TJ 34172, 3 juin 2026, RG 26/00045

DOSSIER : N° RG 26/00045 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QHGA

Copie exécutoire à
Me Philippe CALAFELL
Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 03 Juin 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [A] [S], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [X] [Z] [N] [L], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par Me Pierre HEURTEBISE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [I] [L], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par Me Pierre HEURTEBISE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 05 Mai 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 27 mai 2026, délibéré prorogé au 03 Juin 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 4 novembre 2023 et ayant pris effet le 1er novembre 2023, Madame [A] [S] a donné à bail à Monsieur [X] [Z] [N] [L] et Madame [I] [L] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 1 260 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 40 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [A] [S] a fait signifier à Monsieur [X] [Z] [N] [L] et Madame [I] [L], par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, un commandement de payer la somme principale de 5 200 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 5 juin 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par ordonnance de référés rendue le 7 mai 2025, Madame [A] [S] a été déboutée de ses demandes aux motifs qu’au regard des éléments versés aux débats par l’ensemble des parties, un débat contradictoire au fond devant avoir lieu.

Par jugement rendu le 8 septembre 2025, l’action de Monsieur [X] [Z] [N] [L] et Madame [I] [L] a été déclarée irrecevable car engagée par voie de requête.

***

Par acte de commissaire de justice, signifié à étude le 9 décembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, Madame [A] [S] a fait assigner Monsieur [X] [Z] [N] [L] et Madame [I] [L] pour l'audience du 14 avril 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Monsieur [X] [Z] [N] [L] et Madame [I] [L] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la condamnation de Monsieur [X] [Z] [N] [L] et Madame [I] [L] à payer la somme de 11 714,40 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 1 300 euros et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [X] [Z] [N] [L] et Madame [I] [L] et au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Monsieur [X] [Z] [N] [L] et Madame [I] [L] aux entiers dépens et à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement n’a pas fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [X] [Z] [N] [L] et Madame [I] [L].

***

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour échanges des conclusions entre les parties.

À l'audience du 5 mai 2026, Madame [A] [S] était représentée par son conseil. Monsieur [X] [Z] [N] [L] et Madame [I] [L] étaient représentés par leur conseil.

Madame [A] [S] a, par le biais des conclusions de son conseil, demandé :
- le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- le constat du départ de Monsieur [X] [Z] [N] [L] et Madame [I] [L] en décembre 2025, rendant sans objet la demande d’expulsion, sans que ce départ volontaire puisse remettre en cause la réalité et l’exigibilité de la dette locative,
- la condamnation solidaire de Monsieur [X] [Z] [N] [L] et Madame [I] [L] à payer la somme de 17 414,40 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,
- de dire et juger que les défendeurs ne sont plus recevables à solliciter une baisse de loyer ni une restitution de loyers sur le fondement de la surface ou des loyers de référence, en raison de la forclusion et du jugement définitif d’irrecevabilité du 8 septembre 2025,
- le rejet intégral de toutes les demandes, fins et conclusions des époux [L], notamment celles fondées sur : la prétendue non-décence du logement, la prétendue surconsommation d’électricité, la prétendue surévaluation du loyer, que ce soit au regard de la surface ou des loyers de référence, la demande de remboursement de travaux non autorisés, le prétendu préjudice financier et moral, la demande de délais de paiement,
- la condamnation solidaire de Monsieur [X] [Z] [N] [L] et Madame [I] [L] à payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- la condamnation in solidum de Monsieur [X] [Z] [N] [L] et Madame [I] [L] aux entiers dépens et à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [A] [S] a précisé qu’elle renonçait à l’expulsion, la famille [L] ayant quitté le logement et qu’il n’y avait pas eu de paiement depuis novembre 2025.

Monsieur [X] [Z] [N] [L] et Madame [I] [L] ont, par le biais des conclusions de leur conseil demandé :
- juger sans objet la demande d’expulsion tenant le départ des locataires,
- juger n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes tenant les contestations sérieuses élevées ; renvoyer Madame [A] [S] à mieux se pourvoir au fond,
- juger que Madame [A] [S] a manqué à ses obligations es qualité de bailleur,
- juger que les locataires sont bien fondés à opposer l’exception d’inexécution,
- débouter en conséquence Madame [A] [S] de sa demande paiement au titre des loyers impayés,
- condamner Madame [A] [S] à payer à Monsieur Madame [L] la somme de 18 200 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice de jouissance du fait de la non-décence du logement,
- condamner Madame [A] [S] à payer à Monsieur Madame [L] la somme de 8 008 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice de jouissance du fait de la délivrance non conforme quant à la surface donnée au bail,
- condamner Madame [A] [S] à payer à Monsieur Madame [L] la somme de 3 586,63 euros au titre des aménagements réalisés par les locataires à leurs frais et excédant les simples réparations locatives,
- condamner Madame [A] [S] à payer à Monsieur Madame [L] la somme de 40 euros au titre du trop-perçu versé à l’occasion du dépôt de garantie,
- ordonner le remboursement de l’intégralité des provisions sur charges non justifiées, soit la somme de 1 120 euros en l’état,
- ordonner en tant que besoin la compensation des sommes respectivement mises à la charge des parties,
- accorder aux concluants 24 mois de délais afin de régler les sommes mises à leur charge le cas échéant,
- condamner Madame [A] [S] à payer à Monsieur [X] [L] et Madame [I] [L] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [A] [S] aux entiers dépens de l’instance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions pour un plus ample exposé des moyens des parties.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2026. Délibéré prorogé au 03 juin 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation est sérieuse dès lors que l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.

En l’espèce, Monsieur [X] [L] et Madame [I] [L] soulèvent, à nouveau, des contestations dont il convient d’examiner le caractère sérieux.

Ils soulèvent que :
-le logement est non décent et ils ont donc suspendu le règlement des loyers en raison des manquements de Madame [S] à ces obligations de bailleresse.

Ils indiquent avoir signalé les désordres dès mars 2024 à leur bailleresse, sans qu’elle ne réagisse. Ils ont saisi les services de la CAF qui a rendu un rapport de non décence le 7 décembre 2025 et a notifié à la bailleresse un délai de 18 mois pour réaliser les travaux.

Ils affirment avoir subi des troubles de jouissance importants qui les ont finalement conduits à quitter les lieux.

- à l’instar de ce qu’ils avaient soulevé lors de la précédente assignation en référé, ils persistent à affirmer qu’il a existé une erreur manifeste sur la surface du logement, laquelle a été constatée par l’expert mandaté par leur assurance.
Ils en concluent avoir subi un préjudice de jouissance alors qu’ils ont réglé des loyers pour un montant supérieur à la surface réellement louée.

De son côté, Madame [S] indique que :
-les constats sur l’état du logement sont arrivés tardivement après de longs mois d’occupation sans paiement régulier des loyers et qu’aucune interdiction d’habiter n’a été prononcée.
Les locataires n’ont jamais demandé une consignation des loyers ou une réduction pour non décence
et ils ne démontrent pas que les manquements sont d’une gravité telle que le logement serait devenu impropre à être habité.
-sur la surface du logement : Madame [S] rappelle que les locataires ont déjà exercé une action au fond, sur ce fondement qui a été déclarée irrecevable au regard de leurs demandes formulées par voie de requête ; qu’en l’absence de recours, le jugement en date du 8 septembre 2025, est devenu définitif ; qu’enfin, l’action en diminution du montant du loyer est enfermée dans un délai préfix qui rend forclose l’action.

Au regard des éléments ci dessus rappelés, il convient de constater que les locataires ne peuvent en effet soutenir sérieusement que les désordres dans le logement ont pu leur pemettre de suspendre unilatéralement le paiement des loyers, alors d’une part, qu’aucune interdiction d’habiter n’avait été prononcée et que, d’autre part, la bailleresse disposait d’un délai courant jusqu’en aout 2027 pour réaliser les travaux.

Leur contestation sur ce point ne peut être caractérisée comme sérieuse.

En revanche, il sera relevé, comme lors de la précédente ordonnance de référé, que l’exception d’inexécution découlant de la détermination de la surface habitable et de la fixation du prix du loyer ne semble pas immédiatement vaine au regard des éléments produits aux débats et notamment de l’expertise amiable, et laisse subsister un doute sur le sens de la décision rendue au fond.

Le fait que les locataires aient été déclarés irrecevables par jugement définitif en date du 8 septembre 2025 n’enlève pas le caractère sérieux de leur contestation formulée devant le juge des référés.
Il revient à Madame [S] d’assigner les défendeurs au fond et non plus en référé de façon à ce que ce juge du fond puisse trancher le débat de la détermination de la surface du logement.

En conséquence, les contestations émises sur ce point par Monsieur [X] [L] et Madame [I] [L] seront qualifiées de sérieuses.

Les demandes principales et reconventionnelles notamment de condamnation en paiement, liées aux demandes principales, seront dès lors déclarées irrecevables tant au regard de ces contestations sérieuses qu’au fait qu’elles ont été formulées au fond et non pas à titre provisionnel.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [A] [S] partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, partie perdante, Madame [A] [S] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.
L’équité justifie de débouter Monsieur [X] [Z] [N] [L] et Madame [I] [L] de leur demande.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance

PAR CES MOTIFS