TJ 94028, 25 juin 2026, RG 26/00304

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 25 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00304 - N° Portalis DB3T-W-B7K-WXVX
CODE NAC : 30F - 0A
AFFAIRE : PERIAL OPPORTUNITES EUROPE représentée par la société PERIAL ASSET MANAGEMENT C/ S.A.S. FUJI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES: Monsieur Nicolas HOFFSCHIR, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

PERIAL OPPORTUNITES EUROPE, SCPI immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 385 208 905, dont le siège social est sis 34 rue Guersant - 75017 PARIS

représentée par la société PERIAL ASSET MANAGEMENT, SCPI immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 775 696 446, dont le siège social est sis 34 rue Guersant - 75017 PARIS

représentée par Me Paul BRISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P370

DEFENDERESSE

S.A.S. FUJI, immatricukée au RCS de CRETEIL sous le n° 844 263 251, dont le siège social est sis 5 rue François Mitterrand - 8-11 Quai Marcel Boyer - 94200 IVRY SUR SEINE

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 12 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Juin 2026
Prorogé au 25 Juin 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 07 août 2008, la SCI LEBRU, aux droits de laquelle vient la la SCI PARTICIPATION FONCIERE OPPORTUNITE, désormais dénommée la société Perial opportunites europe a consenti à la SARL TW IVRY un bail commercial portant sur des locaux situés au sein d'un ensemble immobilier sis 5 rue François Mitterrand - 8/11 quai Marcel Boyer, à Ivry-sur-Seine (Val-de-Marne), moyennant un loyer annuel de 102 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.
Par acte en date du 03 juin 2013, la SARL TW IVRY a cédé son droit à bail à la SARL OKINAWA.
Par acte en date du 03 septembre 2018, la SCI PARTICIPATION FONCIERE OPPORTUNITE et la SARL OKINAWA ont renouvelé le bail commercial à compter du 1er janvier 2019 et fixé le loyer hors charges et hors taxes à compter du 01er janvier 2019.
Par acte du 04 janvier 2019, la SAS FUJI a notifié à la SCI PARTICIPATION FONCIERE OPPORTUNITE, devenue la SCPI PERIAL OPPORTUNITES EUROPE, la cession du fonds de commerce à son profit.
Par lettre en date du 25 mai 2020, la SCPI PERIAL OPPORTUNITES EUROPE a consenti à la SAS FUJI une annulation de l’échéance de loyers du sème trimestre 2020.
Par avenant du 21 octobre 2020, la SCPI PERIAL OPPORTUNITES EUROPE et la SAS Fuji ont notamment convenu d’une franchise de loyers, hors taxtes et hors charges, équivalente à la somme de 19.877,94 euros applicable pour la période du 01er juillet 2020 au 31 août 2020.
Par lettre du 05 février 2021, la SCPI PERIAL OPPORTUNITES EUROPE a consenti à la SAS FUJI une annulation du loyer dû au titre du mois de novembre 2021.
Par acte du 20 mars 2025, la SCPI PERIAL OPPORTUNITES EUROPE a fait délivrer à la SAS FUJI un commandement de payer une somme de 80 075,41 euros au titre de l'arriéré locatif à la date du 27 février 2025.
C'est dans ces conditions que par acte du 09 février 2026, la SCPI PERIAL OPPORTUNITES EUROPE a fait assigner la SAS FUJI devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins :
- de condamner la SAS FUJI à lui payer la somme provisionnelle de 182.971,40 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 08 décembre 2025 [4ème trimestre 2025 inclus], assortie des intérêts de retard contractuels, à compter du jour de la première échéance ;
- de condamner la SAS FUJI au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte introductif remis par la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.
À l'audience du 12 mai 2026, la SCPI PERIAL OPPORTUNITES EUROPE, représentée par son avocat, a réitéré ses demandes, en indiquant simplement remettre un décompte actualisé de sa créance.
La SAS FUJI n'a pas constitué avocat et ne s’est pas présentée à l’audience. Le procès-verbal dressé le 09 février 2026 mentionne que l’acte introductif d’instance lui a été signifié à domicile, après que le commissaire de justice significateur se soit assuré de la réalité de ce dernier en procédant à plusieurs vérifications. Il en découle que la procès-verbal de signification est régulier en la forme.
À l'issue des débats, il a été indiqué à la société demanderesse que l'affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 juin 2026 ; à cette date, elle a été avisée que le délibéré était prorogé au 25 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif :

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut accorder une provision au créancier, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
S'agissant du paiement, par provision, de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Alors que le 20 mars 2025, la SCPI PERIAL OPPORTUNITES EUROPE a fait délivrer à la SAS FUJI un commandement de payer la somme de 80 075,41 euros au titre de l'arriéré locatif à la date du 27 février 2025, seuls des paiements partiels et irréguliers sont intervenus depuis lors.
Il ressort du décompte locatif daté du 11 mai 2026 et des factures versées aux débats que les loyers et charges dont la société demanderesse sollicite le versement ont été calculés conformément aux stipulations du contrat de bail et de ses avenants, de sorte qu’il sera retenu que l’obligation non sérieursement contestable dont la SCPI PERIAL OPPORTUNITES EUROPE se prévaut à l’égard de la SAS FUJI doit être évaluée à la somme de 182.971,40 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 08 décembre 2025 [4ème trimestre 2025 inclus], montant de sa demande.
La société bailleresse demande que la société preneuse soit condamnée au paiement des sommes dues au taux contractuel à compter de la première échéance. Si le contrat de bail comporte effectivement une clause prévoyant que le preneur s’engage formellement, en cas de non paiement de loyers et charges à leur échéance, à régler au bailleur des intérêts au taux de 04 % par trimestre, il n’y a cependant pas lieu à référé à cet égard dès lors, d’une part, qu’une telle stipulation met à la charge du preneur une pénalité qui pourrait apparaître manifestement excessive et, comme telle, être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil et, d’autre part, qu’il n’est pas justifié au regard des règles d’imputation des paiements que l’ensemble des sommes dues produisent intérêts dès la première échéance. En conséquence, les sommes au paiement desquelles est condamnée la société preneuse seront assortis des intérêts au taux légal.

2. Sur les demandes accessoires

L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SAS FUJI, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.
Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de la SAS FUJI ne permet d'écarter la demande de la SCPI PERIAL OPPORTUNITES EUROPE formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 euros en l'absence d'éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS