TJ 83050, 1 juill. 2026, RG 25/09086

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 01 JUILLET 2026

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N° RG 25/09086 - N° Portalis DB3D-W-B7J-K6U3

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 17 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Juillet 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [B]
né le 20 Mai 1949 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Madame [E] [B]
née le 07 Novembre 1950 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [J] [B]
né le 31 Janvier 1978 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] (QUEBEC)

Monsieur [C] [B]
né le 09 Juin 1982 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3] CANADA

Tous représentés par Maître Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocats au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Maître Isabelle DREVET, avocat au barreau de Draguignan

DEFENDERESSE

Madame [X] [K], demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE :
1 copie exécutoire à ;
- Maître Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET
- Madame [X] [K]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat en date du 1er septembre 2022 avec prise d’effet le même jour, Monsieur [T] [B] et Madame [E] [B], ont donné à bail à Madame [X] [K] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 770 euros outre une provision sur charges de 80 euros.

Aux termes d’un acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, Monsieur [T] [B], Madame [E] [B], Monsieur [J] [B] et Monsieur [C] [B] ont fait signifier à Madame [X] [K] un congé pour vente avec effet au 31 août 2025.

La locataire s’est maintenue dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 novembre 2025, Monsieur [T] [B], Madame [E] [B], Monsieur [J] [B] et Monsieur [C] [B] ont fait assigner Madame [X] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Draguignan, aux fins de voir :
Déclarer recevable le congé pour vente délivré le 13 février 2025 par les requérants à Madame [K] ;Fixer la date de fin de bail au 31 août 2025 ;Dire que Madame [K] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2025 ;Ordonner à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [X] [K] du bien loué ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce, sous astreinte journalière de 100 euros commençant à courir passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et pendant une durée de deux mois, délai à l’issue duquel, l’astreinte pourra être liquidée ;Se réserver le contentieux de la liquidation de l’astreinte prononcée ;Autoriser les requérants à séquestrer les objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls de la requise ;Condamner Madame [X] [K] au paiement de la somme de 16 092 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges au 31 août 2025 ;Condamner Madame [X] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er septembre 2025, d’un montant de 850 euros correspondant au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail ;Condamner Madame [X] [K] à payer aux requérants l’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, chaque mois commencé étant intégralement dû ;Condamner Madame [X] [K] au paiement d’une indemnité de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner Madame [X] [K] aux entiers dépens de l’instance, qui seront distraits au profit de la SELAS CABINET DREVET, société d’Avocats, sur ses offres et affirmations de droit ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision.
A l’audience du 17 juin 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [T] [B], Madame [E] [B], Monsieur [J] [B] et Monsieur [C] [B] représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes et précisé que Madame [K] n’avait pas restitué les clés du logement.

Madame [X] [K] a comparu en personne à l’audience, confirmant ne pas avoir restitué les clés du logement en raison des nombreux travaux qu’elle y aurait effectués, pour un montant total de 50.000 euros. Elle dit avoir subi un dégât des eaux avant son déménagement et sollicite un délai de 30 jours pour vider le logement et rendre les clés.

Les parties ont été informées que la décision serait rendue le 1er juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par les bailleurs et ses conséquences

Il résulte des termes de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la Loi n°2020-936 du 30 juillet 2020 et par l'Ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020,

« I - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. (..) »

En application des dispositions de l’article 15-1 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur peut donc six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vendre.

Le congé doit mentionner le prix de vente et reproduire certaines mentions. Le bien objet de la vente doit par ailleurs être identifié. Il faut ainsi qu’il y ait concordance entre l’objet loué et celui offert à la vente, et que l’assiette du congé soit identique à celle du bail.

A la date d’effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [X] [K] le 1er septembre 2022 avec effet le même jour pour une durée de 3 ans expirait le 31 août 2025.

Le congé pour vendre délivré par exploit de commissaire de justice le 13 février 2025 pour le 31 août 2025 à minuit a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Par ailleurs, le congé comporte les mentions requises dont le prix d'achat proposé de 230.000 euros. Il précise les conditions de la vente projetée et reproduit les termes des 5 premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

Dès lors, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 31 août 2025 à minuit et Madame [X] [K] se trouve occupante sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [X] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il n'y a toutefois pas lieu de prévoir une astreinte assortissant l'expulsion, n'étant pas établi qu'une exécution volontaire de la décision n'aura pas lieu et le propriétaire sollicitant déjà l'indemnisation de son préjudice né de l'occupation illicite de son bien par l'allocation d'une indemnité d'occupation.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il résulte de ces textes qu’il appartient à la personne expulsée de décider du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou transportés dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, d’autre part il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour connaître d’une demande tendant à voir ordonner l’enlèvement, le transport ou la séquestration des meubles.

La demande des bailleurs en ce sens sera en conséquence rejetée.

Sur l'indemnité d'occupation
 
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle ne peut être prononcée qu’à concurrence du temps d’occupation effectif à indemniser.

En l’espèce, le bail d’habitation se trouve résilié depuis le 31 août 2025, et Madame [X] [K] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2025.

Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d'occupation à compter de cette date, d’un montant égal au montant du dernier loyer révisé augmenté des charges, soit la somme de 850 euros par mois somme suffisant à réparer le préjudice des bailleurs, sans majoration ni indexation, et de condamner la locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu'au départ effectif des lieux.

La demande tendant à voir prononcer la condamnation à l’indemnité d’occupation pour l’intégralité de tout mois commencé même à raison d’une occupation partielle du mois concerné sera rejetée.

Sur la demande en paiement des loyers, charges, et indemnités d’occupation :

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail d’habitation du 1er septembre 2022 et du décompte de la créance arrêté au 31 août 2025 à la somme de 16.092 euros, que Monsieur [T] [B], Madame [E] [B], Monsieur [J] [B] et Monsieur [C] [B] rapportent la preuve de l'arriéré locatif, comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail.

En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [K] à payer à Monsieur [T] [B], Madame [E] [B], Monsieur [J] [B] et Monsieur [C] [B] la somme de 16.092 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 août 2025.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux formulée par Madame [X] [K]

En application des articles L.412-3 et L.412 -4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. La durée des délais accordés ne peut être supérieure à un an ni inférieure à un mois.

En l’espèce, aucun élément objectif apporté par Madame [X] [K] ne justifie l’octroi de délais pour quitter les lieux, dès lors, la demande à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [K], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

En revanche, la distraction des dépens ne peut être ordonnée que dans les matières où le ministère des avocats est obligatoire et à condition qu’elle ait été demandée (CPC, art. 699 ; 2eCiv., 22 février 2012, n° 11-11.772, publié). Il n’y a donc pas lieu de l’ordonner dans les procédures devant le juge des contentieux de la protection. La demande de distraction sera dès lors rejetée.

Madame [X] [K], sera également condamnée à verser à Monsieur [T] [B], Madame [E] [B], Monsieur [J] [B] et Monsieur [C] [B] une somme de 1000 euros au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile et sans qu'un motif justifie qu'elle ne soit écartée.

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PAR CES MOTIFS