TJ 38053, 2 juill. 2026, RG 26/00313

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2026

N° Minute : 26/

N° RG 26/00313 - N° Portalis DBYG-W-B7K-DQO7

Plaidoirie le 05 Mai 2026

Composition du tribunal :

Président : Mme Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY
Greffier : Mme Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à SELARL ESTELLE SANTONI

Copies aux parties délivrées le :

Dans l'affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
33 avenue Pierre Mendès France
75013 PARIS

représentée par la SELARL ESTELLE SANTONI, avocats au barreau de GRENOBLE substituée par Me Noëlle GILLE, avocat au barreau de VIENNE

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [Y]
10 boulevard Jean-Jacques Rousseau
38300 BOURGOIN JALLIEU

comparant en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 02 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail avec prise d’effet au 12 juin 2020, consenti par la S.A. CDC HABITAT SOCIAL,, Monsieur [U] [Y] a pris en location un logement situé 10 Boulevard Jean-Jacques Rousseau 1er étage 38300 BOURGOIN JALLIEU, en contrepartie du versement d'un loyer mensuel d'un montant de 357,08 €.

Par acte de commissaire de justice, remis à l'étude le 08 octobre 2025, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [U] [Y] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1 474,54 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL a signalé le 24 août 2023 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d'impayés de Monsieur [U] [Y].

Par acte de commissaire de justice remis à l'étude le 24 février 2026 et dénoncé au représentant de l'État dans le département le 25 février 2026, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a assigné Monsieur [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du bail par suite de la clause résolutoire contractuelle pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et ce à compter du 08 décembre 2025 et que de ce fait Monsieur [U] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date ;Subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire, ainsi qu'en raison du défaut d'assurance
En tout état de cause ;
Autoriser la requérante à procéder à l'expulsion du locataire et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef du logement, dans le mois de la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique ;Condamner Monsieur [U] [Y] à lui payer la somme de 2 931,36 €, montant de l'arriéré locatif, voire d’occupation arrêté au 08 janvier 2026, outre intérêt au taux légal sur ladite somme à compter du 08 octobre 2025, date du commandement de payer ;Fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer due à la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL, pour occupation du logement et du garage (CF ASSIGNATION)sans droit ni titre pour la période postérieure à la résiliation des baux (CF ASSIGNATION), égale au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, charges et accessoires en sus révisables selon les dispositions contractuelles jusqu'à la libération des lieux ;Condamner le locataire au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation, pour la période allant du 8 décembre 2025, jour de la résiliation du bail, jusqu'à son départ effectif des lieux loués ;Prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenirCondamner Monsieur [Q] [V] (CF ASSIGNATION) au paiement de la somme de 478,56 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;Condamner le même aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, celui de la présente assignation et de la dénonciation à la préfecture de l'Isère et tous les frais d'exécution du jugement à intervenir.
Monsieur [U] [Y] s'est présenté le 17 mars 2026 à l'entretien proposé par l'Udaf de l'Isère afin d'établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que Monsieur [U] [Y] vit dans le logement en cause seul, et que le montant des ressources du foyer s'établit à hauteur de 2 330,45 € en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 1 155,25 €. Monsieur [U] [Y] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l'origine de la dette locative, non contestée, qu'il s'est engagé à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d'apurement.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 05 mai 2026, en présence de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 1 707,32 € hors frais suivant décompte arrêté au 27 avril 2026, et s'en est remis oralement à l'acte introductif d'instance, dont il a sollicité l'entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l'appui des prétentions. La S.A. CDC HABITAT SOCIAL ne s'est pas opposée à l'octroi de délai de paiement.

Monsieur [U] [Y] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Une proposition de versement mensuel de 101 € a été entendue.

L'affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d'ordre public, sont applicables en l'espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, en dernier ressort jusqu'à la valeur de 5 000,00 € et à charge d'appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l'article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l'espèce, le litige est relatif à une demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d'habitation et le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s'agissant d'une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L.821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL justifie du signalement de la situation d'impayés de Monsieur [U] [Y] à la Caisse d'allocations familiales de l'Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d'impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l'assignation en date du 24 février 2026 a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 25 février 2026 selon les modalités et dans le délai prévus par l'article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dispose que : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). "
Le bail conclu le 12 juin 2020 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l'espèce, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL produit aux débats un décompte qui établit que Monsieur [U] [Y] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de mois de novembre 2022.

Au vu de ces impayés, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [U] [Y], le 08 octobre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l'issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n'a pas été intégralement réglée auprès de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL.

Il convient dès lors de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 09 décembre 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s'établit à la date du 27 avril 2026 à la somme de 1 707,32 euros hors frais, au paiement de laquelle Monsieur [U] [Y], sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d'indemnités d'occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d'occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [U] [Y], sera donc condamné au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 09 décembre 2025 et jusqu'à libération effective des lieux.

Cette indemnité d'occupation produira, en application des dispositions de l'article 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L'ancienneté et l'importance de l'arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu'à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux restés infructueux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l'article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, dès lors que Monsieur [U] [Y] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés, il y a lieu de considérer que le juge est valablement saisi et que les conditions d'octroi des délais prévus à l'article 24, sont réunis.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure, à la reprise du paiement des loyers courants, aux éléments ressortant du diagnostic social et financier, à la position du bailleur et aux déclarations de Monsieur [U] [Y] à l'audience, il convient d'accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l'exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d'une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, l'intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible et Monsieur [U] [Y], tenue de payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, jusqu'à parfaite libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il ressort des pièces du dossier que, par une erreur de plume contenue dans l'assignation, la personne mentionnée comme devant être condamnée à un article 700 du Code de procédure civile et aux dépens est Monsieur [V] [Q], et non le locataire effectivement visé par le litige.

En conséquence, et compte tenu de cette erreur matérielle, il y a lieu de condamner la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à supporter la charge des entiers dépens et la débouter de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile .

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS