TJ 78646, 22 juin 2026, RG 25/00466

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI CG FOND

JUGEMENT RENDU LE 22 Juin 2026

N° RG 25/00466 - N° Portalis DB22-W-B7J-TB54

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. LA DOUCE II REPRESENTEE PAR SON SYND GML IMMO
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me OUEDRAOGO substituant Me Sophie BILSKI, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [P] [H] et Mme [T] [E]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentés par Me Mathilde GUENOT, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de Versailles, délégué au Tribunal de proximité de POISSY : Madame Cécile TIBERGHIEN
Greffier : Mme Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Juin 2026 par Madame Cécile TIBERGHIEN, Magistrat délégué au Tribunal de proximité de POISSY, assistée de Mme Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à : Me BILSKI
Copie certifiée conforme à l’original à : Me [Y]
délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [H] et Mme [T] [E] sont propriétaires des lots de copropriété n°33, 333 et 334 dans la [Adresse 4] située [Adresse 5] [Localité 3] qu’ils ont acquis en septembre 2022.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a changé de syndic et la société GML IMMO a succédé à la société FONCIA à compter du 22 mars 2023.

Le 23 décembre 2024, la société GML IMMO a fait parvenir aux défendeurs un décompte de charges qui fait apparaitre une régularisation de 2 657,10 € au titre de la consommation d’eau froide pour l’exercice 2023-2024.

Contestant cette régularisation et insatisfaits des réponses apportées par le syndic à leurs interrogations, M. [P] [H] et Mme [T] [E] ont saisi le médiateur de l’eau, qui s’est déclaré incompétent le 3 février 2025, puis M. [X] [I], conciliateur de justice. Cette tentative de conciliation s’est conclue par l’établissement d’un procès-verbal de carence le 3 mars 2025.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 24 février 2025, la société GML IMMO a mis en demeure M. [P] [H] et Mme [T] [E] de payer la somme de 2 463,36 € correspondant notamment à la régularisation des charges pour l’exercice 2023-2024 à hauteur de 2 178,11 €.

Puis par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025, signifié à personne s’agissant de Mme [T] [E] et à domicile s’agissant de M. [P] [H], le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic, la société GML IMMO, les a assignés devant le tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Poissy au visa notamment des dispositions des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6 et 1240 du code civil aux fins de voir :

Condamner solidairement M. [P] [H] et Mme [T] [E] à lui payer les sommes suivantes : 2 396,87 € au titre de charges de copropriété arrêtées au 5 avril 2025, se décomposant comme suit :2 376,87 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 avril 2025, à titre principal, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 202520 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 19653 000 € à titre de dommages et intérêts2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile Condamner solidairement M. [P] [H] et Mme [T] [E] aux entiers dépens.Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'affaire a été appelée et plaidée à l'audience du 13 avril 2026 après un renvoi.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son conseil, dépose des conclusions qu’il soutient oralement et aux termes desquelles il actualise ainsi ses demandes :

Déclarer le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] recevable en ses demandesDébouter M. [P] [H] et Mme [T] [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentionsCondamner solidairement M. [P] [H] et Mme [T] [E] à lui payer les sommes suivantes : 5 555,23 € au titre de charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2026, se décomposant comme suit :2 356,63 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2026, à titre principal, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 20253 198,60 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 19653 000 € à titre de dommages et intérêts3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile Condamner solidairement M. [P] [H] et Mme [T] [E] aux entiers dépens.Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que le compteur d’eau n’a pas été relevé lorsque M. [P] [H] et Mme [T] [E] ont acquis les lots de copropriété en 2022. En raison d’une anomalie des données transmises, un forfait pour les charges d’eau froide leur a été appliqué, ce qui était déjà le cas avec les précédents propriétaires. Le nouveau syndic a constaté ce défaut en 2023 et les données de consommation ont pu être à nouveau transmises en 2024, ce qui a permis une régularisation. Par ailleurs, c’est à tort que les défendeurs soulèvent la prescription alors qu’en matière de copropriété, le délai de prescription court à compter de l’appel de fonds qui correspond à la date d’exigibilité des charges. A titre infiniment subsidiaire, le syndicat des copropriétaires demande de proratiser les charges dues à leur arrivée dans les lieux.

Respectivement cités par actes remis à domicile et à personne, M. [P] [H] et Mme [T] [E] sont représentés par leur conseil. Ils régularisent des conclusions qu’ils soutiennent oralement à l’audience et aux termes desquelles ils demandent au visa des articles 1353, 2224, 1231-6 du code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965 de :

Constater l’acquisition de la prescription quinquennale pour toutes les demandes en paiement de consommation d’eau antérieures au 22 avril 2020Déclarer irrecevables et écarter de la demande en paiement l’ensemble des sommes correspondant à cette période couverte par la prescription quinquennaleConstater les carences fautives du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] et de son syndic dans la gestion, l’entretien et la relève du système collectif des compteurs d’eauDébouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de M. [P] [H] et Mme [T] [E] A titre subsidiaire, constater la bonne foi de M. [P] [H] et Mme [T] [E] et par conséquent, Limiter le montant de la créance du syndicat des copropriétaires à leur seule consommation effective, calculée au prorata de leur temps d’occupation réel, entre 2015 et 2022, soit la somme de 484,02 €A titre infiniment subsidiaire, constater la bonne foi de M. [P] [H] et Mme [T] [E] et par conséquent, Limiter le montant de la créance du syndicat des copropriétaires à leur seule consommation effective, calculée au prorata de leur temps d’occupation réel, entre 2019 et 2022, soit la somme de 726,04 €En tout état de cause, débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de sa demande de condamnation à hauteur de 3 000 € à titre de dommages et intérêts, faute pour lui de rapporter la preuve d’une résistance abusive et d’un préjudice distinct du simple retard de paiement Juger que chaque partie conservera la charge des frais et dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance,Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civileDébouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de sa demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.A l’appui de leurs demandes, ils font valoir le dysfonctionnement du compteur d’eau dont ils imputent la responsabilité au syndic qui n’a rien fait pour le réparer ainsi que leur incompréhension en recevant la demande de régularisation qui n’a été précédée d’aucune demande et dont ils ne comprennent pas l’origine. Ils font valoir leur bonne foi et notamment leur réactivité pour trouver une solution amiable. Ils soulèvent enfin la prescription d’une partie des demandes.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision est mise en délibéré au 22 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur la prescription
Il résulte de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer.

La charge de la preuve du point de départ d’un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir.

En matière de charges de copropriété le point de départ de la prescription est fixé au jour de l’exigibilité des charges concernées qui correspond à la date de l’appel de fonds par le syndic.

En l’espèce, l’appel de fonds correspondant à la régularisation de charges contestée date du 23 décembre 2024.

Cette régularisation porte sur une période de plusieurs années au cours de laquelle le système de télérelève du compteur divisionnaire concernant les lots de M. [P] [H] et Mme [T] [E] a été défaillant, restant bloqué sur 653 m3 et rendant impossible la facturation des consommations réelles des défendeurs et de leurs prédécesseurs, sauf à obtenir une photographie du compteur divisionnaire par les copropriétaires concernés. Pendant cette période, l’eau froide a été facturée sur la base d’un forfait annuel de 50 m3.

Le système de télérelève est redevenu fonctionnel à la fin de l’année 2024, ce qui a rendu possible la régularisation du 23 décembre 2024. La consommation réelle transmise était alors de 1363 m3.

M. [P] [H] et Mme [T] [E] soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne pouvait ignorer le dysfonctionnement du système de télérelève depuis au moins 2019 et qu’il ne peut attribuer qu’à son inertie le retard de régularisation des charges. Ils ne précisent toutefois pas à quelle date le syndicat des copropriétaires aurait dû connaitre le montant réel de la consommation à facturer.

De son côté, le syndicat des copropriétaires verse un courrier électronique adressé par la société GML IMMO aux défendeurs le 26 octobre 2023 leur demandant de lui faire parvenir une photographie de leur compteur d’eau en raison de l’impossibilité d’en procéder au relevé à distance. Il est constant que ce courrier électronique n’a reçu aucune réponse, pas plus que celui d’août 2024 que les défendeurs reconnaissent avoir reçu mais qu’ils ont retrouvé plus tard dans leur « courrier indésirable ».

Dans ces conditions, les défendeurs n’apportent pas la preuve que le syndicat des copropriétaires aurait dû connaitre des faits lui permettant d’exercer ce recours à leur encontre avant le 23 décembre 2024.

Par conséquent, l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à l’encontre de M. [P] [H] et Mme [T] [E] n’est pas prescrite.

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] verse aux débats, notamment :
Un extrait du règlement de copropriété établissant la solidarité entre les propriétaires indivis d’un même lotUn relevé de propriété attestant de ce que M. [P] [H] et Mme [T] [E] sont propriétaires des lots 33, 333 et 334 dans la résidence située [Adresse 6] [Localité 4],Un décompte daté du 2 avril 2026, Le décompte des charges du 23 décembre 2024 de régularisation pour la période du 01/07/2023 au 30/06/2024Le relevé de compte du 5 avril 2025 avec les appels de fonds pour les deux derniers trimestres de l’exercice 2024-2025 (01/01/2025 au 31/03/2025 et 1/04/2025 au 30/06/2025)Les quatre appels de fonds de l’exercice 2025-2026 Le décompte des charges du 29 décembre 2025 pour la période du 1/07/2024 au 30/06/2025Les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 21 mars 2024, 12 décembre 2024 et 18 décembre 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, et les budgets prévisionnels correspondants, ainsi que les certificats de non recours les concernantUn courrier de mise en demeure du 24 février 2025.
Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [P] [H] et Mme [T] [E] n’avaient pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2 356,63 € (hors frais) à la date du 2 avril 2026.

M. [P] [H] et Mme [T] [E] contestent devoir la somme réclamée au titre de la régularisation de charges d’eau pour l’exercice 2023-2024 de 2 718,11 €.

Ils affirment que le syndicat des copropriétaires aurait engagé sa responsabilité à leur égard en raison de l’inertie du syndic, son mandataire, qui aurait tardé à faire réparer le système de télétransmission des données de leur compteur divisionnaire, équipement collectif dont il avait la charge du maintien en bon fonctionnement. A titre subsidiaire, ils invoquent leur bonne foi et demandent que la somme mise à leur charge soit proportionnelle à leur occupation réelle des lieux.

S’il résulte de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires pour les dommages causés au copropriétaire et aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, ce qui cause ici le dommage n’est pas la défaillance du système de télétransmission des données du compteur divisionnaire relatif à leurs lots mais le fait qu’ils n’aient pas été informés de cette défaillance et de l’application d’une montant forfaitaire lorsqu’ils ont acquis la propriété de ces lots.

En effet, il résulte de l’article 6-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qu’à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :
1° - Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 incombe au vendeur.
2° - Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité.
3° - Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes. »

Et l’article 6-3 du même décret précise que toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux.

Ainsi, les charges relatives à la consommation d'eau, non liquidées au moment de la vente, sont dues par l’acquéreur.

Si l’information relative au dysfonctionnement du système de télétransmission avait été portée à leur connaissance au moment de la vente, ils auraient pu exiger un relevé du compteur à cette date et convenir d’une répartition prorata temporis de ces charges dès qu’elles auraient été connues.

L’article 5 du décret du 17 mars 1967 impose au syndic de fournir au notaire à la demande de celui-ci ou à celle du copropriétaire vendeur, un état daté permettant d’établir « d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes » :
- Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires
- Les sommes pouvant rester dues par le syndicat au copropriétaire cédant
- Les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire pour chaque lot considéré au titre :
a) de la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière approximative
b) des provisions non encore exigibles du budget provisionnel
c) des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget provisionnel.

Il s’agit d’un état provisoire, destiné à informer les créanciers et les parties de la situation du vendeur au moment où il est établi et la liste des informations à fournir par le syndic dans cet état est limitative.

En l’espèce, il n’était donc pas attendu du syndic qu’il informe le notaire de la défaillance du système de télétransmission, information dont les vendeurs avaient d’ailleurs connaissance puisqu’ils faisaient l’objet d’une facturation forfaitaire depuis au moins trois ans.

De surcroit, l’état daté du 24 août 2022 établi par l’ancien syndic précise qu’« en cas d’existence de compteurs divisionnaires (eau froide, chaude ou calorifiques), les parties devront faire leur affaire personnelle du relevé et de la réparation de la consommation d’eau des lots concernés par la mutation ».

Dans ces conditions, aucun manquement ne peut être reproché au syndic et par conséquent, à son mandant, le syndicat des copropriétaires.

Il convient, en conséquence, de condamner, M. [P] [H] et Mme [T] [E] au paiement de la somme de 2 356,63 €, au titre des charges dues à la date du 2 avril 2026, provisions de charges pour la période du 4ème trimestre de l’exercice 2025-2026 incluses (1/04/2026 au 30/06/2026).

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 24 février 2025 sur la somme de 2 264,36 € et du prononcé du jugement sur le surplus en application des dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Par ailleurs cette condamnation sera prononcée à titre solidaire conformément à ce qui est prévu à l’article 9 « Indivision – Démembrement de la propriété » du règlement de copropriété.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à M. [P] [H] et Mme [T] [E] seuls, la somme de 20,00 €, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.

Par conséquent, M. [P] [H] et Mme [T] [E] seront condamnés solidairement à payer la somme de 20,00 € au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter à compter du 24 février 2025 en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil.

Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de M. [P] [H] et Mme [T] [E], qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’absence de justification de l’inscription d’une hypothèque, il n’y a pas lieu en revanche de faire rentrer un tel coût dans les dépens.

M. [P] [H] et Mme [T] [E] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige, il apparait équitable de condamner in solidum
M. [P] [H] et Mme [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 5] [Adresse 7] [Localité 6] qui justifie des honoraires d’avocat engagés pour faire valoir ses droits, la somme de 2 000,00 € en application de l’article précité. 

PAR CES MOTIFS