TJ 34032, 3 juill. 2026, RG 26/00186

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/577

AFFAIRE : N° RG 26/00186 - N° Portalis DBYA-W-B7K-E4AGO

Copie à :
Me Laurence HUYGEVELDE
prefecture

Copie exécutoire à :
Me Marie-charlotte MARECHAL
Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 03 Juillet 2026

DEMANDERESSE :

Madame [R] [K], [P] [T] veuve [C]
née le 28 Mars 1940 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Me Marie-charlotte MARECHAL, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [Q] [V]
né le 9 septembre 1955 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 5]

Madame [O] [U] épouse [V]
née le 29 mai 1972 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 5]

Représentés par Me Laurence HUYGEVELDE, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur
Emeline DUNAS, greffiere

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection
Armelle ADAM, vice présidente
Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 15 mai 2026

DECISION :

contradictoire, en premier ressort,
prononcée par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 14 avril 1993 avec prise d’effet au 15 avril 1993, Madame [A] a donné à bail à Monsieur [E] [C] un local d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 1400 francs et 65 francs de provisions sur charges.

Par acte notarié en date du 15 septembre 2022, Monsieur [Q] [V] et Madame [O] [X] ont acquis la pleine propriété du bien situé au [Adresse 1] à [Localité 7] auprès de Madame [F] [A] et Madame [Z] [A].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 septembre 2025, Monsieur [Q] [V] et Madame [O] [X] épouse [V] ont donné congé à Madame [R] [T] veuve [C] pour reprise du logement qu’elle occupait et pour la date du 15 avril 2026.

Par acte de commissaire de justice du 08 avril 2026, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [R] [T] veuve [C] a fait assigner Monsieur [Q] [V] et Madame [O] [U] épouse [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de :

déclarer sa demande recevable et bien fondée ; constater l’irrégularité du congé pour reprise dénoncé le 22 septembre 2025 par les consorts [V] tant sur le fond que sur la forme ; constater la reconduction tacite du contrat de bail régularisé le 15 avril 1993 par Madame [C] ; condamner solidairement les consorts [V] au paiement des sommes suivantes : 221 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères injustement réclamée à Madame [C] ; 3000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer ;ordonner l’exécution provisoire de la décision.
A l’audience du 15 mai 2026, Madame [R] [T] veuve [C], représentée par son conseil, conclut au bénéfice de ses écritures.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir au visa de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 que le congé a été délivré par un courrier simple et non par un courrier avec accusé de réception tel que l’exige l’article précité de sorte que le congé est nul en sa forme. Elle explique que si le courrier mentionne qu’il s’agit d’une lettre recommandée avec accusé de réception, il n’a pas été communiqué à Madame [C] le bordereau d’accusé de réception.
En outre, elle fait valoir que le congé est nul sur le fond en ce que les bailleurs ont fait délivrer le congé pour reprise du logement pour leur fille souffrant d’un handicap mais qu’ils n’en apportent pas la preuve.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, elle fait valoir au visa de l’article 1241 du code civil qu’elle vit dans le logement depuis 33 ans, qu’elle est âgée de 86 ans et qu’elle ne dispose d’aucune solution de relogement. Elle indique qu’une bonbonne de gaz est présente au sein de l’immeuble de sorte qu’elle ne peut pas jouir tranquillement de son bien. Elle ajoute qu’elle règle les taxes d’ordures ménagères de façon disproportionnée, que le compteur EDF n’a pas été divisé et qu’elle règle l’entièreté des factures pour le compte des consorts [L]. Elle fait valoir que le logement n’est équipé d’aucun chauffage, que la surface d’habitation a été réduite et que le moteur de la pompe à chaleur extérieure se trouve fixé sur la façade de celle-ci.

Sur sa demande de remboursement de la somme de 221 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, elle fait valoir que l’immeuble est occupé par trois familles et que le montant de la taxe est divisé par deux.

Monsieur [Q] [V] et Madame [O] [X] épouse [V], représentés par leur conseil, concluent au bénéfice de leurs écritures aux termes desquels ils sollicitent de :

débouter Madame [C] de toutes ses demandes comme non fondées ; juger que le congé délivré est valide tant sur la forme que sur le fond ; débouter Madame [C] de ses contestations comme non fondées ; juger que le congé recevra son plein et entier effet ; ordonner l’expulsion de la locataire comme occupante sans droit ni titre depuis le 15 avril 2026, date d’échéance du contrat de bail suite à la délivrance du congé pour reprise ; condamner Madame [C] au paiement des sommes suivantes : une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer soit 380 euros par mois jusqu’à son départ effectif des lieux ; 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le congé délivré est valable en ce qu’il a été délivré aux fins de reprise du logement par leur fille souffrant d’un handicap nécessitant un logement adapté. Ils indiquent que le congé a été adressé à la locataire par courrier avec accusé de réception de sorte qu’il est également valable en sa forme.

Sur la demande concernant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ils indiquent que Madame [C] ne rapporte pas la preuve que l’immeuble est habité par trois familles et que le compteur électrique relève la consommation électrique des lieux loués par cette dernière.
Sur la demande adverse de réparation du préjudice moral, ils font valoir que le congé délivré étant fondé dans la forme et le fond et que la locataire ne verse au débat aucun élément établissant ce préjudice. Ils précisent que le premier étage dispose d’un compte d’électricité au nom des bailleurs et que la locataire dispose de son propre compteur EDF. Ils exposent l’ensemble des travaux dans le logement et l’immeuble. Ils ajoutent qu’au moment des travaux de rénovation de la cuisine, la locataire a refusé la pose d’une plaque induction et a insisté pour garder une plaque de cuisson fonctionnant avec une bonbonne de gaz et que le moteur de la pompe à chaleur extérieur fixé sur la façade de l’immeuble est fixé sur un mur voisin.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé délivré par les bailleurs et ses conséquences
En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.
Quant à la forme du congé, à peine de nullité, les dispositions de l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, disposent que « A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. »
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du caractère sérieux du motif ne saurait être un contrôle d'opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s'il compte réellement s'y installer sans que l'on puisse lui opposer l'existence d'un autre logement disponible.

Enfin, l’article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de bail est reconduit pour une durée de trois ans en cas de tacite reconduction.

En l'espèce, le contrat de bail a été signé le 14 avril 1993 avec prise d’effet le 15 avril 1993 pour une durée de trois ans, soit jusqu’au 15 avril 1996, puis reconduit tacitement pour une durée identique jusqu’au 15 avril 2026.

Le congé délivré le 23 septembre 2025 à effet au 15 avril 2026 a donc bien été délivré six mois avant la date d'effet qui doit être reportée à celle prévue par le contrat soit la date du 15 avril 2026. Il comporte les mentions légales prescrites ainsi que le détail du motif du congé, soit : « Ce congé est motivé par la reprise du logement par notre fille à titre de résidence principale, Mlle [V] [I] demeurant au [Adresse 3](…) notre fille est une personne en situation de handicap suite à un AVC dont la séquelle est l’hémiplégie du côté gauche qui l’oblige à se loger en rez de chaussée et de plus son état de santé se dégrade ; étant donné que notre future résidence principale sera au 1er étage du [Adresse 4] ».

Madame [R] [C] soutient que le congé a été délivré par courrier simple et non par courrier avec accusé de réception conformément aux prescriptions légales.

Toutefois, il ressort du congé versé aux débats par Madame et Monsieur [V] que le congé délivré à la locataire a été adressé par lettre recommandée avec accusé de réception (n°AR 88000058013142N) distribuée le 23 septembre 2025.

Par conséquent le congé est recevable en la forme.

Sur le fond, Madame [R] [C] soutient que le motif allégué par les bailleurs n’est pas démontré à savoir la reprise du logement par leur fille, souffrant d’un handicap, et nécessitant qu’elle réside au rez-de-chaussée.

Madame [V] et Monsieur [V] soutiennent que leur fille a été victime d’un accident vasculaire cérébral et qu’elle souffre d’une hémiplégie du côté gauche qui nécessite qu’elle réside au rez-de-chaussée.

Les défendeurs versent aux débats une notification de décision de la Maison départementale des personnes handicapées du 21 juillet 2023 aux termes de laquelle la qualité de travailleur handicapé de Madame [I] [V] est reconnue jusqu’au 31 juillet 2028. Ils versent également une copie de la carte mobilité inclusion de Madame [V] pour la période du 01er septembre 2023 au 31 août 2028.

Il ressort de ces éléments que les bailleurs, qui peuvent donner congé au locataire notamment lorsque leurs descendants souhaitent occuper les lieux à titre de résidence principale, ont délivré un congé respectant mes conditions de forme et de fond imposées par la loi.

En conséquence, le congé délivré le 22 septembre 2025 par Monsieur [Q] [V] et Madame [O] [X] respecte les conditions de forme et de fond imposées par la loi. Madame [C] est donc déchue de tout titre d’occupation depuis le 15 avril 2026.

Or, les demandeurs affirment que Madame [R] [C] se maintient depuis dans les lieux.

Il y a lieu donc lieu d’ordonner son expulsion des lieux loués ainsi que de tous les occupants de son chef.

Concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Madame [R] [C] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 16 avril 2026 à 0 heures à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, avec indexations légales, ce afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de reprendre possession des lieux.

Sur la demande au titre de la charge d’enlèvement des ordures ménagères

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges récupérables sont exigibles sur justification. Le bailleur doit ainsi être en mesure d'établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives, peu important que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve ; la charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur qui, bien que n'ayant pas justifié sa demande chaque année, conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges en présentant les justificatifs et ce même en cours d'instance.

Selon l'article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. L'article 1302-1 précise que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [C] indique que l’immeuble est occupé par trois familles et que le montant de la TEOM due au titre de l’année 2025 a été divisé par deux, toutefois elle n’apporte aucun élément probatoire en ce sens.

Madame et Monsieur [V] versent aux débats l’avis de taxe foncière pour l’année 2025 d’un montant de 1646 euros dont la TEOM qui s’élève à la somme de 376 euros et 370 euros.

Par conséquent, Madame [C] sera déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 221 euros au titre de la TEOM 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts
L’article 1240 du code civil prévoit l’indemnisation d’un préjudice causé par celui qui en est responsable.

Il ressort par ailleurs des articles 6 et 9 du code de procédure civile que celui qui allègue un fait au soutien d’une prétention doit le prouver.

En l’espèce, au soutien de sa demande de dommages et intérêts, Madame [C] fait valoir qu’elle vit dans le logement depuis 33 ans, qu’elle est âgée de 86 ans et qu’elle ne dispose d’aucune solution de relogement, qu’une bonbonne de gaz est présente au sein de l’immeuble, qu’elle règle les taxes d’ordures ménagères de façon disproportionnée, que le compteur EDF n’a pas été divisé et qu’elle règle l’entièreté des factures pour le compte des consorts [L], que le logement n’est équipé d’aucun chauffage, que la surface d’habitation a été réduite et que le moteur de la pompe à chaleur extérieure se trouve fixé sur la façade de celle-ci.

Toutefois, Madame [C] n’apporte aucun élément probatoire de nature à démontrer la réalité des nuisances ni de caractériser un préjudice et de le chiffrer.

Par ailleurs, Madame et Monsieur [V] contestent les dires de Madame [C]. Ils justifient du règlement de leur électricité de sorte que Madame [C] ne peut régler leur consommation. Ils font valoir les conditions d’équipement du logement dans lequel ils ont réalisés des travaux ainsi que de l’emplacement de la pompe à chaleur sur le mur voisin. Ils précisent que la locataire a refusé la pose d’une plaque induction et a insisté pour garder une plaque de cuisson fonctionnant avec une bonbonne de gaz.

Par conséquent, Madame [C] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts relative au préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [C], succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de faire droit à la demande formée par les demandeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 euros.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS