TJ 76540, 3 juill. 2026, RG 25/02085

DOSSIER N° RG 25/02085 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NOA2

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2026

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DEMANDERESSE :

S.C.I. KAMAHA
4 Chemin de la Rente
38200 VIENNE
Représentée par la gérante, Mme [Z] [S] [D] épouse [H] [U], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

M. [O] [P]
30 rue Saint Pierre
76250 DEVILLE LES ROUEN
Représenté par M. [Y] [P], son frère

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 18 Mai 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2024, la SCI KAMAHA a donné à bail à Monsieur [O] [P] une maison d'habitation située 30 rue Saint-Pierre à DEVILLE-LES-ROUEN (76250), pour un loyer mensuel de 700 euros, et 5 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2025, la SCI KAMAHA a fait signifier à Monsieur [O] [P] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 3.525 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement dans un délai d'un mois.

Par notification électronique du 14 août 2025, la SCI KAMAHA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2025, la SCI KAMAHA a fait assigner Monsieur [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et défaut d'assurance ;
- ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [O] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;
- condamner Monsieur [O] [P] au paiement des sommes suivantes :
-la somme de 4.970 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à libération effective des lieux, outre revalorisation légale;
- la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Préfecture et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure ;
- dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 7 novembre 2025.

À l'audience du 18 mai 2026, la SCI KAMAHA, représentée par sa gérante, Madame [Z] [S] [D] épouse [H] [U], reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 9.870 euros.

La SCI KAMAHA soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [O] [P] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 14 août 2025 et sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qu'il n'a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que les loyers sont impayés depuis avril 2025.

Monsieur [O] [P] est représenté par son frère, Monsieur [Y] [P].

Monsieur [Y] [P] expose qu'il occupe le logement depuis avril 2025, à la place de son frère, et reconnaît qu'il ne s'est plus acquitté des loyers depuis cette date. Il expose avoir fait une demande de logement social et percevoir le chômage à hauteur de 565 euros.

Il sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 250-300 euros par mois en plus des loyers.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 12 juillet 2024 a été signifié par commissaire de justice en date du 14 août 2025.

Le locataire n'a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l'expiration du délai d'un mois à compter du commandement de payer, soit, le 14 septembre 2025.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 juillet 2024 à compter du 15 septembre 2025.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges

La demande en constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges est sans objet en ce que la clause résolutoire est acquise depuis le 15 septembre 2025 pour défaut d'assurance contre les risques locatifs.
Sur la demande d'expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après. En effet, le fait que Monsieur [Y] [P] occupe le logement à la place de son frère n’a pas d’incidence, dès lors que c'est bien Monsieur [O] [P] qui a permis à son frère d'entrer dans les lieux et ce dernier sera donc expulsé du logement.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 15 septembre 2025, Monsieur [O] [P] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [O] [P] à son paiement à compter de 15 septembre 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, la SCI KAMAHA produit le bail en date du 12 juillet 2024 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 18 mai 2026, faisant état d'une dette locative de 9.870 euros.

Là encore, le fait que Monsieur [Y] [P] occupe le logement à la place de son frère n’a pas d’incidence, c'est bien Monsieur [O] [P] qui a permis à son frère d'entrer dans les lieux et donc lui qui est lié contractuellement à la SCI KAMAHA et qui doit s’acquitter de la dette locative.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [O] [P] à payer à la SCI KAMAHA la somme de 9.870 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 18 mai 2026, mois de mai 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 août 2025 sur la somme de 3.525 euros, de l’assignation du 7 novembre 2025 sur la somme de 4.970 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l'espèce, Monsieur [Y] [P] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, à la place de son frère, Monsieur [O] [P].

Toutefois, il ne justifie pas de sa situation personnelle et financière, indiquant uniquement être au chômage. De plus, aucun effort n'a été accompli par Monsieur [Y] [P] ou Monsieur [O] [P] depuis de nombreux mois pour s’acquitter de la dette locative.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [P] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [O] [P]à payer à la SCI KAMAHA la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS