TJ 34172, 27 mai 2026, RG 26/00006

N° RG 26/00006 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QG4X

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 27 Mai 2026

DEMANDEUR:

Syndic. de copro. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Florence GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

S.C.I. [C], dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Sabine CORVAISIER, première Vice Présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Montpellier
Greffier : Sofia STATOUA

DEBATS:

Audience publique du : 05 mai 2026
Affaire mise en deliberé au 27 Mai 2026

JUGEMENT :

Rendu publiquement par mise à disposition de la décision au greffe le 27 Mai 2026 par
Sabine CORVAISIER, Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond
assistée de Sofia STATOUA, greffière

Copie exécutoire délivrée à : Me Florence GAYET

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [C] est propriétaire des lots n°1, 2, 3, 8, 9 et 10 au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 2], [Adresse 5] à MONTPELLIER.

Par acte d'huissier de justice signifié à étude, le 27 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété, pris en la personne de son syndic, CITYA HUGON REDON IMMOBILIER, venant aux droits du cabinet HUGON REDON, a fait assigner La SCI [C] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, selon la procédure accélérée au fond, au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sollicite :
-la condamnation de la SCI [C] à lui payer la somme de :
5107,93€ euros au titre des charges de copropriété échues arrêtées au 7 novembre 2025, des frais de recouvrement et des provisions non encore échues, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 avril 2025 ;
1000 € en réparation du préjudice financier subi par la copropriété
-sa condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 1586,58€ euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile avec application des dispositions de l’article 1343-1 et 1343-2 du code civil.

***

À l'audience du 5 mai 2026, le syndicat des copropriétaires était représenté par son conseil qui a déposé son dossier en maintenant les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à comparaître, la SCI [C] n’était ni présente, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2026.

MOTIFS

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'arriéré de charges de copropriété et les provisions non encore échues

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 19-2 de la même loi dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

L’article poursuit en indiquant que le président du tribunal judiciaire ou son délégué statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- un relevé de propriété,
- les appels de charges et travaux,
- les relevés individuels de charges,
- le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 5 mars 2024 et 16 juillet 2025, portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux
- le décompte de la créance pour la période du 1er octobre 2023 au 7 novembre 2025,
- les relances du 11 mars 2024, 18 juin 2024 et 6 février 2025,
- l’attestation de non conciliation en date du 17 septembre 2025,
- le contrat de syndic.

Il sera constaté que le syndicat des copropriétaires ne produit aucun appel de charges ou de travaux antérieurs à l’année 2024 et que sur le décompte de la créance, figurent des reports de soldes non justifiés par les documents produits.

De même, un certain nombre d’appels de fonds et travaux postérieurs au 1er janvier 2024 ne sont pas justifiés.

En conséquence, après déduction des sommes réclamées non justifiées et des frais de recouvrement, il ressort que la SCI [C] est redevable de la somme de 18,76 euros au titre des charges de copropriété impayés, arrêtées au 7 novembre 2025, comprenant les appels de fond du 4ème trimestre 2025.

En l’absence de la production d’une mise en demeure en date du 30 avril 2025, contrairement à ce qui est indiqué dans le bordereau de pièces, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation en date du 27 novembre 2025.

Sur les provisions non encore échues

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI [C] au paiement de la somme de 1528,80 euros au titre des provisions non encore échues de l’exercice en cours. Il affirme dans ses conclusions produire le premier appel de fonds de l’exercice 2026.

Il convient de constater que ce premier appel de fonds 2026 n’est pas produit aux débats, en dépit des affirmations de la SCI [C].
De même, le seul procès-verbal de l’assemblée générale, en l’absence d’un décompte ou d’une répartition prévisionnelle, n’est pas suffisant à justifier les sommes sollicitées.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Sur les frais de mise en demeure et lettre de relance

Il a été produit les relances après mises en demeure du 11 mars 2024, 18 juin 2024 et 6 février 2025.

Aucune mise en demeure n’a été produite.

La demande en paiement au titre de ces frais sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic pour trois lettres de relance, soit la somme totale de 150 euros.

Sur les frais de « charge privative : honoraires de mise en demeure » :

Concernant ces frais, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts,

L'article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI [C], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, la SCI [C] versera au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros. En effet, il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l'immeuble supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 481-1 du Code de procédure civile relatif à la procédure accélérée au fond, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du même code.

PAR CES MOTIFS