TJ 81065, 2 juill. 2026, RG 25/00493

MINUTE N° : 26/00111
JUGEMENT DU : 02 Juillet 2026
DOSSIER : N° RG 25/00493 - N° Portalis DB3B-W-B7J-DEPR
NAC : 5AA
AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION [Localité 1] C/ [T] [B] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Candys DUQUEROIX Juge placée déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

PARTIES :

DEMANDEUR

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Lise CAIESSEZOL, avocat au barreau de CASTRES

DEFENDERESSE

Madame [T] [B] [Y]
née le 28 Juillet 1980 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparante en personne

Débats tenus à l'audience du : 07 Mai 2026
Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé ayant pris effet le 3 avril 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] a donné en location à Madame [T] [B] [Y] un logement situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel actuel de 324.33 euros, avec 41.34 euros de provision pour charges.

Un avenant au contrat de location a été établi en date du 25/04/2023 afin de modifier le nom de madame [T] [B] à la suite de son divorce prononcé le 13/04/2023, par son nom de naissance [Y].

L’acte comprend une clause de résiliation de plein droit intervenant deux mois après signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le 14 janvier 2025, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] a fait délivrer à Madame [T] [B] [Y] un commandement de payer la somme de 406,39 euros en principal, visant la clause résolutoire.

L’acte a été remis en étude de commissaire de justice.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du TARN (CCAPEX) a été avisée suivant notification électronique enregistrée le 14 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025 l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] [Localité 6] a fait assigner en référé Madame [T] [B] [Y] devant le juge des contentieux de ce siège aux fins, à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion, et la condamner au paiement de la somme de 406.39 euros ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charge comprise jusqu’à libération effective des lieux loués, outre 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par ordonnance de référé en date du 18 septembre 2025, le juge des contentieux de la protections statuant en référé a dit n’y avoir lieu à référé et a renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2025 l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] a fait assigner Madame [T] [B] [Y] devant le juge des contentieux de ce siège aux fins de voir :

Condamner Madame [S] [Y] au paiement de la somme de 406,39 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer,Condamner Madame [S] [Y] au paiement de la somme de 3171,08 euros au titre des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir ;Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; Ordonner l’expulsion de Madame [S] [Y] et celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique ; Condamner Madame [T] [B] [Y] au paiement de la somme de 1183.56 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de février 2025 inclus, à parfaire ou diminuer selon décompte produit à l’audience ; Condamner Madame [T] [B] [Y] au paiement par provision d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges locatives à compter de la résiliation et jusqu’à son départ effectif ;Condamner Madame [T] [B] [Y] au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Madame [T] [B] [Y] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes d’exécution à intervenir
Copie de l’assignation a été délivrée à la préfecture du TARN suivant notification électronique enregistrée le 29 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 avril 2026 et renvoyée à celle du 7 mai 2026. 2025.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4], qui comparait à l’audience s’en remet à son exploit introductif d’instance.

Il produit un décompte actualisé laissant apparaitre un arriéré locatif de 5619,90 euros arrêté au mois de mars 2026 inclus. Il précise que le paiement du loyer courant n’est pas repris.

Madame [T] [B] [Y] a comparu à l’audience. Elle fait part de la précarité de sa situation, du fait de l’absence de titre de séjour qui ne lui permet pas de travailler et de payer le loyer. Elle précise avoir refait son logement à neuf.

Le juge de céans n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire et l’expulsion

Sur la recevabilité de la demande

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 27 octobre 2025.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du TARN suivant notification électronique enregistrée le 29 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, comme imposé par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L'article 2 du code civil dispose que " La loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif ". Il est constant que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil.

Il résulte de l'avis de la Cour de cassation rendu le 13 juin 2024, pourvoi n°24-70.002, que " les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ".

Dès lors ce nouveau délai de six semaines, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme de 406,39 euros en principal.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les mentions prescrites par l'article 24 susvisé.

Suivant décompte produit par le bailleur, il apparaît que l’intégralité des loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines du commandement et que le juge n’a pas été saisi par le locataire afin d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 14 mars 2025, date à laquelle Madame [T] [B] [Y] se trouve occupant sans droit ni titre.

Dès lors, en tant que de besoin et à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [T] [B] [Y] et de tous occupants de son fait, en application des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

À défaut de quoi, conformément à l'article L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l'exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [T] [B] [Y] occupe les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 346,62 euros, outre la régularisation des charges, que le locataire sera condamné à payer par provision jusqu’à son départ effectif des lieux.

Les indemnités non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur le montant de la dette

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et le décompte de sa créance actualisée au mois de mars 2026 inclus.

Il en ressort que Madame [S] [Y] est redevable de la somme de 5619,90 euros euros. Madame [T] [B] [Y] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [S] [Y], au paiement de la somme de 5619,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [T] [B] [Y] qui succombe sera condamnée aux dépens qui comprennent les frais du commandement de payer, les frais d’assignation et le coût des actes obligatoire pour l’exécution à intervenir conformément aux dispositions de l’article 695 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la précarité de la situation de Madame [T] [B] [Y], celle-ci sera dispensée de participer aux frais exposés par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS