TJ 34172, 27 mai 2026, RG 25/01594

DOSSIER : N° RG 25/01594 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QF3V

Copie exécutoire à
Me Bertrand ESPAGNO

expédition à
Mme [U] [D]
Mr [H] [Z]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 27 Mai 2026

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Sofia STATOUA, greffier placé,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [I], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Bertrand ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Me Camille CALAUDI, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Madame [U] [D], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [H] [Z], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Les débats ont été déclarés clos le 12 Mai 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 27 Mai 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 26 janvier 2018 et ayant pris effet le 1er février 2018, Madame [S] [I] a donné à bail à Madame [U] [D] et Monsieur [Z] [G] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 650 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 30 euros.

Par lettre de relance en date du 25 mars 2025, Madame [S] [I] a sollicité auprès de Madame [U] [D] et Monsieur [Z] [G] le paiement de la somme de 1 722,40 euros au titre des loyers impayés.

Par lettre de relance en date du 25 avril 2025, Madame [S] [I] a sollicité auprès de Madame [U] [D] et Monsieur [Z] [G] le paiement de la somme de 1 935,69 euros au titre des loyers impayés.

Par lettre de relance en date du 25 mai 2025, Madame [S] [I] a sollicité auprès de Madame [U] [D] et Monsieur [Z] [G] le paiement de la somme de 2 148,98 euros au titre des loyers impayés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 juin 2025, Madame [S] [I] a mis en demeure Madame [U] [D] et Monsieur [Z] [G] de payer la somme de 2362,27 euros et de justifier de la souscription d’une assurance.

Par lettre de relance en date du 25 juin 2025, Madame [S] [I] a sollicité auprès de Madame [U] [D] et Monsieur [Z] [G] le paiement de la somme de 2 362,77 euros au titre des loyers impayés.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [S] [I] a fait signifier à Madame [U] [D] et Monsieur [Z] [G], par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2025, un commandement de payer la somme principale de 2 096,45 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 1er juillet 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 8 décembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, Madame [S] [I] a fait assigner Madame [U] [D] et Monsieur [Z] [G] pour l'audience du 12 mai 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Madame [U] [D] et Monsieur [Z] [G] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, avec indexation, et la condamnation solidaire de Madame [U] [D] et Monsieur [Z] [G] au paiement de celle-ci,
- la condamnation solidaire de Madame [U] [D] et Monsieur [Z] [G] à payer la somme de 1 914,61 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil,
- la condamnation in solidum de Madame [U] [D] et Monsieur [Z] [G] aux entiers dépens et à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement n’a pas fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [U] [D] et Monsieur [Z] [G].

À l'audience du 12 mai 2026, Madame [S] [I] était représentée par son conseil. Madame [U] [D] et Monsieur [Z] [G] ont comparu.

Madame [S] [I] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 7 634,08 euros.

Madame [U] [D] et Monsieur [Z] [G] ont expliqué être en instance de divorce et avoir trois enfants. Ils ont également indiqué vouloir quitter le logement. Madame [U] [D] et Monsieur [Z] [G] ont par ailleurs sollicité des délais de paiement et un délai de 6 mois pour quitter les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2026.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne physique, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Madame [S] [I] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Madame [S] [I] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.
La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l'espèce, cette clause résolutoire est bien prévue dans le contrat de bail.

Le commandement de payer du 11 août 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2025, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Madame [U] [D] et Monsieur [Z] [G], devenus occupants sans droit ni titre, seront tenus de payer solidairement une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [U] [D] et Monsieur [Z] [G] se trouvent redevables de la somme de 7 634,08 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 12 mai 2026, mensualité du mois de mai comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [U] [D] et Monsieur [Z] [G] seront donc condamnés solidairement à payer la somme provisionnelle de 7 634,08 euros à Madame [S] [I], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [U] [D] et Monsieur [Z] [G] n'ayant pas repris le paiement intégral de leurs loyers et charges avant la date de l’audience, le tribunal n’est pas en mesure de leur permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Madame [U] [D] et Monsieur [Z] [G] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de délai de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [U] [D] et Monsieur [Z] [G] demandent un échéancier de 100 euros par mois. Toutefois l’importance de la dette rend impossible une telle décision sur 24 mois.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de Madame [U] [D] et Monsieur [Z] [G] à ce titre.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

L’article L 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que sauf disposition spéciale, l’expulsion ou l’évacuation d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L 412-1 du même code précise quant à lui que l’expulsion d’un local d’habitation ne peut avoir lieu qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux. Ce délai ne s’applique pas si le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes concernées sont entrées dans les locaux par voie de fait. L’article L 412-6, relatif à la trêve hivernale, exclut également le bénéfice de ce sursis lorsque l’introduction dans les lieux s’est faite par voie de fait.

Il résulte de la combinaison des articles L 412-3 et L 412-4 du même code, que le juge qui prononce l’expulsion peut accorder des délais entre trois mois et trois ans, renouvelables, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Il doit, pour la fixation des délais, tenir notamment compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par des faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement, outre le droit à un logement décent et le délai prévisible de relogement.

En l’espèce, il convient de constater, aussi fragile que soit la situation des locataires, qu’ils ne démontrent pas que leur relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales tel que prescrit par les dispositions ci-dessus rappelées. De plus ils ont déjà bénéficié d’importants délais et les impayés sont anciens.

Par conséquent, Madame [U] [D] et Monsieur [Z] [G] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [U] [D] et Monsieur [Z] [G], parties perdantes, seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum, à ce titre, Madame [U] [D] et Monsieur [Z] [G] à payer à Madame [S] [I] la somme de 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS