TJ 76540, 3 juill. 2026, RG 25/02179

DOSSIER N° RG 25/02179 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NOZW

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2026

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DEMANDEUR :

OPH ROUEN HABITAT
5 Place du Général de Gaulle
BP 16
76001 ROUEN CEDEX 1
Représenté par Me Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [Z] [Q]
100 avenue de la Grand Mare
Etage 1 - Porte 1
76000 ROUEN
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 18 Mai 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail verbal, l'OPH ROUEN HABITAT a donné en location à Monsieur [Z] [Q] un appartement situé 100 avenue de la Grand Mare - Etage 1 - Porte 1 à ROUEN (76000).

Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025, l'OPH ROUEN HABITAT a fait signifier à Monsieur [Z] [Q] un commandement de payer dans un délai de deux mois pour un montant de 2.056,92 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 2 juin 2025 reçue le 10 juin 2025, l'OPH ROUEN HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d'impayés de loyers de Monsieur [Z] [Q].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2025, l'OPH ROUEN HABITAT a fait assigner Monsieur [Z] [Q] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
- dire que Monsieur [Z] [Q] occupant sans droit ni titre des lieux ;
- ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;
- condamner Monsieur [Z] [Q] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 3.761,08 euros au titre de la dette locative arrêtée au 25 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel revalorisé et des charges locatives également revalorisées et accessoires, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;
- la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Préfecture ;
- rappeler que, de droit, la décision à venir sera assortie de l'exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 14 novembre 2025.

À l'audience du 18 mai 2026, l'OPH ROUEN HABITAT, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 4.536,48 euros selon décompte arrêté au mois d'avril 2026 inclus.

L'OPH ROUEN HABITAT soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L'OPH ROUEN HABITAT fait valoir que la dette locative existe depuis décembre 2024 et que le dernier règlement remonte au mois de février 2026.

Monsieur [Z] [Q], régulièrement cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [Z] [Q], cité à l’étude de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des articles L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution et 4 de la loi du 6 juillet 1989, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier. Toute clause contraire est réputée non écrite. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, l'OPH ROUEN HABITAT produit plusieurs avis d'échéances en février 2021, février 2022, janvier 2023, janvier 2024, janvier 2025 et janvier 2026 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 6 mai 2026, faisant état d'une dette locative de 4.804,55 euros.

Il apporte donc la preuve de la conclusion d’un bail verbal avec Monsieur [Z] [Q] et d’une dette locative.

Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais pour un montant total de 268,07 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l'arriéré locatif réclamé.

Il ressort aussi de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d'assurance pour un montant total de 59,70 euros (3,26 euros + 42,24 euros + 14,20 euros).

L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.
Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.
Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l'espèce, l'OPH ROUEN HABITAT n'argue ni ne démontre avoir adressé de sommation à son locataire de justifier d'une assurance locative qui serait restée vaine, ni de l'avoir informé de sa volonté de souscrire une assurance pour son compte, ni qu'une assurance groupe serait incluse dans le bail. Dès lors, les montants prélevés pour l'assurance doivent être déduits du décompte produit.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [Q] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 4.476,78 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 6 mai 2026, mois d'avril 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 septembre 2025 sur la somme de 2.056,92 euros, de l’assignation du 12 novembre 2025 sur la somme de 3.761,08 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 14 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l'OPH ROUEN HABITAT le 10 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l'OPH ROUEN HABITAT aux fins de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers et charges est recevable.

Sur le fond

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s'élève à 4.476, 78 euros selon décompte au 6 mai 2026.

Il s'agit d'un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 3 juillet 2026., jour du prononcé du jugement.

Sur la demande d'expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié à compter du 3 juillet 2026, Monsieur [Z] [Q] est sans droit ni titre.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Z] [Q] à son paiement à compter du 3 juillet 2026, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [Q] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Monsieur [Z] [Q] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS