TJ 34172, 27 mai 2026, RG 26/00140

DOSSIER : N° RG 26/00140 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QI7R

Copie exécutoire à
M. [P] [M]
expédition à
M. [I] [E]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 27 Mai 2026

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Sofia STATOUA, greffier placé,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [M], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

ET

DEFENDEURS

Monsieur [I] [E], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [S] [V] [K], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Les débats ont été déclarés clos le 12 Mai 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 27 Mai 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 1er novembre 2022, Monsieur [P] [M] a donné à bail à Monsieur [W] [E] et Madame [S] [V] [K] un immeuble à usage d'habitation et un parking n°36 situés [Adresse 4], Résidence [Etablissement 1], rez-de-chaussée, logement n°6245, [Localité 1] [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 660 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 125 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [M] a fait signifier à Monsieur [W] [E] et Madame [S] [V] [K], par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, un commandement de payer la somme principale de 3 529,81 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 20 novembre 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 4 février 2026, notifié au représentant de l’État dans le département, Monsieur [P] [M] a fait assigner Monsieur [W] [E] et Madame [S] [V] [K] pour l'audience du 12 mai 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Monsieur [W] [E] et Madame [S] [V] [K] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, avec indexation, et la condamnation solidaire de Monsieur [W] [E] et Madame [S] [V] [K] au paiement de celle-ci,
- la condamnation solidaire de Monsieur [W] [E] et Madame [S] [V] [K] à payer la somme de 6 645,17 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts de droit,
- la condamnation solidaire de Monsieur [W] [E] et Madame [S] [V] [K] à payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, sur le fondement de l’article 1231-6 paragraphe 3 du code civil,
- la condamnation in solidum de Monsieur [W] [E] et Madame [S] [V] [K] aux entiers dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [W] [E] et Madame [S] [V] [K], daté du 2 avril 2026. La conclusion est que Monsieur est salarié en CDI mais sa compagne n’ayant pas de titre de séjour ne peut pas travailler. La baisse des ressources a créé une dette locative. Le paiement du loyer aurait repris. Madame effectue des démarches pour obtenir un titre de séjour et pouvoir travailler. Un plan d’apurement de 200 euros mensuels est proposé.

À l'audience du 12 mai 2026, Monsieur [P] [M] a comparu. Monsieur [W] [E] a comparu. Madame [S] [V] [K], bien que régulièrement assignée à comparaître, n’était ni présente, ni représentée.

Monsieur [P] [M] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 6 622,63 euros. Il a par ailleurs indiqué avoir reçu une demande de quittance de la part de Madame [S] [V] [K].

Monsieur [W] [E] a indiqué que Madame [S] [V] [K] n’est pas venue, car elle a une obligation de quitter le territoire et ne travaille pas. Il a ajouté avoir un enfant à charge, avoir repris le paiement du loyer et souhaiter se maintenir dans les lieux. Il a par ailleurs sollicité que le jeu de la clause résolutoire soit suspendu et qu’il lui soit accordé des délais de 36 mois pour apurer l’arriéré.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne physique, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [P] [M] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [P] [M] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l'espèce, cette clause résolutoire est bien prévue dans le contrat de bail.

Le commandement de payer du 20 novembre 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 janvier 2026, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [W] [E] et Madame [S] [V] [K], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer solidairement une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, le montant et les sommes dues n’ont pas été contestées par les locataires. En conséquence, il convient de tenir compte du décompte actualisé fourni par le bailleur.

En outre, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [W] [E] et Madame [S] [V] [K] se trouvent redevables de la somme de 6 131,80 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 5 mai 2026, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [W] [E] et Madame [S] [V] [K] seront donc condamnés solidairement à payer la somme provisionnelle de 6 131,80 euros à Monsieur [P] [M], avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard au montant important de la dette et aux capacités financières de Monsieur [W] [E] et Madame [S] [V] [K], le tribunal n’est pas en mesure de leur permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [W] [E] et Madame [S] [V] [K] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée

Les articles 1231 et suivants du code civil disposent que le créancier peut solliciter la condamnation du débiteur à des dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans son exécution.

En l’espèce, Monsieur [P] [M] sollicite la condamnation de Monsieur [W] [E] et Madame [S] [V] [K] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la résistance abusive et injustifiée.

Cependant, il ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui qui est déjà réparé par le constat de la résiliation du bail, l’expulsion et la provision.

Il sera donc débouté de sa demande.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [W] [E] et Madame [S] [V] [K], parties perdantes, seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum, à ce titre, Monsieur [W] [E] et Madame [S] [V] [K] à payer à Monsieur [P] [M] la somme de 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS