TJ 10387, 3 juill. 2026, RG 25/00458

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE DU 03 JUILLET 2026

N° RG 25/00458 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FJIP
Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :
03 juillet 2026

OPH [Localité 1] AUBE HABITAT

c/

Monsieur [X] [I]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 1] AUBE HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Madame [D] [E], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [X] [I]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparant en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 mai 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition. En présence de Monsieur [Z] [R],auditeur de justice.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 03 juillet 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 26 novembre 2020 la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT a donné à bail à M. [X] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], [Localité 2] pour un loyer mensuel de 222,63 et 91,02 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT a fait signifier un commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance, visant la clause résolutoire le 26 février 2025.

Par acte d'huissier en date du 01 août 2025, la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT a ensuite fait assigner M. [X] [I] à l'audience du 15 mai 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 15 mai 2026, la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT - représentée par Mme [D] [E] - reprend les termes de son assignation pour demander de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de M. [X] [I] ; ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner ces derniers au paiement, à titre provisionnel, de la somme actualisée de 3567,20 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique que le locataire demeure redevable d'impayés locatifs et n' a pas produit son attestation d'assurance. Elle précise qu’un plan d’apurement mis en place n’a pas été respecté.

M. [X] [I], comparait en personne, à cette audience, il indique qu’il n’a pas touché le RSA pendant 3 mois et qu’il a eu un problème avec sa facture d’eau, ce qui l’a mis en difficultés. Il précise qu’il souhaite rester dans le logement qu’il est saisonnier agricole et qu’il touche 668 € de RSA.
Sa compagne set prête à l’aider concernant le paiement du loyer. Il indique qu’il n’a pas pris d’assurance. Concernant l’apurement de l’arriéré locatif, il propose une somme de 250 € par mois, comprenant le loyer courant.
En réponse, le bailleur indique qu’il est d’accord pour l’octroi de délais de paiement.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Toutes les parties ayant comparu, la présente décision sera rendue contradictoirement.

1. Sur la recevabilité de l'action

Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d'irrecevabilité de la demande en résiliation de bail.Par ailleurs, aux termes du II de l'article 24 de la même loi les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.
En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Aube par la voie électronique le 4 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales par la voie électronique le 17 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 01 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

Sur le défaut d'assurance

Il résulte de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.

A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

En l’espèce, le bail du 26 novembre 2020 prévoit qu'à défaut pour le locataire de s'assurer auprès d'une compagnie d'assurance contre les risques locatifs et d'en justifier lors de la remise des clés et chaque année au bailleur et un mois après un commandement demeuré infructueux la convention sera résiliée de plein droit.

Un commandement de payer avec commandement d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance a été délivré à M. [X] [I] le 26 février 2025.

Ce commandement qui reproduit intégralement les termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°94-624 du 21 juillet 1994, vise et reproduit la clause résolutoire prévue au contrat de bail est conforme aux prescriptions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Toutefois, il résulte du décompte produit qu'une assurance a bien été souscrite pour le compte du locataire de telle sorte que le logement était bien assuré au 26 février 2025 et que le bailleur ne peut se prévaloir du défaut d'assurance du locataire pour solliciter la résiliation de plein droit du contrat de location.

2.2. Sur le défaut de paiement

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail conclu le 26 novembre 2020 a été signifié le 26 février 2025, pour la somme en principal de 1857,51 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, conformément à la clause résolutoire du contrat, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 avril 2025.

3. Sur le montant de l'arriéré locatif

En l'espèce, la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT produit un décompte démontrant que l'arriéré locatif s'élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 3567,20 € à la date du 11 mai 2026 ( mois d’avril 2026 inclus).

Le locataire ne verse aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [X] [I] à verser à la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT , à titre provisionnel, cette somme de 3567,20 € comprenant les loyers, charges (décompte arrêté au 11 mai 2026) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1857,51 € à compter du commandement de payer (26 février 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

4. Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L'article 24 VII de la même loi dispose également que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. […] Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l'espèce, compte tenu de l'accord exprès du bailleur valant renonciation à l'application des dispositions protectrices précitées, il y a lieu d'autoriser M. [X] [I] à se libérer du montant de la dette locative selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :
que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 27 avril 2025 ; que M. [X] [I] devienne occupant sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;que faute pour M. [X] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et il conviendra d'autoriser la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT , conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [X] [I] ;qu’en cas de maintien dans les lieux, la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT soit en droit d’exiger de la partie défenderesse le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 1244-2 du code civil, durant le délai fixé pour apurer la dette, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [X] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner M. [X] [I] à verser à la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,