TJ 34172, 17 juin 2026, RG 25/01605

DOSSIER : N° RG 25/01605 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QGCC

Copie exécutoire à
Maître Jean-Marc NGUYEN PHUNG de la SELARL PHUNG 3 P

Me Laetitia BERRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 17 Juin 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [A] [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-Marc NGUYEN PHUNG de la SELARL PHUNG 3 P, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par Me Carla SAHONET, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [F] [P], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de Me Laetitia BERRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [K] [I] épouse [P], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de Me Laetitia BERRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 19 Mai 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 17 Juin 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DES FAITS

Par acte en date du 14 janvier 2019, Madame [A] [C], par l’intermédiaire du mandataire G.B IMMOBILIER, a donné à bail à Monsieur [F] [P] et Madame [K] [I] épouse [P] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 788,00 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 105 euros.

Le bail a été fixé pour une durée initiale de 3 ans, avec prise d’effet au 14 janvier 2019, et s’est renouvelé par tacite reconduction à une reprise. Le dernier terme est intervenu le 14 janvier 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 avril 2024, Madame [A] [C] a délivré à aux consorts [P] un congé avec offre de vente.

Les consorts [P] n’ont pas usé de leur droit de préemption dans le délai de 2 mois suivant la délivrance de ce congé.

Par procès-verbal de difficulté dressé par commissaire de justice le 20 janvier 2025, il est fait état de la convocation des locataires pour la réalisation de l’état des lieux de sortie, et de leur refus de libérer les lieux à cette date.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 novembre 2025, Madame [C] a fait assigner les consorts [P] pour l'audience du 14 avril 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande notamment la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et le paiement d’une indemnité d’occupation.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 19 mai 2026, Madame [C] était représentée par son conseil.
Les consorts [P] ont comparu, assistés par leur conseil.

A l’audience, se référant à son assignation déposée à l’audience, Madame [C] a sollicité du juge des contentieux de la protection de :
- valider le congé délivré en date du 15 mars 2024,
- constater la résiliation du bail intervenue le 13 janvier 2025,
En conséquence,
- ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [P] ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement [Adresse 5],
En tout état de cause,
- fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er août 2025 à la somme de 990,58 euros et condamner Monsieur et Madame [P] à lui payer à titre de provision ladite somme jusqu’à complète libération des lieux,
- condamner à ce titre et par provision Monsieur et Madame [P] à lui payer la somme de 990,58 euros correspondant à l’indemnité d’occupation du mois d’octobre 2025,
- condamner Monsieur et Madame [P] aux dépens,
- condamner Monsieur et Madame [P] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande d’expulsion, Madame [C], se fondant sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, a fait valoir que le bail est arrivé à son terme le 13 janvier 2025 par l’effet du congé pour vendre, signifié le 15 mars 2024. Elle a expliqué vivre à Tahiti et avoir fait le choix de vendre son appartement afin de vivre paisiblement. Elle a ajouté que l’occupation sans droit ni titre par les consorts [P] fait obstacle à la vente.

A l’appui de sa demande d’indemnité d’occupation, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 849 alinéa 2 du code de procédure civile, Madame [C] a affirmé que les loyers perçus à la suite de l’échéance du bail de janvier 2025 jusqu’à juillet 2025 doivent être qualifiés d’indemnité d’occupation. Elle a précisé que les loyers du mois d’août à octobre n’ont pas été payés.

Elle s’est en outre opposée à la demande de délais pour quitter les lieux.

A l’audience, se référant à leurs conclusions, les consorts [P] ont sollicité du juge des contentieux de la protection de :
Avant dire droit :
- ordonner une mesure de médiation,
A titre principal :
- constater leur bonne foi à l’égard de Madame [C],
- constater qu’ils se sont acquittés de l’intégralité des loyers jusqu’à ce jour,
- débouter Madame [C] de sa demande d’expulsion,
- leur accorder un délai de 24 mois pour obtenir leur relogement,
- débouter Madame [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- constater qu’ils ne formulent aucune demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à l’expulsion, sur le fondement des articles 15 de la loi du 6 juillet 1989 et L411-1 du code des procédures civiles d’exécution, ils ont exposé avoir dans un premier temps formulé une proposition d’achat auprès de Madame [C], qui n’a pas abouti. Ils ont fait valoir que, dès leur connaissance de l’intention de Madame [C] de vendre l’appartement, ils ont initié des démarches afin d’obtenir un logement social, mais qu’ils se sont vu opposer des délais de traitement particulièrement longs. Ils ont indiqué que leurs situations personnelle et familiale ne leur permettent pas d’obtenir un logement adéquat dans le parc privé, et être sans solution de relogement à ce jour malgré la multiplication des démarches sociales. Ils ont précisé avoir signé un compromis de vente en date du 18 mai 2026.

Pour s’opposer à la demande d’indemnité d’occupation, ils ont affirmé s’être toujours acquittés de l’intégralité des loyers et être parfaitement à jour à cet égard.

Au soutien de leur demande de délais, sur le fondement de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, ils ont expliqué avoir trois enfants mineurs et devoir reloger leur famille. Ils ont souligné être de bonne foi, disant ne pas contester la légalité du congé pour vente et avoir tout mis en œuvre pour obtenir un logement social, tout en payant les loyers. Ils ont estimé qu’une mesure d’expulsion leur serait particulièrement préjudiciable alors que la bailleresse ne justifie pas d’une urgence à cette vente. Ils ont ajouté que Madame [C] ne sollicite pas la reprise de son bien immobilier sur le fondement des dispositions de l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948 mais pour sa revente.

La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter de la délivrance d’un congé, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de médiation

Aux termes de l’article 1533 du code civil, « Le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation ».

En l’espèce, il convient de constater que les parties ont eu l’occasion de confronter leurs points de vue et de rechercher une solution au conflit qui les oppose au cours d’une conciliation intervenue à l’audience. Dès lors, la demande est sans objet et sera rejetée.

Sur la demande de constat de l’échéance du bail

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de six mois.

Le II du même article précise quant à lui que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Ces dispositions doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, le congé pour vente a été délivré par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 avril 2024, avec une prise d’effet au 13 janvier 2025. Il comporte l’ensemble des mentions rendues obligatoires par l’article précité.

Dès lors, les locataires n’ayant pas accepté l’offre de vente dans le délai de deux mois, ils sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, à compter du 14 janvier 2025, date d’échéance du bail.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Conformément à l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à l’instance, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Selon l'article L.412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, les consorts [P] indiquent et justifient rencontrer des difficultés pour se reloger dans le parc privé. En effet, ils produisent des éléments attestant de demandes d’attribution de logement social, notamment des courriers en date des 3, 4, et 6 juin 2025, à l’attention des communes de [Localité 2] et de [Localité 3] ainsi que de FDI Habitat, sans toutefois justifier de leur envoi. Ils produisent également une attestation de renouvellement départemental d’une demande de logement social, mentionnant comme date de dépôt initial le 4 mai 2022 et comme date de dernier renouvellement le 8 février 2025. Ils attestent par ailleurs du dépôt d’un recours DALO et du rejet de cette demande, la Commission de Médiation du département mentionnant l’absence de décision de justice prononçant l’expulsion du logement.

En outre, Monsieur et Madame [P] versent aux débats un compromis de vente portant sur un appartement, en date du 18 mai 2026, conclu sous la condition suspensive de l’obtention de prêts.

Ainsi, les consorts [P] démontrent la réalité de leurs recherches de logement et des difficultés rencontrées pour se reloger avec leurs trois enfants.

En outre, si Madame [C] fait état d’impayés des sommes dues au titre des mensualités d’août, septembre, et octobre 2025, les consorts [P] justifient néanmoins s’être acquittés de leur dette à ce titre et du paiement de toutes les mensualités au jour de l’audience.

Ainsi, au regard de la situation de famille des consorts [P], de leur bonne foi et des diligences faites en vue d’un relogement, il leur sera accordé un délai de 4 mois pour quitter le logement.

Il sera par ailleurs rappelé aux consorts [P], qu’à défaut d’avoir quitté les lieux à l’issue de ce délai de 4 mois, Madame [C] pourra, 2 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le prononcé d’une indemnité d’occupation vise à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux de l’ancien locataire devenu occupant sans droit ni titre.

À compter de l’échéance du bail, devenus occupants sans droit ni titre, les consorts [P] seront tenus de payer solidairement une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'était pas arrivé à échéance, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

S’agissant de la somme de 990,58 euros correspondant à l’indemnité d’occupation du mois d’octobre 2025, il y a lieu de constater que les consorts [P] justifient du paiement de cette somme par la production d’une quittance de loyer. Dès lors, la demande est sans objet et sera rejetée.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur et Madame [P], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur et Madame [P], condamnés aux dépens, seront condamnés à payer à Madame [C] la somme de 300 euros en application de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS