TJ 13055, 4 mai 2026, RG 25/05610

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 06 Juillet 2026
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 04 Mai 2026

GROSSE :
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à Me .Aurélie REYMOND.......................
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à Me ...............................................
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EXPEDITION :
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à Me ......................................................

N° RG 25/05610 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7ACY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SPORTROY, domiciliée : chez SAS GUIS IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [S] [H]
née le 09 Août 1973 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [E] [X]
né le 04 Janvier 1987 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 20 et 21 juillet 2017, la société civile immobilière (SCI) SPORTROY a donné à bail à Mme [S] [H] et M. [E] [X] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 3], étage 2, dans le huitième arrondissement de Marseille, pour un loyer de 655 euros et une provision sur charges de 95 euros.

Le 14 janvier 2025, des loyers étant demeurés impayés, la SCI SPORTROY a fait signifier à Mme [S] [H] et M. [E] [X] un commandement de payer la somme en principal de 2.165,52 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025, la SCI SPORTROY, agissant poursuites et diligences de son gérant, a fait assigner Mme [S] [H] et M. [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

-à titre principal, constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion,
-à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
-condamnation au paiement de la somme de 3.023,51 euros au titre des loyers et des charges impayés,
-condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à un montant égal à celui du dernier loyer échu et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, avec indexation et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,
-condamnation au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 4 mai 2026, la SCI SPORTROY, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation. Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 3.888,14 euros.

Comparaissant en personne, Mme [S] [H] reconnaît la dette. Elle sollicite un délai de paiement, avec suspension des effets de la clause résolutoire et propose de verser 80 euros par mois en sus du loyer.

Cité par acte remis à étude, M. [E] [X] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 6 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [E] [X] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 16 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI SPORTROY justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l'espèce, le contrat de bail du 20 et 21 juillet 2017 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 janvier 2025, pour la somme en principal de 2.165,52 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 mars 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [S] [H] et M. [E] [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 868,82 euros actuellement, et de condamner Mme [S] [H] et M. [E] [X] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé au 1er mai 2026 que Mme [S] [H] et M. [E] [X] restent devoir la somme de 3.888,14 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de mai inclus.

Mme [S] [H] reconnaît cette dette.

Mme [S] [H] et M. [E] [X] sont donc solidairement condamnés, au paiement de la somme de 3.888,14 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si les locataires se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [S] [H] demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle justifie de la reprise du versement du loyer courant et propose de verser 80 euros en sus du paiement du loyer courant.

Compte tenu des efforts fournis par les locataires, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [S] [H] et M. [E] [X] selon les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

Des délais de paiement seront octroyés d’office à M. [E] [X] qui n’a pas comparu selon des modalités identiques.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Mme [S] [H] et M. [E] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
· Mme [S] [H] et M. [E] [X], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés in solidum à verser à la SCI SPORTROY une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 868,82 euros à ce jour, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [S] [H] et M. [E] [X], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile.

Ils seront en outre condamnés in solidum à payer à la SCI SPORTROY la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS