TJ 10387, 3 juill. 2026, RG 25/00600

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE DU 03 JUILLET 2026

N° RG 25/00600 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FKYJ
Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :
03 juillet 2026

OPH [Localité 1] AUBE HABITAT

c/

Madame [L] [U]
Monsieur [C] [U]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 1] AUBE HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Madame [E] [X], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Madame [L] [U]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
comparante en personne

Monsieur [C] [U]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 mai 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition. En présence de Monsieur [D] [B],auditeur de justice.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 03 juillet 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 6 février 2019, la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT a donné à bail à Mme [L] [U] et M. [C] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 480,02 € et 108,48 € de provisions sur charges.

Par un contrat du 20 mars 2019, la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT a donné à bail à Mme [L] [U] et M. [C] [U] un parking situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 26,50 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 mars 2025.

Par acte d'huissier en date du 30 septembre 2025, la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT a ensuite fait assigner Mme [L] [U] et M. [C] [U] à l’audience du 15 mai 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 15 mai 2026, la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT - représentée par Mme [E] [X] - reprend les termes de son assignation pour demander de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Mme [L] [U] et M. [C] [U] ; ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ;et de condamner ces derniers au paiement de la somme actualisée de 10960,43 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique que les locataires demeurent redevables d'impayés locatifs mais que l’attestation d’assurance a été produite. Il se désiste de son action concernant l’assurance. Il précise que les versements sont irréguliers et en dessous du montant des loyers courants.

A la même audience, Mme [L] [U] comparaît et indique qu’elle souhaite rester dans les lieux, qu’elle touche un revenu de 1600 € mensuel en tant que serveuse. Elle n’est pas opposée au fait de trouver un logement moins cher. Son mari n’a pas d’emploi ni de revenus. Elle explique que depuis deux mois, elle verse une somme de 700 € comprenant le loyer, les charges courantes et une somme de 30 € pour l’arriéré locatif. En conséquence, elle sollicite un délai de paiement de 30 € par mois, en sus du loyer courant et des charges. Elle précise qu’elle n’est pas suivie par une assistante sociale.

En réponse, le bailleur indique qu’il est d’accord pour l’octroi de délais de paiement à 30 € par mois, en sus du loyer et des charges courants.

Bien que régulièrement convoqué par acte d'huissier signifié à étude le 30 septembre 2025, M. [C] [U] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'ordonnance est réputée contradictoire en application des articles 473 et suivants du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

I. Sur la recevabilité de l'action

Aux termes de l'article 24 ancien de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département doit être effectuée deux mois avant la date de l’audience, sous peine d'irrecevabilité de la demande en résiliation de bail. Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.
En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Aube par la voie électronique le 2 octobre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales par la voie électronique le 27 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I ancien de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail conclu le 6 février 2019 a été signifié le 3 mars 2025, pour la somme en principal de 4261,54 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 mai 2025.

III. Sur le montant de l'arriéré locatif

En l'espèce, la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT produit un décompte démontrant que l'arriéré locatif s'élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 10960,43 € à la date du 12 mai 2026 (mois d’avril 2026 inclus).

Les locataires ne versent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [L] [U] et M. [C] [U] à verser à la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT, à titre provisionnel, cette somme de 10960,43 € comprenant les loyers, charges (décompte arrêté au 12 mai 2026) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4261,54 € à compter du commandement de payer (3 mars 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

IV. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L'article 24 VII de la même loi dispose également que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l'espèce, compte tenu des engagements pris à l’audience et de l’accord du bailleur, il convient d'autoriser Mme [L] [U] et M. [C] [U] à se libérer du montant de la dette locative selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :
que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 4 mai 2025 ; que Mme [L] [U] et M. [C] [U] devienne occupants sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;que faute pour Mme [L] [U] et M. [C] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et il conviendra d'autoriser la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [L] [U] et M. [C] [U] ;qu’en cas de maintien dans les lieux, la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT soit en droit d’exiger de la partie défenderesse le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.
V. Sur les demandes accessoires

Les dépens seront supportés in solidum par Mme [L] [U] et M. [C] [U], partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner in solidum Mme [L] [U] et M. [C] [U] à verser à la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,