TJ 11069, 8 juin 2026, RG 25/00902

AFFAIRE N° RG 25/00902 - N° Portalis DBWW-W-B7J-DTZ3

MINUTE :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE

DATE DU JUGEMENT : 08 Juin 2026

DEBATS PUBLICS : 02 Mars 2026

ACTE DE SAISINE : 19 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marion DESPLATS, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Amira BOUSROUD, lors des débats et du prononcé

DEMANDEUR

Madame [I] [Q],
demeurant 53 résidence de la Digues - 91150 ETAMPES

Représentée par Maître Camille JAMI, avocat au barreau d’ESSONNE

DÉFENDEURS

Madame [C] [G],
demeurant 7 rue du Lavoir - 11190 ANTUGNAC

Représentée par Maître Laetitia FOUQUENET, avocat au barreau de CARCASSONNE

Monsieur [R] [V],
demeurant 7 rue du Lavoir - 11190 ANTUGNAC

Représentée par Maître Laetitia FOUQUENET, avocat au barreau de CARCASSONNE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, Madame [I] [Q] a assigné Monsieur [R] [V] et Madame [C] [G] devant le juge des contentieux de la protection de Carcassonne présent tribunal aux fins d’ordonner la résiliation du bail verbal conclu entre les parties et d’ordonner leur expulsion des lieux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 juin 2025 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties.

A l’audience du 02 mars 2026 à laquelle elle a été utilement retenue, Madame [I] [Q], représentée, forme les demande suivantes par conclusions déposées le jour de l’audience:
A titre principal :
Prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal conclu entre les parties,Juger que Madame [C] [G] et Monsieur [R] [V] sont occupants sans droit ni titre des lieu sis 7 rue du Lavoir 11190 ANTUGNAC,Ordonner l’expulsion pure et simple et sans délai de Madame [C] [G] et Monsieur [R] [V], ainsi que tous occupants de leur chef des lieux situés 7 rue du Lavoir 11190 ANTUGNAC, et cela avec le concours de la force publique en cas de besoin,Supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux,Condamner in solidum Madame [C] [G] et Monsieur [R] [V] à payer à Madame [I] [Q] une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur d’une somma équivalente à la valeur locative di bien d’un montant de 600 euros par mois, et cela jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, et cela à compter du jugement à intervenir,Autoriser Madame [I] [Q] à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion sur place dans tel garde meuble ou réserve qui lui plaira, aux frais, risques et périls de la partie expulsée, conformément aux dispositions de l’article L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,A titre subsidiaire :
Prononcer la résiliation judiciaire du prêt à usage consenti à Madame [C] [G] et Monsieur [R] [V] pour le bien situé 7 rue du Lavoir 11190 ANTUGNAC,Constater l’occupation sans droit ni titre de ce logement par [C] [G] et Monsieur [R] [V],Ordonner l’expulsion pure et simple et sans délai de Madame [C] [G] et Monsieur [R] [V], ainsi que tous occupants de leur chef des lieux situés 7 rue du Lavoir 11190 ANTUGNAC, et cela avec le concours de la force publique en cas de besoin,Condamner in solidum Madame [C] [G] et Monsieur [R] [V] à payer à Madame [I] [Q] une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur d’une somma équivalente à la valeur locative di bien d’un montant de 600 euros par mois, et cela jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, et cela à compter du jugement à intervenir,Autoriser Madame [I] [Q] à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion sur place dans tel garde meuble ou réserve qui lui plaira, aux frais, risques et périls de la partie expulsée, conformément aux dispositions de l’article L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,En tout état de cause :
Condamner in solidum Madame [C] [G] et Monsieur [R] [V] à payer à Madame [I] [Q] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,Condamner in solidum Madame [C] [G] et Monsieur [R] [V] aux entiers dépens.
Monsieur [R] [V] et Madame [C] [G], représentés, demandent par conclusions déposée le jour de l’audience de :

Débouter Madame [I] [Q] de l’ensemble de ses demandes,Avant dire droit sur les demandes de Madame [G] et Monsieur [V] : Ordonner une mesure d’expertise judiciaire avec pour mission de :Convoquer les parties dans le respect du contradictoire,Se faire communiquer tous documents utiles à l’exécution de sa mission,Se rendre sur les lieux situé 7 rue du Lavoir 11190 ANTUGNAC,Procéder à l’examen du logement,Décrire l’état du logement, examiner les anomalies et griefs allégués, les décrire et préciser notamment s’ils rendent ou non le logement indécent, insalubre ou impropre à l’usage auquel il est destiné,Le cas échéant, déterminer les causes des dysfonctionnement constatés,Décrire les travaux nécessaires pour y remédier et en chiffrer le coût, dans tous les cas,Décrire les travaux déjà réalisés par les locataires,Déterminer et quantifier le temps passé à la réalisation des travaux,Déterminer et quantifier les matériaux achetés par les locataires,Indiquer la valeur locative du logement compte tenu des anomalies éventuellement constatées et le montant du loyer réellement dû au regard de l’état du logement,Déterminer l’état des comptes entre les parties,Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis et entre autres le préjudice matériel, le préjudice de jouissance, le préjudice de santé,Fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entrainer tels que privation ou limitation de jouissance du logement, Autoriser l’expert à se faire assister d’un sapiteur, expert médical, pour évaluer le préjudice de santé des requérants,Réserver les droits de Madame [G] et de Monsieur [V].
Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 08 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’existence d’un bail verbal liant les parties

A titre liminaire, il sera relevé que si en application de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d'une mise à disposition d'un logement à titre principal en contrepartie du versement d'un loyer.

L'existence d'un bail verbal entraîne toutefois comme incidences que le bailleur ne pourra pas demander l'indexation du loyer faute de clause en ce sens.

Il résulte de articles 1714 et suivants du code civil qu’on peut louer par écrit ou verbalement, que l’exécution d’un bail verbal peut être prouvée par témoins ou présomptions et que l’existence d’un bail verbal ne saurait résulter de la simple occupation des lieux dans la mesure où un bail, qui est un contrat à titre onéreux, suppose une contrepartie financière de la part de l’occupant ou de l’utilisateur.

Il résulte d’une lecture a contrario de l’article 1715 du code civil que la preuve du bail, lorsqu’il a commencé à recevoir exécution, peut être rapportée par tout moyen par celui qui s’en prévaut.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il incombe au demandeur de rapporter la preuve du contrat de bail dont il se prévaut, ce qui implique de prouver la mise à disposition à titre onéreux de la chose louée. En tout état de cause, les éléments produits doivent révéler de façon non équivoque l'intention des parties de se lier entre elles par un contrat de bail.

En l'espèce, il ressort des écritures des parties que l'occupation effective du logement litigieux par Madame [C] [G] et Monsieur [R] [V] n'est pas contestée. Les parties se reconnaissent elles-mêmes liées par un bail verbal.

Il en résulte que Madame [C] [G] et Monsieur [R] [V] sont locataires réguliers du logement situé 7 rue du Lavoir 11190 ANTUGNAC qui est la propriété de Madame [I] [Q], les parties étant liées par un bail verbal à minima depuis le 1er novembre 2023, ce qui est reconnu par chacune des parties dans leurs écritures, les consorts [G] [V] indiquant le mois de novembre mais ne contestant pas la date du 1er novembre indiquée par Madame [I] [Q].

Sur la recevabilité de la demande

Le bail verbal est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public.

Ainsi, la procédure de résiliation du bail pour non-respect de ses obligations par le locataire est soumise à certaines obligations.

A ce titre, l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines (42 jours) avant l'audience.

En l’espèce, Madame [I] [Q] ne justifie pas avoir notifié l’assignation à la Préfecture de l’Aude plus de six semaines avant la première audience du 23 juin 2025.

La demande est par conséquent irrecevable.

Sur l'application de l'article 700 du Code de procédure civile, les dépens et l'exécution provisoire

Il convient, en application de l'article 696 du Code de procédure civile, de condamner Madame [I] [Q] aux dépens.

Madame [I] [Q] qui succombe à la présente procédure sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il conviendra, en outre, de rappeler que ce jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS