TJ 34172, 27 mai 2026, RG 26/00149

DOSSIER : N° RG 26/00149 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QJAJ

Copie exécutoire à
Maître Jean-michel ARCHIMBAUD de la SELARL JMA AVOCAT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Site Méditerranée

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 27 Mai 2026

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Sofia STATOUA, greffier placé,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-michel ARCHIMBAUD de la SELARL JMA AVOCAT, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [T] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Les débats ont été déclarés clos le 12 Mai 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 27 Mai 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 14 avril 2024 et ayant pris effet le 2 mai 2024, Monsieur [E] [P] a donné à bail à Madame [T] [J] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 830 euros.

La souscription d’une assurance n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [P] a fait signifier à Madame [T] [J], par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 2 496 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 20 novembre 2025 ; ledit commandement visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 29 janvier 2026, notifié au représentant de l’État dans le département, Monsieur [E] [P] a fait assigner Madame [T] [J] pour l'audience du 12 mai 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison du défaut de justification de l’assurance locative, et à défaut à raison de l’impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Madame [T] [J] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la suppression du bénéfice du délai pour quitter les lieux,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation Madame [T] [J] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Madame [T] [J] à payer la somme de 4 230,73 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,
- le rejet de toute demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, au regard de l’ampleur et de l’ancienneté des impayés, de l’absence de règlement depuis novembre 2022 et de l’absence de perspective sérieuse de régularisation,
- la condamnation de Madame [T] [J] aux entiers dépens et à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [T] [J], daté du 14 avril 2026. La conclusion est que la locataire ne s’est pas présentée aux convocations du travailleur social.

À l'audience du 12 mai 2026, Monsieur [E] [P] était représenté par son conseil qui a déposé son dossier. Madame [T] [J] bien que régulièrement assignée à comparaître n’était ni présente, ni représentée.

Monsieur [E] [P] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, l’assurance contre le risque locatif n’ayant toujours pas été justifiée, outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 7 650,37 euros.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions des défendeurs pour un plus ample exposé des moyens des parties.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’un défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail prévoit qu'à défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après un commandement d’en justifier demeuré infructueux, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer du 20 novembre 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 7g précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 décembre 2025, date de résiliation dudit bail.

Il est rappelé que le juge n'a aucun pouvoir d'appréciation si la locataire ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation dans le mois du commandement, étant précisé qu'il importe peu qu’elle ait été effectivement assurée dès lors qu’elle ne démontre pas en avoir justifié dans le délai précité.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Madame [T] [J] ne pourra qu’être expulsée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Elle sera également redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la même date, d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [T] [J] se trouve redevable de la somme de 7 650,37 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 9 mai 2026, mensualité du mois de mai comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [T] [J] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 7 650,37 euros à Monsieur [E] [P].

Sur la demande de suppression du bénéfice de l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution

L’article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu que deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux. L’article L 412-6, relatif à la trêve hivernale, exclut le bénéfice de ce sursis lorsque l’introduction dans les lieux s’est faite par voie de fait ou en raison de la mauvaise foi du preneur.

La caractérisation d’une voie de fait, imposée par les textes précités, ne saurait résulter de la simple occupation sans droit ni titre des locaux et suppose des actes matériels positifs de la part des occupants pour pénétrer dans les lieux, tels que des actes de violences ou d’effraction.

Or, en l'espèce, Monsieur [E] [P] ne démontre pas l'existence d’une mauvaise foi du preneur dans la mesure où il évoque uniquement le non-paiement du loyer et l’absence de difficultés financières de Madame [T] [J].

Par conséquent, Monsieur [E] [P] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [T] [J], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Madame [T] [J] à payer à Monsieur [E] [P] la somme de 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS