TJ 76540, 3 juill. 2026, RG 25/02142

DOSSIER N° RG 25/02142 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NOLF

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. ICF HABITAT ATLANTIQUE
16 rue Henri Barbusse
37700 SAINT PIERRE DES CORPS
Représentée par Me GOSSELIN substituant Me Edouard POIROT-BOURDAIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [Y] [M]
30 rue Pierre Semard
2ème étage - Porte n°323
76350 OISSEL
Comparante en personne mais après les débats

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 18 Mai 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2021, avec prise d'effet au 29 septembre 2021, la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE a donné à bail à Madame [Y] [M] un appartement situé 30 rue Pierre Semard - 2ème étage - Porte n°323 à OISSEL (76350), pour un loyer mensuel de 502,11 euros, et 83,23 euros de provisions sur charges.

Par lettre recommandée du 20 mars 2025 avec accusé de réception reçu le 26 mars 2025, la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d'impayés de loyers de Madame [Y] [M].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025, la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE a fait signifier à Madame [Y] [M] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 1.172,06 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2025, la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE a fait assigner Madame [Y] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner l’expulsion de Madame [Y] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- condamner Madame [Y] [M] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 1.523,07 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre les loyers et charges dus à compter de cette date du 1er septembre 2025 jusqu'à la date de résiliation du bail;
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;
- la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les dépens comprenant les droits de plaidoirie ;
- rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 19 novembre 2025.

À l'audience du 18 mai 2026, la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 5.014,75 euros selon décompte arrêté au 1er mai 2026, mois d'avril 2026 inclus.

La SA ICF HABITAT ATLANTIQUE soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [Y] [M] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 10 juillet 2025.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SA ICF HABITAT ATLANTIQUE s'oppose à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Elle fait valoir qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant.

Madame [Y] [M], comparante en personne mais après les débats, ayant attendu à l'extérieur de la salle d'audience, ne conteste pas le principe de la dette. Elle précise avoir effectué un paiement d'un montant de 250 euros la semaine du 11 mai 2026 et avoir repris le paiement du loyer.

Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Sur sa situation personnelle, elle indique percevoir le RSA et avoir deux enfants dont un qui présente un handicap.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 18 mai 2026 , la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE, par l'intermédiaire de son conseil, sollicitée par le juge suite aux demandes de Madame [Y] [M], précise qu'elle ne peut pas avoir connaissance d'un règlement de 250 euros dès lors que son décompte est actualisé au 6 mai 2026. Elle mentionne que si Madame [M] en justifie par la production d'un document qui ne soit pas un avis de prélèvement (qui peut être rejeté) ou un avis de virement (qui peut ne pas être exécuté), ce virement pourrait être pris en compte sinon il s'agira de prononcer une condamnation en deniers ou quittance.
Elle maintient son opposition à des délais de paiement compte tenu qu'ils apparaissent impossibles à tenir au regard de la situation personnelle de la locataire qui ne peut pas régler un loyer de 679 euros par mois avec le RSA et encore moins apurer une dette de 5.000 euros dans les délais prévus par la loi.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 19 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE le 26 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 10 juillet 2025 pour un montant en principal de 1.172,06 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 10 septembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 septembre 2021 à compter du 11 septembre 2025.

Sur la demande d'expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 11 septembre 2025, Madame [Y] [M] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Y] [M] à son paiement à compter de 11 septembre 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE produit le bail en date du 27 septembre 2021 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 6 mai 2026, faisant état d'une dette locative de 5.014,75 euros.

Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais pour un montant total de 163,27 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l'arriéré locatif réclamé.

Il ressort également qu'il est sollicité 1 fois la somme de 40,69 euros le 1 er novembre 2025 et 4 fois la somme de 45,31 euros entre décembre 2025 et mars 2026, sans que ces sommes ne soit explicitées par la bailleresse, de telle sorte qu'elles seront déduites également de la dette locative pour un montant total de 221,93 euros.

S'agissant du virement que Madame [Y] [M] a indiqué avoir effectué la semaine du 11 mai 2026 d'un montant de 250 euros, elle n'a produit aucun élément le concernant, de telle sorte qu'il n'est pas possible, en l'état, d'en tenir compte.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Y] [M] à payer à la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE la somme de 4.629,55 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 6 mai 2026, mois d'avril 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 juillet 2025 sur la somme de 1.172,06 euros, de l’assignation du 14 novembre 2025 sur la somme de 1.523,07 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [Y] [M] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Toutefois, il ressort du décompte versé à la procédure qu'elle n'a pas repris le paiement du loyer curant, dès lors que les prélèvements effectués depuis le début de l'année 2026 ont été rejetés à l'exception du prélèvement effectué le 8 janvier 2026 d'un montant de 781,23 euros. Madame [Y] [M] indique également avoir effectué un virement de 250 euros la semaine du 11 mai 2026 mais n'en apporte pas la preuve. De plus, même si ce virement avait été effectué, il ne correspond pas au montant du loyer.

En outre, ses revenus apparaissent insuffisants à couvrir le seul loyer et aucune amélioration n’est envisagée.

En conséquence, la demande de délais de paiement formulée par Madame [Y] [M] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Y] [M] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de de la Caisse d’allocations familiales.
Il convient également de condamner Madame [Y] [M] à payer à la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS