TJ 76540, 3 juill. 2026, RG 25/02080

DOSSIER N° RG 25/02080 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NOAS

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2026

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DEMANDEUR :

OPH HABITAT 76
112 boulevard d’Orléans
CS 72042
76040 ROUEN CEDEX 1
Représenté par Me Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [S] [H]
28 rue Thomas Becket
Appt 001 - 4ème étage
76130 MONT SAINT AIGNAN
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 18 Mai 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 19 décembre 2001, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [S] [H] et Madame [Q] [B] un logement situé 28 rue Thomas Becket, Appt. 001, 4ème étage, MONT SAINT AIGNAN (76130), moyennant un loyer mensuel initial de 273,94 euros, outre une provision sur charges.

Suite à la renonciation au droit au bail de Madame [Q] [B], un avenant au bail en date du 5 avril 2011 a été établi au seul nom de Monsieur [S] [H].

Par saisine reçue le 7 janvier 2025, l’OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocation familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Monsieur [S] [H].

Un commandement de payer la somme en principal de 688,68 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges, a été signifié au locataire le 10 mars 2025.

Par acte du 5 novembre 2025, l’OPH HABITAT 76 a fait assigner Monsieur [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
-A titre principal : constater la résiliation de plein droit du contrat de location aux torts de Monsieur [S] [H] ;
-A titre subsidiaire : prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location pour manquement aux obligations du contrat par application des articles 1217 et 1224 du Code civil ;
-Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [S] [H] ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans les lieux loués, conformément aux dispositions de l’article L 411-1 du Code de procédure civile ;
-Ordonner que faute pour lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
-Condamner Monsieur [S] [H] au paiement de la somme principale de 706,96 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation dus au 8 octobre 2025, suivant décompte fourni lors des débats ;
-Condamner Monsieur [S] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;
-Condamner Monsieur [S] [H] au paiement de l’assurance facturée de septembre 2024 à décembre 2024, et de mars 2025 à septembre 2025, pour l’absence d’attestation fournie par lui malgré les courriers de rappel envoyés ;
-Condamner Monsieur [S] [H] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner Monsieur [S] [H] au paiement des tous les frais et dépens de la présente instance, notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 6 novembre 2025.

À l’audience du 18 mai 2026, l’OPH HABITAT 76, représenté par son conseil, se rapporte à l’acte introductif d’instance et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 3 514,19 euros au 5 mai 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse. Elle précise que le dernier règlement date du mois de février 2026, et qu’elle n’a aucun contact avec le locataire. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [S] [H], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

MOTIVATION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [S] [H], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’OPH HABITAT 76 justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 6 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’OPH HABITAT 76 justifie avoir saisi la caisse d’allocation familiales le 7 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [S] [H] le 10 mars 2025, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 11 mai 2025.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [S] [H] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’OPH HABITAT 76 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 mai 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’OPH HABITAT 76 ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 verse aux débats un décompte arrêté au 5 mai 2026 dont il ressort que la dette est de 3 514,19 euros, déduction faite des frais de procédure pour un montant de 177,07 euros.

Il ressort du décompte que le montant réclamé comporte des frais d’assurance pour un montant total de 55,28 euros, ainsi que des frais d’enquête relatifs à l’occupation du parc social d’un montant total de 15,24 euros.

Sur les frais d’assurance

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d’assurance pour un montant total de 55,28 euros.
L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’État, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.
Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.
Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 n’argue ni ne démontre avoir adressé de sommation à son locataire de justifier d’une assurance locative qui serait restée vaine, ni de l’avoir informé de sa volonté de souscrire une assurance pour son compte, ni qu’une assurance groupe serait incluse dans le bail.

Dès lors, les montants prélevés pour l’assurance doivent être déduits du décompte produit, pour un montant global de 55,28 euros.

Sur les frais d’enquête relatif à l’occupation du parc social

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête d’occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 15,24 euros.

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.
À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés à Monsieur [S] [H] les 30 septembre 2025 et 20 novembre 2025 pour lui demander de répondre à l’enquête OPS.

Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Monsieur [S] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 3 443,67 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés à la date du 5 mai 2026, mois d’avril 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 sur la somme de 688,68 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S] [H] qui succombe est condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [S] [H] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS