TJ 38053, 2 juill. 2026, RG 26/00128

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2026

N° Minute : 26/

N° RG 26/00128 - N° Portalis DBYG-W-B7K-DPV6

Plaidoirie le 05 Mai 2026

Composition du tribunal :

Président : Mme Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY, en présence de Mme [K] [I], auditrice de justice,
Greffier : Mme Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copies aux parties délivrées le :

Dans l'affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [P] [J]
né le 22 Mai 1945 à SAINT HILAIRE DU ROSIER
5 Avenue François Milan
La Rochette
73110 VALGELONS-LA-ROCHETTE

Madame [E] [A] épouse [J]
née le 07 Mai 1953 à BOURGOIN JALLIEU (38300)
5 avenue François Milan
73110 LA ROCHETTE

tous deux représentés par Me Adélaïde FREIRE-MARQUES, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DÉFENDERESSE

Madame [D] [L]
8 Rue de la Gardette
30100 ALES

non comparante, ni représentée

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 02 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 18 septembre 2022, consenti par Madame [E] [A] épouse [J], Madame [D] [L] a pris en location un logement situé 3 Impasse des Cyprès à DOMARIN (38300) en contrepartie du versement d'un loyer mensuel d'un montant de 1 397 euros.

Un état des lieux contradictoire a été réalisé lors de l'entrée dans les lieux le 18 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice, remis à domicile le 11 décembre 2023, Madame [E] [A] épouse [J] a fait délivrer à Madame [D] [L] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 3 048,00 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice déposé à étude le 23 avril 2024 et dénoncé au représentant de l'Etat dans le département le même jour, Madame [E] [A] épouse [J] a assigné Madame [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, prononcer l'expulsion de la locataire et la voir condamner à lui payer les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation.

Par jugement du 20 août 2024, le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu a :
- Constaté que les conditions de mises en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 12 février 2024 ;
- Dit que Madame [D] [L] devra libérer les lieux ;
- Ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Madame [D] [L] et de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique, du logement situé 3 Impasse des Cyprès, 38300 DOMARIN ;
- Autorisé Madame [E] [A] épouse [J] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;
- Fixé une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 12 février 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;
- Condamné Madame [D] [L] à payer à Madame [E] [A] épouse [J] l'indemnité d'occupation comme fixée ci-avant jusqu'à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;
- Condamné Madame [D] [L] à payer à Madame [E] [A] épouse [J] la somme de 12.192,00 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois de juin 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- Condamné Madame [D] [L] à payer à Madame [E] [A] épouse [J] la somme de 300,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné Madame [D] [L] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la signification du jugement, à l'exclusion de tout autre somme ;
- Rappelé que la décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Madame [D] [L] a quitté le logement le 25 septembre 2024.

Un procès-verbal de reprise des lieux a été réalisé par commissaire de justice à la demande de Madame [E] [A] épouse [J] le même jour.

Se plaignant de dégradations dans leur logement, par acte de commissaire de justice signifié selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile le 28 janvier 2026, Madame [E] [A] épouse [J] et Monsieur [P] [J] ont assigné Madame [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :
- Condamner Madame [D] [L] à leur payer la somme de 26 266,76 euros correspondant aux réparations locatives ;
- Condamner Madame [D] [L] aux dépens en ce compris le coût de l'assignation ;
- Condamner Madame [D] [L] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 5 mai 2026, en présence de Madame [E] [A] épouse [J] et Monsieur [P] [J], régulièrement représentés par leur conseil, lequel s'en est remis oralement à ses dernières écritures dont il a sollicité l'entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l'appui des prétentions.

Pour sa part, bien que régulièrement citée, Madame [D] [L] n'a pas comparu.

L'affaire a été mise en délibérée au 2 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d'ordre public, sont applicables en l'espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, en dernier ressort jusqu'à la valeur de 5 000,00 € et à charge d'appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l'article 473 du code de procédure civile dispose que " lorsque le défendeur ne comparaît pas, (...) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ".

En l'espèce, le litige est relatif à une demande du bailleur s'agissant des dégradations locatives commises en fin de bail, et bien que régulièrement citée, Madame [D] [L] n'a pas comparu.

Dès lors, s'agissant d'une demande déterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations et réparations locatives

En vertu de l'article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu'ils ne prouvent qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'ils n'ont pas introduit dans le logement.
Aux termes de l'article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L'article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l'entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.

Il est par ailleurs admis que l'obligation de maintenir les lieux en parfait état doit s'entendre comme l'obligation de les conserver en parfait état d'usage, ce qui n'implique pas une remise à neuf. Le locataire n'est responsable que des dégradations anormales ou excessives, à l'exclusion de la vétusté, définie comme " la détérioration lente et inévitable des éléments décoratifs ou d'équipement due au passage du temps ", laquelle demeure à la charge du bailleur. Lorsque des réparations sont rendues nécessaires par des dégradations ayant accéléré la dépréciation des lieux, le propriétaire n'a pas à supporter une partie de leur coût et aucune déduction pour vétusté n'a vocation à s'appliquer.

Enfin, il sera rappelé qu'il n'est pas nécessaire de rapporter la preuve que des travaux ont effectivement été réalisés pour prétendre à une indemnisation au titre de réparations locatives.

En l'espèce, un état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 18 septembre 2022 rapporte la preuve d'un logement globalement en " bon état " au moment de la prise à bail.

Il y a lieu de comparer l'état des lieux d'entrée du 18 septembre 2022 et celui de sortie pour évaluer l'existence d'éventuelles dégradations locatives et de prendre en compte la durée de l'occupation par le défendeur pour déterminer si les dégradations ou les défauts d'entretien qui lui sont reprochés par le bailleur lui sont imputables et dans quelle proportion.

En l'espèce, aucun état des lieux de sortie contradictoire n'a été réalisé et seul un procès-verbal de reprise des lieux datant du 25 septembre 2024 a été établi par commissaire de justice. Le procès-verbal de constat du 4 décembre 2024 dont se prévalent les demandeurs ne peut être retenu comme consistant en un état des lieux de sortie, ce dernier ayant eu lieu près de 4 mois après la libération effective des lieux et alors même que des travaux ont déjà débuté.

Ainsi, il convient de comparer l'état des lieux d'entrée du 18 septembre 2022 avec le procès-verbal de reprise des lieux datant du 25 septembre 2024.

Sur la reprise de la peinture et du plâtre

Les demandeurs chiffrent ce poste de préjudice à la somme de 11 804,10 euros.

Ils produisent au soutien de leur demande un devis concernant la dépose des papier peint, le ratissage, l'impression et la mise en peinture des murs et plafonds pour une somme totale de 11 804,10 euros.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives précise en outre que s'agissant des " Plafonds, murs intérieurs et cloisons ", relèvent du locataire le " maintien en état de propreté " ainsi que les " menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci ".

En l'espèce, il ressort de l'état des lieux d'entrée que les murs et plafonds étaient déjà en mauvais état dans le salon/salle à manger, dans la cuisine s'agissant des murs, dans la chambre n°2, dans la chambre n°3, dans les WC n°1, dans les escaliers vers l'étage 2, dans les chambres n°4 et 5 s'agissant uniquement du plafond, dans la salle de bain n°2, dans la buanderie, dans le WC n°2 et dans le dressing.

Dans les autres pièces, les murs et plafonds sont décrits comme étant en " bon état " lors de l'état des lieux d'entrée (entrée, chambre n°1, salle de bain n°1, chambres n°4 et n°5 s'agissant des murs, atelier et garage).

Par ailleurs, l'état des lieux de sortie établi par procès-verbal de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024 ne fournit aucun détail sur l'état des murs et plafonds. De plus, il ressort des écritures de Madame [E] [A] épouse [J] et Monsieur [P] [J] que ces derniers se plaignent uniquement de la dégradation des menuiseries et portes dans les pièces susvisées. Seul le plafond de la salle de bain n°1 est signalé par les demandeurs comme portant des traces de moisissures alors qu'il était en " bon état " dans l'état des lieux d'entrée ainsi que les sols et murs de l'atelier.

Ainsi, en l'absence d'un état des lieux de sortie plus précis, les demandeurs ne rapportent pas une preuve suffisante permettant d'établir avec certitude que les murs et plafonds de la maison ont fait l'objet de dégradations imputables à la locataire.

En conséquence, il ne sera alloué aucune somme indemnitaire de ce chef.

Sur la dépose du radiateur

Les demandeurs chiffrent ce poste de préjudice à la somme de 279,40 euros.

Ils produisent en effet un devis faisant état de travaux de chauffage consistant en une vidange de l'installation, un remplacement du clapet anti-retour en 15/21, une remise en eau et purge ainsi que la fourniture et pose d'un mitigeur d'évier Sodi C2 pour la somme totale de 279,40 euros.

Si l'état des lieux d'entrée fait état de radiateurs en " bon état " ou " très bon état ", l'état des lieux de sortie établi par procès-verbal de reprise des lieux ne fait aucunement mention des radiateurs.

En sus, lors de l'établissement du procès-verbal de constat du 4 décembre 2024, l'ensemble des radiateurs ont été déposés, ce qui ne permet aucunement d'établir une quelconque preuve de leur dégradation ou non entretien par la locataire.

En conséquence, il ne sera alloué aucune somme indemnitaire de ce chef.

Sur le changement de serrure de la buanderie :

Madame [E] [A] épouse [J] et Monsieur [P] [J] chiffrent ce poste de préjudice à la somme de 775,54 euros. Ils produisent à l'appui de leur demande une facture faisant état du changement de serrure pour ce montant.

Toutefois, de la même façon que pour les postes de préjudice précédents, l'état des lieux de sortie ne fait aucunement mention de la serrure de la buanderie. Ainsi, les demandeurs ne rapportent pas la preuve de la dégradation de cette serrure par Madame [D] [L].

En conséquence, il ne sera alloué aucune somme indemnitaire de ce chef.

Sur la désinfection et le nettoyage

Madame [E] [A] épouse [J] et Monsieur [P] [J] chiffrent ce poste de préjudice à la somme de 1 974,78 euros.

Ils produisent à ce titre une facture de la Société Futur Clean BJ datant du 26 novembre 2024 pour un montant de 1 974,78 euros s'agissant du nettoyage de la maison.

En l'espèce, l'état des lieux d'entrée ne mentionne rien sur la propreté du logement. Le logement sera donc présumé en bon état sur ce point.

S'agissant de l'état des lieux de sortie, le procès-verbal de reprise des lieux mentionne une maison " sale et en désordre ", " encombré de déchets et épaves de mobiliers ". Par ailleurs, les photographies jointes démontrent que le logement a été restitué dans un état de saleté avancé, de multiples objets jonchant le sol et certaines pièces étant particulièrement sales au niveau du sol (garage, chenil). Le procès-verbal fait état d'une pièce pleine " d'excréments d'animaux ".

Ainsi, Madame [E] [A] épouse [J] et Monsieur [P] [J] sont parfaitement fondés à solliciter le remboursement des frais de nettoyage et de désinfection des lieux.

En conséquence, la somme de 1 974,78 euros sera allouée aux demandeurs au titre des dépenses de ménage et de désinfection.

Sur le remplacement de la porte du garage

Madame [E] [A] épouse [J] et Monsieur [P] [J] chiffrent ce poste de préjudice à la somme de 4 428 euros.

Ils produisent à ce titre une facture datant du 14 novembre 2024 faisant état du remplacement de la porte sectionnelle endommagée pour une somme totale de 4 428 euros.

Sur l'état des lieux d'entrée, la porte du garage est indiquée comme étant en bon état.

Toutefois, le procès-verbal de reprise des lieux ne fait pas mention d'une quelconque dégradation de la porte du garage. Les demandeurs ne rapportent ainsi pas la preuve que cette dégradation est imputable à Madame [D] [L].

En conséquence, il ne sera alloué aucune somme indemnitaire de ce chef.

Sur le remplacement du portail

Madame [E] [A] épouse [J] et Monsieur [P] [J] chiffrent ce préjudice à la somme de 1 716 euros.

Ils produisent à ce titre une facture de la S.A.R.L. [S] [B] [N] datant du 14 novembre 2024 pour un prix total de 1 716 euros.

L'état des lieux d'entrée ne mentionne pas le portail de la maison qui sera donc présumé comme ayant été remis en bon état.

Le procès-verbal de reprise des lieux mentionne en revanche que le portail est " HS ".

La défenderesse ne saurait invoquer le caractère vétuste du logement, dans la mesure où elle n'a pas signalé, à l'occasion de son installation, ni lors de son occupation des lieux, de difficultés quant à l'usage du portail et qu'elle n'a occupé le logement que pendant deux années.

De ce fait, les demandeurs sont fondés à solliciter l'indemnisation de cette dégradation.

En conséquence, la somme de 1 716 euros sera allouée aux demandeurs au titre de la réparation du portail de la maison.

Le remplacement des volets roulants

Madame [E] [A] épouse [J] et Monsieur [P] [J] chiffrent ce préjudice à la somme de 1 858,84 euros.

Ils produisent une première facture datant du 25 novembre 2024 pour le remplacement d'un volet roulant et du tablier à l'identique pour la somme de 1 473,84 euros. Une seconde facture du 22 novembre 2024 fait état d'une somme de 385 euros s'agissant de la fourniture et de la pose des glissières de volets roulants.

Dans l'état des lieux d'entrée, les fenêtres et volets sont toujours indiqués comme étant en très bon état ou en bon état. Seuls les fenêtres et volets du dressing sont notés comme étant en mauvais état mais tout de même en état de marche.

Dans le procès-verbal de reprise des lieux, deux volets roulants sont notés comme étant " HS ".

La défenderesse ne saurait invoquer le caractère vétuste du logement, dans la mesure où elle n'a pas signalé, à l'occasion de son installation, ni lors de son occupation des lieux, de difficultés quant à l'usage des volets roulants et qu'elle n'a occupé le logement que pendant deux années.

Ainsi, les demandeurs sont fondés à demander réparation de ce préjudice.

En conséquence, la somme de 1 858,84 euros sera allouée aux demandeurs au titre de la réparation des volets roulants.

La mise en déchetterie des débarras

Madame [E] [A] épouse [J] et Monsieur [P] [J] chiffrent ce préjudice à la somme de 1800 euros. Ils produisent une facture de l'entreprise Lezere datant du 9 octobre 2024 faisant état d'un paiement de 1800 euros pour le débarras total du contenu de la maison, de son garage et de ses extérieurs, de la mise en déchetterie des encombrants, dépose des lustres et des rideaux, pose de douilles de chantier et balayage en fin de chantier.

Le contrat de location fait état de la location d'un logement nu, avec uniquement de l'électroménager. L'état des lieux d'entrée ne fait pas mention de meubles qui auraient garni ce logement.

En revanche, le procès-verbal de reprise des lieux fait état d'un logement encombré " de déchets et d'épaves de mobilier ".

Ainsi, les demandeurs sont fondés à demander l'indemnisation du débarrassage et de la mise en déchetterie du mobilier.

En conséquence, la somme de 1 800 euros sera allouée aux demandeurs au titre de la mise en déchetterie des débarras.

Sur la taille des extérieurs

Madame [E] [A] épouse [J] et Monsieur [P] [J] chiffrent ce préjudice à la somme de 1 440 euros. Ils produisent une facture datant du 18 novembre 2024 faisant état de la taille de la haie, de la remise en état du terrain, du débroussaillage de l'allée et de l'abattage/élagage et évacuation des arbres fruitiers et rabattage de l'if avec évacuation pour une somme totale de 1 440 euros.

Sur l'état des lieux d'entrée, aucune précision n'est fournie quant à l'état du jardin qui sera donc présumé avoir été donné à bail dans un bon état.

Sur le procès-verbal de reprise des lieux, le jardin est décrit comme étant " à l'état d'abandon avec déchets et végétation sauvage ".

La défenderesse n'a pas signalé, à l'occasion de son installation, ni lors de son occupation des lieux, de difficultés quant à l'état ou l'usage du jardin.

Ainsi, Madame [E] [A] épouse [J] et Monsieur [P] [J] sont fondés à demander la réparation de ce préjudice.

En conséquence, la somme de 1440 euros sera allouée aux demandeurs au titre de la remise en état et taille des extérieurs.

Sur la moitié de la facture de l'état des lieux de sortie

L'article 3-2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose qu'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Il est de jurisprudence constante que la partie qui fait appel à huissier pour dresser un état des lieux de sortie doit être en capacité, en cas de contestation de l'impossibilité de dresser une constat amiable et contradictoire, de démontrer que l'autre s'est opposée à ce que soit établi un constat contradictoire et amiable. A défaut, elle en supporte seule la charge.

En l'espèce, Madame [D] [L] a quitté les lieux le 25 septembre 2024. Le même jour, Madame [E] [A] épouse [J] et Monsieur [P] [J] ont fait établir un constat de reprise des lieux.

En l'espèce, en l'absence de contestation de Madame [D] [L] quant à l'impossibilité pour les demandeurs d'établir un état des lieux de sortie amiable, une indemnité de 190 euros sera allouée aux demandeurs de ce chef.

En conclusion, la somme due par Madame [D] [L] au titre des réparations locatives et dégradations du logement s'élève à la somme de :

Désinfection et nettoyage :   1974,78 euros
Remplacement du portail : 1 716,00 euros
Remplacement des volets roulants : 1 858,84 euros
Mise en déchetterie des débarras : 1 800,00 euros
Taille des extérieurs : 1 440,00 euros
Moitié de la facture d'état des lieux de sortie : 190,00 euros
TOTAL : 8 979,62 euros

Néanmoins, il convient de tenir compte de ce que le dépôt de garantie versé par Madame [D] [L] ne lui a pas été restitué.

Il convient donc d'en imputer le montant sur la somme retenue au titre des réparations locatives.

Il ressort du contrat de location signé le 18 septembre 2022 entre les parties que le dépôt de garantie était de 1 300 euros.

Somme due - réparations locatives : 8 979,62 euros
Déduction dépôt de garantie : 1 300,00 euros
TOTAL : 7 679,62 euros

En conséquence, Madame [D] [L] sera condamnée à payer à Madame [E] [A] épouse [J] et Monsieur [P] [J] la somme de 7 679,62 euros au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [L], qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens en ce compris le coût de l'assignation, en application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile.

L'équité commande d'allouer la somme de 1 500,00 euros aux demandeurs en application de l'article 700 du Code de procédure civile, somme que Madame [L] sera condamnée à leur verser.

Enfin, il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile dans sa nouvelle rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l'exécution provisoire du présent jugement à l'égard des parties est de droit au regard de l'assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 et dit n'y avoir lieu à l'écarter.

PAR CES MOTIFS