande fondée sur l'article 145 du même code.

Ce texte suppose l'existence d'un motif légitime c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile

Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

De plus, si la partie demanderesse dispose d'ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d'instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l'application de cet article n'implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé.

En application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

En l'espèce, M. [D] [E] sollicite une expertise judiciaire à titre subsidiaire, tenant l’existence d’infiltrations au sein du logement occupé par M. [E] [D], le bailleur dans sa déclaration de sinistre du 13 janvier 2026 faisant état de la persistance d’infiltrations malgré des travaux déjà réalisés.

M. [E] [D] verse en outre aux débats des photographies datées du 4 février 2026, du 30 mars 2025, du 12 février 2025 et du 23 septembre 2024 établissant des tâches jaunâtres d’humidité dans plusieurs pièces du logement et des infiltrations bien visibles au plafond dans une des pièces ;

Si l'EPIC 13 HABITAT justifie avoir effectué quelques travaux (recherche de fuite étanchéité par fumigène et réfection d’entrée d’eau pluviale) il est établi par les photographies produites et la déclaration de sinistre du 13 janvier 2026 que les désordres persistent et que les travaux réalisés n’ont pas remédié à ces désordres ;

Au regard de ces considérations, il est donc acquis que l’expertise judiciaire sollicitée par M. [E] [D] est justifiée, non seulement pour connaître l’origine, l’étendue et la gravité des dégâts survenus, mais également pour déterminer précisément la teneur des travaux à effectuer pour y remédier.

L’intérêt légitime du demandeur étant ainsi établi, l’expertise judiciaire sera ordonnée dans les termes précisés au dispositif de la présente ordonnance.

Aux termes de l'article 40 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, l'aide juridictionnelle concerne tous les frais afférents aux instances, procédures ou actes pour lesquels elle a été accordée, à l'exception des droits de plaidoirie. Le bénéficiaire de l'aide est dispensé du paiement, de l'avance ou de la consignation de ces frais. Les frais occasionnés par les mesures d'instruction sont avancés par l'Etat.
En l'espèce, Monsieur [D] [E] étant bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, sera dispensé de toute consignation au titre des frais d'expertise.
Conformément à l'article 119 du décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991 portant application de la loi du 10 juillet 1991, la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert sera payée par l'Etat.

Sur la demande de suspension ou de consignation des loyers

Aux termes de l’article 20-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 : le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

Tenant l'expertise ordonnée, et aucune des pièces produite par la requérante ne caractérisant avec l'évidence requise en référé, l’insalubrité du logement ou une impossibilité totale d'occuper les lieux loués de nature à justifier une suspension du paiement des loyers, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande ; il sera de même dit n'y avoir lieu à référer sur la demande de consignation des loyers.

Sur la demande de provision

En vertu de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Compte tenu de l’ensemble des développements susvisées, M. [D] [E] a nécessairement subi un préjudice de jouissance et la provision à valoir sur le préjudice de jouissance subi par le locataire et non contestable à compter du mois de septembre 2024 sera fixée à la somme de 2000 euros.

Sur les demandes accessoires

L'EPIC 13 HABITAT, qui succombe principalement supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile et sera condamnée à payer à M. [E] [D] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS