TJ 81065, 2 juill. 2026, RG 25/00108

MINUTE N° : 26/00104
JUGEMENT DU : 02 Juillet 2026
DOSSIER : N° RG 25/00108 - N° Portalis DB3B-W-B7J-DBP5
NAC : 5AC
AFFAIRE : [X] [E] C/ [Q] [B], [Z] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Candys DUQUEROIX Juge placée déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [X] [E]
née le 15 Septembre 1956 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Philippe REYNAUD de la SCP PALAZY-BRU ET ASSOCIES, avocats au barreau D’ALBI

DEFENDEURS

Monsieur [Q] [B]
né le 01 Juin 1968 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparant en personne

Madame [Z] [B]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par M. [Q] [B] (Conjoint)

Débats tenus à l'audience du : 07 Mai 2026
Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 12 septembre 2009 avec effet au 1er octobre 2009, Madame [Y] [E] et Monsieur [F] [E] ont donné à bail à Monsieur [Q] [B] et Madame [Z] [B] une maison individuelle située [Adresse 3], pour un loyer de 580 euros. Le contrat a été conclu pour une durée initiale de 3 ans et a ensuite été tacitement reconduit.

Au décès de Madame [Y] [E] et de Monsieur [F] [E], Madame [X] [E] est venue aux droits de ces derniers.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, Madame [E] [X] a délivré congé aux consorts [B] aux fins de vente des locaux donnés à bail, à effet du 30 septembre 2024.

Les consorts [B] ont usé du droit de préemption dont ils bénéficiaient à la suite de la délivrance du congé pour vendre. Ils n’ont toutefois pas donné suite au compromis de vente, n’ayant pas justifié d’une offre de prêt acceptée.

A l’expiration du délai prévu, soit le 30 septembre 2024, les consorts [B] n’ont ni acheté le bien, ni quitté et libéré les lieux sis à [Adresse 4].

Le 5 mars 2025, Madame [E] [X] a fait assigner Monsieur [Q] [B] et Madame [Z] [B] par acte de commissaire de justice aux fins de :
Déclarer valable au fond et en la forme le congé qui a été signifié le 20 mars 2024 à Monsieur [Q] [B] et Madame [Z] [B], à effet du 30 septembre 2024,Déclarer Monsieur [Q] [B] et Madame [Z] [B] occupants sans droits ni titre du logement qu’ils occupent sis à [Adresse 5],Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Monsieur [Q] [B] et Madame [Z] [B] et de tout occupant de leur chef, en la forme ordinaire avec l’assistance d’un serrurier et avec l’aide de la force publique si besoin est, Condamner solidairement Monsieur [Q] [B] et Madame [Z] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges, de la présente assignation jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,Condamner solidairement Monsieur [Q] [B] et Madame [Z] [B] au paiement de la somme de 800 euros pour résistance abusive et injustifiée,Condamner solidairement Monsieur [Q] [B] et Madame [Z] [B] au paiement de la somme de 800 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civileCondamner solidairement Monsieur [Q] [B] et Madame [Z] [B] aux frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du congé, ainsi que celui de la présente assignation et de sa dénonciation à la Préfecture

A l’appui de leur demande de validation du congé pour vendre, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [E] [X] fait valoir qu’elle a valablement délivré congé le 20 mars 2024 aux consorts [B] en ayant précisé le motif du congé, que ces derniers ont manifesté leur intention d’acheter le logement, signé un compromis de vente mais n’ont ensuite pas donné suite, ni de nouvelles à la bailleresse.

Ils se sont dès lors indument maintenus dans les lieux au-delà de la date du 30 septembre 2024, date d’échéance du contrat de bail renouvelé et date d’effet du congé aux fins de vente.

A l’audience du 7 octobre 2025, Madame [E] [X], représentée par son conseil, a maintenu les demandes de l’assignation.

Monsieur [B], comparant en personne et représentant madame [B], expose les difficultés qu’il rencontre sur le plan professionnel et financier, réitère son intention d’acheter la maison en fonction de l’évolution de sa situation professionnelle.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA VALIDITE DE LA DEMANDE DE CONGE :

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

L’article 15 II de la même loi prévoit que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l’espèce, par exploit de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, Madame [E] [X], justifiant de sa qualité de propriétaire (pièce 3) a délivré congé à Monsieur [Q] [B] et Madame [Z] [B] aux fins de vente des locaux donnés à bail, à effet du 30 septembre 2024.

Le congé comporte, conformément aux dispositions légales, une offre de vente au prix de 220 000 euros nets vendeur, valable pour une durée de deux mois.

Un compromis de vente a été signé en date du 1er octobre 2024 (pièce n°7), sous condition d’obtenir un prêt au plus tard le 30 novembre, sous peine de caducité dudit compromis.

En date du 25 janvier 2025, Madame [E] [X] a mis en demeure les consorts [B] d’adresser sous 10 jours, au notaire, l’offre de prêt et à défaut de quitter les lieux loués.

Par courrier du 25 juillet 2025, le notaire en charge de la vente confirmait la caducité de la vente et demandait au consort [B] de quitter les lieux.

En conséquence, il y a lieu de déclarer valable le congé délivré par Madame [E] [X] le 22 novembre 2024 aux consorts [B].

II. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION :

Selon l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, à l'expiration du délai de préavis du congé formulé par le bailleur, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l’espèce, les consorts [B] se sont maintenus dans le logement malgré la demande de congé formulée non suivie d’un achat effectif en raison de la caducité du compromis. Ils sont devenus occupants sans droit ni titre à partir du 1er octobre 2024, jour suivant la date d’échéance du préavis.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion formulée par les demandeurs.

III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION :

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le prononcé d’une indemnité d’occupation vise à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux de l’ancien locataire devenu occupant sans droit ni titre.

A ce titre, les demandeurs ont subi nécessairement un préjudice du fait du maintien des consorts [B] dans les lieux après le délai de préavis du congé pour vendre puisqu’elle se trouve propriétaire d’un bien dont elle n’a pas la jouissance.

En conséquence, au vu des éléments de faits propres à l'affaire, l'indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payé en cas de poursuite dudit bail jusqu’à la date de libération effective des lieux, avec indexation.

IV. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU TITRE DE LA RESISTANCE ABUSIVE
Aux termes de l'article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».
En l'espèce, il ne résulte pas des pièces versées que soit caractérisée une résistance abusive de la part des locataires ayant causé un préjudice distinct du non-paiement des loyers et des sommes dues.
Dès lors, il convient de rejeter cette demande.

V - SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Q] [B] et Madame [Z] [B], partie perdante, supporteront la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû engager Madame [E] [X], Monsieur [Q] [B] et Madame [Z] [B] seront condamnés à lui verser la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,