TJ 34172, 20 mai 2026, RG 26/00300

DOSSIER : N° RG 26/00300 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QL3W

Copie exécutoire à
Me Laurence marie FOURRIER
expédition à
Me Lucas SORANO
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 20 Mai 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. -[G], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Laurence marie FOURRIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Thomas DES PREZ DE LA MORLAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [R] [Q], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Lucas SORANO, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 28 Avril 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 20 Mai 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 1er juin 2016, la S.C.I. [G], représentée par Madame [U] [B], a donné à bail à Monsieur [R] [Q] un immeuble à usage d'habitation meublé situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 400 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 20 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 juillet 2025, la S.C.I. [G] a mis en demeure Monsieur [R] [Q] de payer la somme de 1 521 euros au titre des loyers impayés.

La souscription d’une assurance n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. [G] a fait signifier à Monsieur [R] [Q], par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 1 773 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 19 septembre 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 28 octobre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, la S.C.I. [G] a fait assigner Monsieur [R] [Q] pour l'audience du 24 mars 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- de résilier le bail aux torts exclusifs du locataire,
- l'expulsion de Monsieur [R] [Q] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la condamnation de Monsieur [R] [Q] à remettre les lieux dans leur état initial, notamment en libérant la cour commune de tout objet lui appartenant,
-la condamnation de Monsieur [R] [Q] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et ce jusqu’au départ effectif des lieux,
- la condamnation de Monsieur [R] [Q] à payer la somme de 2 025 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- la condamnation de Monsieur [R] [Q] à payer une somme au titre des dommages et intérêts pour préjudice subi,
- la condamnation de Monsieur [R] [Q] aux entiers dépens et à payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement n’a pas fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [R] [Q].

***

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi et a finalement été évoquée à l’audience du 28 avril 2026.

À l'audience du 28 avril 2026, la S.C.I. [G] était représentée par son conseil. Monsieur [R] [Q] était représenté par son conseil.

La S.C.I. [G] a, par le biais des conclusions de son conseil, demandé :
- le rejet de la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [R] [Q],
- le rejet de la demande de sursis à statuer,
- débouter le défendeur de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- de résilier le bail aux torts exclusifs du locataire,
- l'expulsion de Monsieur [R] [Q] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la condamnation de Monsieur [R] [Q] à remettre les lieux dans leur état initial, notamment en libérant la cour commune de tout objet lui appartenant,
-la condamnation de Monsieur [R] [Q] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et ce jusqu’au départ effectif des lieux,
- la condamnation de Monsieur [R] [Q] à payer la somme de 2 025 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- la condamnation de Monsieur [R] [Q] à payer une somme au titre des dommages et intérêts pour préjudice subi,
- la condamnation de Monsieur [R] [Q] aux entiers dépens et à payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [R] [Q] a, par le biais des conclusions de son conseil, demandé :
A titre principal :
- le constat de l’irrecevabilité de l’action de la S.C.I. [G] pour défaut de qualité à agir,
- le constat de l’irrecevabilité de l’action de la S.C.I. [G] au regard du non-respect des obligations imposées par l’article 24 de la loi du 3 juillet 1989,
- le rejet de l’action au regard du caractère sérieusement contestable de l’obligation tenant la nullité du commandement de payer, et partant, de la nullité de l’assignation délivrée sur son fondement,
A titre subsidiaire :
- la prononciation d’un sursis à statuer dans l’attente de la visite et de la réception du rapport de visite du service hygiène de la Ville de [Localité 1] au sein du logement occupé par Monsieur [R] [Q],
A titre infiniment subsidiaire :
- le rejet de l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la S.C.I. [G],
A titre infiniment infiniment subsidiaire :
- l’octroi d’un délai de 10 mois pour quitter le logement,
- la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 400 euros,
En tout état de cause :
- la condamnation de la S.C.I. [G] à payer la somme de 10 560 euros au titre du préjudice de jouissance subi du fait de l’occupation durant onze années d’un logement impropre, insalubre et indécent,
- la condamnation de la S.C.I. [G] à payer la somme de 1 500 euros au titre du préjudice moral du fait de l’occupation durant onze années d’un logement impropre, insalubre et indécent,
- la compensation réciproque des créances des parties en application des dispositions des articles 1347 et 1348 du code civil,
- la condamnation de la S.C.I. [G] à payer à Maître [V] [Y] la somme de 2 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Le conseil de Monsieur [R] [Q] a précisé solliciter une demande de sursis à statuer, indiquant que le logement était à l’origine, un garage, dans l’attente de la visite des services communaux saisis le 7 avril 2026 et de leur rapport. Il a également entendu soulever une contestation sérieuse en raison du paiement des loyers en espèce et de l’absence de quittances de loyer. Il a ainsi formulé une demande subsidaire de délais de huit mois pour quitter les lieux en raison de l’invalidité de Monsieur [R] [Q].

La décision a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 126 dispose que dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.
Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie l'instance.

L’article 31 du même code prévoit que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Pour soulever l’irrecevabilité de l’action, Monsieur [R] soulève que l’assignation indique que Monsieur [M] représente la SCI [G] alors qu’il n’est pas gérant mais associé de la SCI.

Il convient de constater que si, en effet, la gérante est Madame [B], cette erreur a été régularisée dans les conclusions de la SCI [G].

En conséquence, la fin de non recevoir sera rejetée.

Sur la demande de résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

Il convient de rappeler que le juge des référés ne peut que constater la résiliation d’un bail, par acquisition de la clause résolutoire en raison d’un impayé au titre des loyers ou des charges ou d’un défaut de production de l’assurance locative.
qu’il ne lui revient pas de résilier un bail aux torts exclusifs d’un locataire, notamment pour occupation abusive des parties communes.

S’il ressort du commandement comme de l’assignation, que le locataire se trouve en situation de défaut d’assurance et d’impayés locatifs, il n’est aucunement demandé au juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire, laquelle, au surplus, ne figure pas dans le contrat de bail et n’est visée ni dans le commandement ni dans l’assignation.

En conséquence, il y a lieu de constater que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur la demande de résiliation du bail.

Dès lors, la sCI [G] sera déboutée de sa demande de résiliation du bail, d’expulsion du locataire et de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, la SCI [G] sollicite la condamnation de Monsieur [R] à lui payer la somme de 2025 euros au titres des loyers et charges impayés.

Il est constant, conformément aux dispositions légales ci dessus rappelées, qu’il ne revient pas au juge des référés de condamner au fond mais seulement à des provisions.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande de la SCI [G] au titre des dommages et intérêts

La [H] [G] sollicite la condamnation de Monsieur [R] à payer « une somme au titre des dommages et intérêts pour préjudice subi ».

Il est constant, comme rappelé ci dessus, que le juge des référés ne peut prononcer que des provisions.
Au surplus, la demande n’est pas chiffrée.

La SCI [G] sera donc déboutée de sa demande.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [Q] [R].

Monsieur [R] sollicite la condamnation de la SCI [G] à lui verser la somme de 1500 euros au titre du préjudice moral et la somme de 10560 euros au titre du préjudice de jouissance.

Comme rappelé ci-dessus, le juge des référés n’est compétent que pour prononcer des provisions.

Ces demandes seront donc rejetées.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI [G], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, partie condamnée aux dépens, la SCI [G] sera déboutée de sa demande sur ce chef.

L’équité justifie que Monsieur [Q] soit également débouté de sa demande en application de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS