TJ 44184, 1 avr. 2026, RG 26/00161

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 26/00161 - N° Portalis DBYT-W-B7K-FZGD

Minute : 26/00161

JUGEMENT
DU 01 Avril 2026

AFFAIRE :

Société OPH SILENE

C/

[N] [Z] EPOUSE [F], [T] [F]

Copies certifiées conformes
Société OPH SILENE
Madame [N] [Z] EPOUSE [F]
Monsieur [T] [F]
Sous-préfecture [Localité 2]

Copie exécutoire
Société OPH SILENE

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société OPH SILENE
sise [Adresse 3]
représenté par Madame [D] [P], muni d’un pouvoir spécial

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DEFENDEURS :

Madame [N] [Z] EPOUSE [F],
demeurant [Adresse 4]
non comparant

Monsieur [T] [F],
demeurant [Adresse 5]
non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Estelle HAMON

GREFFIER :
Léna LE BOHEC, lors des débats
Ingrid LABUSZEWSKI, lors du prononcé

DEBATS : A l’audience publique du 04 février 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 01 Avril 2026

JUGEMENT :
REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

N° RG 26/00161

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 mars 2019, l’OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [T] [F] et à Madame [N] [Z] épouse [F] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer total et révisable de 444,86€, provision sur charges incluse.

Une situation d'impayés a été signalée à la CAF de [Localité 4]-Atlantique le 6 août 2025 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.101,67€, en visant la clause résolutoire.

Un plan d’apurement a été signé entre les locataires et le bailleur le 1er octobre 2025. Cet échéancier n’a pas permis de solder la dette locative et a du être dénoncé par le bailleur.

Par acte du 2 décembre 2025, l’OPH SILENE a fait assigner Monsieur [T] [F] et Madame [N] [Z] épouse [F] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :
1. constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 16 novembre 2025 ;
2. ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;
3. condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :
la somme de 1.688,27€ au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 5 novembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;une indemnité d’occupation égale au loyer en cours, soit la somme de 407,64€, augmenté des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues par le bail ;une somme de 150€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements et du présent acte.
Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du tribunal le 30 janvier 2026. Aucun élément d’information n’a pu être transmis concernant la situation de Monsieur [T] [F] et Madame [N] [Z] épouse [F] à défaut de contact tant avec le bailleur qu’avec les locataires.

A l’audience du 4 février 2026 où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représenté par Madame [D] [P], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 1.145,21€ arrêtée au 31 janvier 2026. Il a indiqué ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement, les locataires ayant repris le paiement de leur loyer courant et ayant fait le nécessaire pour rétablir les APL.

Monsieur [T] [F] et Madame [N] [Z] épouse [F], bien que régulièrement assignés à personne et à domicile, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 4]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 2 décembre 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 4]-Atlantique le 6 août 2025 et l’assignation délivrée le 2 décembre 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Les locataires n’ont pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 alinéa 3 et 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires le Juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement, dans la limite de 3 années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, les locataires ne se sont pas présentés à l’audience, mais il ressort des éléments versés au dossier qu’ils ont repris le paiement de leurs loyers courants et fait les démarches nécessaires pour permettre le rétablissement des APL. Cette reprise de paiement atteste de la volonté de Monsieur [T] [F] et Madame [N] [Z] épouse [F] de conserver le logement. Dès lors, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement tels qu’édictés au dispositif, et ce d'autant que le bailleur y est favorable.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais accordés. Si les locataires respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle solidairement due par Monsieur [T] [F] et Madame [N] [Z] épouse [F] jusqu’à leur sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 407,64€, augmenté des charges qu’ils auraient payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Bien que les défendeurs n’aient pas comparu, le décompte fourni n’appelant aucune critique et la dette ayant diminué, Monsieur [T] [F] et Madame [N] [Z] épouse [F] seront condamnés à payer à l’OPH SILENE la somme de 1.145,21€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 31 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 16 septembre 2025.

PAR CES MOTIFS