TJ 34172, 24 juin 2026, RG 26/00194

DOSSIER : N° RG 26/00194 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QJVD

Copie exécutoire à
S.C.I. -D2L REPRESENTEE PAR L'AGENCE IMMOBILIERE IMMO COEUR DE L'HERAULT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 24 Juin 2026

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Sofia STATOUA, greffier placé,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. -D2L REPRESENTEE PAR L'AGENCE IMMOBILIERE IMMO COEUR DE L'HERAULT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. Pierre LHOTE (Co-gérant)

ET

DEFENDEUR

Monsieur [R] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 09 Juin 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 24 Juin 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 1er avril 2021, la S.C.I. D2L, représentée par l'agence immobilière IMMO COEUR [Localité 1] L'HERAULT, a donné à bail à Monsieur [R] [L] un immeuble à usage d'habitation et une place de stationnement n°31 situés [Adresse 4], [Adresse 5], deuxième étage, lot n°13, [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 505 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 60 euros.

Par bail séparé en date du 1er avril 2021, la S.C.I. D2L, représentée par l'agence immobilière IMMO COEUR [Localité 1] L'HERAULT, a donné à bail à Monsieur [R] [L] un garage n°26 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 50 euros.

La souscription d’une assurance n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. D2L, représentée par l'agence immobilière IMMO COEUR [Localité 1] L'HERAULT, a fait signifier à Monsieur [R] [L], par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 1 859,37 euros, au titre des loyers et provisions sur charges du logement et du garage, restés impayés, arrêté à la date du 4 novembre 2025, et visant les clauses résolutoires prévues aux baux.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 28 janvier 2026, notifié au représentant de l’État dans le département, la S.C.I. D2L a fait assigner Monsieur [R] [L] pour l'audience du 9 juin 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires en raison du défaut de justification de l’assurance locative, et à défaut à raison de l’impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Monsieur [R] [L] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [R] [L] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Monsieur [R] [L] à payer la somme de 4 131,20 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,
- la condamnation de Monsieur [R] [L] à payer la somme de 400 euros sur le fondement des articles 1231, 1231-1, 1231-2, 1231-6 et 1231-7 du code civil, pour dédommagement du bailleur pour le préjudice subi pour résistance abusive et injustifiée,
- la réservation des droits de la requérante pour la créance éventuelle quant à la remise en état des lieux ou tout autre cause,
- la condamnation de Monsieur [R] [L] aux entiers dépens et à payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [R] [L], daté du 5 juin 2026. La conclusion est qu’il ne s’est pas présenté aux convocations du travailleur social.

À l'audience du 9 juin 2026, la S.C.I. D2L était représentée par son conseil. Monsieur [R] [L], bien que régulièrement assigné à comparaître à l'audience, n’était ni présent, ni représenté.

La S.C.I. D2L, représentée par l'agence immobilière IMMO COEUR [Localité 1] L'HERAULT, a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, l’assurance contre le risque locatif n’ayant toujours pas été justifiée, outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 6146,80 euros s’agissant du logement et à la somme de 928,09 euros s’agissant du garage.

La décision a été mise en délibéré au 24 juin 2026.

MOTIFS

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge es contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail relatif au garage a été conclu avec la même bailleresse et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l'accessoire.

En outre, les baux prévoient qu'à défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après un commandement d’en justifier demeuré infructueux, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer du 20 novembre 2025 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 7g précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 22 décembre 2025, date de résiliation desdits baux.

Il est rappelé que le juge n'a aucun pouvoir d'appréciation si le locataire ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation dans le mois du commandement, étant précisé qu'il importe peu qu’il ait été effectivement assuré dès lors qu’il ne démontre pas en avoir justifié dans le délai précité.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation des baux, Monsieur [R] [L] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il sera également redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la même date, d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si les baux n'avaient pas été résiliés, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [R] [L] se trouve redevable de la somme totale de 7 074,89 euros s’agissant du logement et du garage, en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 26 mai 2026, mensualités du mois de mai comprises, selon décomptes établis par la bailleresse et ci-après annexés, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [R] [L] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle totale de 7 074,89 euros à la S.C.I. D2L.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée

Les articles 1231 et suivants du code civil disposent que le créancier peut solliciter la condamnation du débiteur à des dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans son exécution.

En l’espèce, la S.C.I. D2L sollicite la condamnation de Monsieur [R] [L] à la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la résistance abusive et injustifiée.

Cependant, elle ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui qui est déjà réparé par le constat de la résiliation du bail, l’expulsion et la provision.

Elle sera donc déboutée de sa demande.

Sur la demande de réservation de la créance éventuelle quant à la remise en état des lieux

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En outre, il appartient à la bailleresse de faire appel à un commissaire de justice après départ des lieux de la locataire pour faire estimer, si bon lui semble, les éventuelles réparations locatives sans nécessité que cela soit ordonné par le juge.

En l’espèce, la S.C.I. D2L sollicite la réservation de la créance éventuelle quant à la remise en état des lieux ou tout autre cause. Or, il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur une créance éventuelle.

En conséquence, la S.C.I. D2L sera déboutée de cette demande.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [R] [L], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [R] [L] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La S.C.I. D2L sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS