TJ 92050, 27 mai 2026, RG 24/10424

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
27 Mai 2026

N° RG 24/10424 - N° Portalis DB3R-W-B7I-Z6DR

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic

C/

S.C.I. LES ETABLISSEMENTS ANATOLE

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic
SAS SOGESTIM
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Rémy HUERRE de la SELEURL HP & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J109

DÉFENDERESSE

S.C.I. LES ETABLISSEMENTS ANATOLE
[Adresse 3]
[Localité 2]

défaillante

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2026 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

Jugement prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Les Etablissements Anatole est propriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] – à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la société Les Etablissements Anatole dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 12 décembre 2024.

Par dernières « conclusions d’actualisation », notifiées par voie électronique le 10 novembre 2025, il demande au tribunal de :

• Dire et juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes,

• Dire et juger que la société Les Etablissements Anatole n’a pas payé l’intégralité les charges de copropriété dont il est redevable pour les charges dues à compter du 31 décembre 2022 au 5 novembre 2025 inclus, à savoir la somme de 15.916,30 euros,

En conséquence :

• Condamner la société Les Etablissements Anatole à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] la somme de 15.916,30 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

• Faire application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

• Condamner la société Les Etablissements Anatole à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

• Condamner la société Les Etablissements Anatole à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

• Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

• Condamner la société Les Etablissements Anatole aux entiers dépens.

Assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, la société Les Etablissements Anatole n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera par ailleurs rappelé que les demandes tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur ces demandes.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les frais
 
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 15.916,30 euros au titre des charges de copropriété impayées du 31 décembre 2022 au 5 novembre 2025 inclus (4e trimestre inclus).

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
 
En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de 11.939,14 euros (15.916,30 - 3.977,16), seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 3.977,16 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 11.939,14 euros au titre des charges impayées du 31 décembre 2022 au 5 novembre 2025 inclus (4e trimestre inclus).

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- un extrait de matrice cadastrale qui établit que la société Les Etablissements Anatole est propriétaire des lots n°21, 22, 25 et 28 de l’état descriptif de division, et non 23 et 24 comme spécifié dans la partie « discussion » des dernières conclusions d’actualisations du demandeur.
- un règlement de copropriété datant du 18 mars 1954, et ses modificatifs des 29 décembre 1992 et 15 novembre 2016,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 15 mars 2023, 12 mars 2024 et du 3 avril 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2022 à 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023 à 2026, ainsi que divers travaux,
- les attestations de non-recours afférentes,
- un décompte des charges et frais sur la période 31 décembre 2022 au 5 novembre 2025 inclus (4e trimestre inclus),
- les appels de fonds adressés à la défenderesse sur les lots 21, 22, 23, 24, 25 et 28.

Si les avis d’appel de fonds, adressés par lettre simple aux copropriétaires préalablement à la date d’exigibilité de la créance (article 35-2 du décret du 17 mars 1967) sont sans influence sur l’exigibilité de la dette en elle-même, il s’agit toutefois de documents utiles pour justifier de la créance en permettant l’examen des tantièmes de charges communes générales affectées au lot du copropriétaire débiteur pour chaque provision réclamée.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires qui ne parvient pas à justifier de la propriété des lots 23 et 24 au sein de la copropriété ne dispose donc pas d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges de copropriété et frais impayés. Il sera donc débouté de l’intégralité de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera par conséquent débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS