TJ 73011, 3 juill. 2026, RG 24/00664

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 03/07/2026

Chambre : CIVILE
Nature : Contradictoire
N° Jugement :
N° RG 24/00664

N° Portalis DB2O-W-B7I-CXJ7
DEMANDEUR :

Monsieur [T] [D] [C] [F]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Christelle PERILLAT, avocat au barreau de CHAMBERY

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]
représenté par son syndic le SAS FONCIA ALPES
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Anne-marie LAZZARIMA, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et Me Sarah DELCROIX, de la SELARL DELCROIX AVOCATS, avocate plaidante au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :
Président : [...]
assisté lors des débats et du prononcé de [...], Greffière

DÉBATS :
Audience publique du : 24 Avril 2026
Délibéré annoncé au : 03 Juillet 2026

Exécutoire délivré le :
Expédition délivrée le :
à : Me PERILLAT et Me LAZZARIMA
à :

EXPOSE DU LITIGE :

Vu l’acte signifié par commissaire de justice le 15/5/2024 par lequel M. [T] [F] , propriétaire des lots 11 à usage d’appartement et 3 et 8 à usage de garages dans l’immeuble en copropriété [Adresse 2] sis [Adresse 2] à [Localité 1] a assigné le syndicat des copropriétaires du-dit immeuble devant le présent tribunal aux fins de voir :

- condamner le syndicat des copropriétaires à appliquer la répartition des charges d’eau chaude de la copropriété en fonction des consommations individuelles à compter de 2018 inclusivement, en application de l’article 21 du règlement de copropriété du 10/4/2009 auquel seule l’assemblée générale du 22/6/2018 a dérogé pour les charges de chauffage de 2017 en raison de dysfonctionnements des compteurs individuels depuis changés, et à lui rembourser les trop perçus au titre de ses consommations de 2018 à 2023 et, a minima, 760 € ;

- juger que le coût du désembouage des radiateurs de son appartement à lui imputé en 2021 ne peut être mis à sa charge mais doit être supporté par la copropriété, contrairement à la réclamation qui lui en est désormais faite pour 582,51 € portée à 792,51 € pour frais de relance, ces travaux ayant eu lieu dans le cadre du contrat de maintenance de la copropriété et l’exécutant ayant imputé la cause du problème à la boue présente dans les tuyaux poreux de la copropriété ayant fait de ce fait l’objet de travaux communs intégrés aux charges de 2017 ;

- ordonner l’exécution provisoire ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à lui payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens avec dispense de participation à la dépense commune de frais de procédure en application de l’article 70-1 (ndr : en réalité 10-1) de la loi du 10/7/1965 ;

Vu les dernières conclusions de M. [T] [F] reçues le 3/6/2025 par lesquelles il a intégralement repris ses demandes initiales ;

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] reçues le 17/12/2024 par lesquelles il a demandé de voir :

- rejeter les demandes adverses en ce que, selon les motifs des conclusions, la répartition des charges de chauffage selon les tantièmes a été adoptée par assemblée générale du 22/6/2018 définitivement votée à une majorité supérieure à celle de l’article 26 de la loi du 10/7/1965, que les comptes des exercices suivants ont été approuvés par l’assemblée générale sans faire l’objet d’une contestation dans le délai de 2 mois et qu’au surplus les demandes de remboursement antérieures au 15/5/2019 sont prescrites, tandis que les radiateurs constituent une partie privative dont le désembouage entrepris hors du contrat d’entretien sur les parties communes doit donc rester à charge du propriétaire ;

- condamner M. [T] [F] à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive en l’excluant du bénéfice de cette somme à hauteur de sa quote-part ;

- condamner M. [T] [F] à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens ;

Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 18/12/2025 par laquelle la clôture de la mise en état a été prononcée et l’audience de plaidoirie fixée au 24/4/2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe ce jour ;

MOTIVATION :

-sur la demande relative aux charges

En application de l’article 21 du règlement de copropriété constituant la loi des parties, il est stipulé que :

- les charges de chauffage collectif comprenant les frais de combustible ou d’énergie et les autres frais entraînés par le chauffage doivent être réparties selon les tantièmes spéciaux de chauffage prévus au règlement de copropriété (1058/10000 pour l’appartement de M. [T] [F] ), sauf pour la moitié des frais de combustible ou d’énergie qui doit faire l’objet d’une répartition selon la consommation enregistrée par les compteurs individuels de calories ;
- les charges de production d’eau chaude calculées selon le prix de production d’un m3 d’eau chaude calculé soit en été lors de l’arrêt du chauffage, soit tiré des revues professionnelles, soit selon une décision d’assemblée générale, doivent être répartis au prorata des consommations enregistrées par les compteurs individuels.

Toute répartition des dépenses relatives aux équipements en fonction des tantièmes généraux de copropriété et non de leur utilité objective alors qu’existent des dispositifs de comptage individuel est en toute hypothèse contraire aux règles d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10/7/1965 tant avant qu’après l’entrée en vigueur au 1/6/2020 de l’ordonnance du 30/10/2019 ayant repris le critère d’objectivité déjà appliqué en jurisprudence.

La répartition fixée par le règlement de copropriété, hors des cas légaux non en cause en l’espèce, ne peut être décidée qu’à l’unanimité des copropriétaires, en application de l’article 11 de la loi du 10/7/1965 auquel l’article 26 de la même loi invoqué en défense est sans application, et aucune approbation par l’assemblée générale des dépenses communes de la copropriété ne peut valoir décision explicite de modification de ses conditions de répartition fixées par le règlement de copropriété.

C’est donc sans fondement que le syndicat prétend que la modification de la répartition des charges de chauffage et de production d’eau chaude pour leur appliquer globalement les seuls tantièmes de chauffage résulterait :

- pour tous les exercices postérieurs à l’assemblée générale du 22/6/2018, de sa résolution ayant à la fois explcitement approuvé les comptes de l’exercice clos au 31/12/2017 et leur répartition selon les seuls tantièmes de chauffage alors que celle-ci, qui à raison de l’absence de certains copropriétaires n’avait déjà pas obtenu l’unanimité permettant de considérer comme adoptée la résolution en cause et alors que le syndic n’avait pas informé les copropriétaires de cette exigence et rajouté à la résolution objet de la convocation des dispositions qui n’y figuraient pas, s’est contentée de viser les seules charges de chauffage et non celles de production d’eau chaude, pour lesquelles du reste le relevé de compte permet au contraire d’établir une répartition effectivement conforme au règlement en fonction des unités consommées, qu’elle ne prévoyait rien pour l’avenir, qu’elle justifiait cette dérogation par référence à un remplacement de compteurs individuels intervenu en cours d’exercice 2017, et que cette référence impliquait d’autant plus un retour pour l’avenir à toutes les règles statutaires et légales intégrant un comptage individuel, qui à défaut d’application, priverait de toute raison l’exposition des frais de remise en état de l’outil permettant cette mesure.

- de chacune des résolutions des assemblées générales ultérieures ayant approuvé les comptes, alors que le syndic n’y a jamais soumis expressément au vote une modification précise et que l’assemblée générale ne l’a pas explicitement décidée, étant retenu par ailleurs qu’il n’est produit que les délibérations concernant les exercices 2018, 2022 et 2023, rendant l’argument inopérant en soi pour le surplus, et que seule la résolution relative aux comptes 2018 mentionne leur adoption par référence à leur imputation telle que résultant des pièces comptables, référence trop large et générique ne comportant aucune précision quant à une modification de celle litigieuse et alors que les comptes en cause ne sont de surcroît pas produits.

Dès lors, les relevés du compte individuel de charges du demandeur depuis l’exercice 2018 inclus ne peuvent valablement intégrer comme le syndic le pratique et réclame un poste de charges de chauffage englobant de fait les charges de production d’eau chaude sanitaire et appliquant à leur cumul les seuls tantièmes de chauffage, en violation du règlement de copropriété et dont le seul intérêt pratique imaginé par le syndic pour faciliter ses opérations de compte au-delà de la décision isolée et limitée à 2017 n’a jamais été accepté par une décision explicite du syndicat.

En vain est-il par ailleurs soutenu devant le seul juge du fond le moyen constitutif d’une fin de non recevoir tirée de la prescription quinquennale de droit commun, applicable aux litiges personnels fondés sur l’application de la loi du 10/7/1965 en vertu de son article 42 alinéa 1er, puisqu’elle relève de la compétence exclusive du Juge de la Mise en Etat et qu’elle n’a pas été souelvée devant celui-ci de sorte qu’elle ne serait en elle-même pas recevable si tant est qu’elle fût formée dans le dispositif des conclusions seules à saisir le tribunal, ce qui n’est pas même le cas.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de principe et à sa conséquence en terme de restitution de l’indû puisque, faute d’établissement conforme de la charge répartie en-dehors des règles applicables, le solde définitif contesté n’est pas établi, sous réserve des régularisations éventuelles à intervenir en justifiant d’un décompte conforme.

-sur la demande relative aux frais de désembouage

Si les radiateurs et tuyaux propres à chaque lot privatif constituent des parties privatives en application du règlement de copropriété, l’embouage de ces parties privatives de l’appartement du demandeur, ayant donné lieu à réparation en janvier 2020 selon facture du 28/1/2021, dont il n’est à tout le moins pas fait état qu’ils soient au contact direct de terres, n’a pu évidemment être créé du fait de son propriétaire et provient nécessairement de l’apport de terres provenant de conduites enterrées poreuses ou rompues et donc de conduites communes, dont il est du reste constant qu’elles ont elles-même fait l’objet de travaux de désembouage pris en charge par la copropriété selon la réddition des comptes de charges 2017.

La réparation des dommages subis par le demandeur ayant pour origine les parties communes incombe donc à la copropriété en application de l’article 14 de la loi du 10/7/1965, dont le syndic a de surcroît nécessairement reconnu l’obligation en payant directement la facture d’intervention établie au nom du syndicat par l’entreprise avec qui elle ne conteste pas avoir un contrat d’entretien, et son montant constitue donc une charge commune qui doit être répartie comme telle, ainsi que reconnu dans un premier temps par le-dit syndic, qui avait annulé l’opération passée au compte individuel avant d’imaginer devoir se contredire au bénéfice exclusif d’aguments sans effets sur l’obligation telle qu’invoquée en demande.

Il y a donc lieu de statuer en ce sens.

- sur les demandes accessoires

En application de l’articles 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, dans la proportion tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, sauf à l’en dispenser compte tenu des mêmes considérations, à payer à l’autre partie la somme qu’il déterminé au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, les demandes n’apparaissent se heurter à aucune contestation sérieuse et ont fait l’objet de multiples tentatives de résolution amiable argumentées de la part de M. [T] [F], y compris par le recours à la conciliation, dont un syndic professionnel ne pouvaît de bonne foi méconnaitre la portée, de sorte que s’imposent la condamnation du défendeur succombant aux dépens et, à hauteur de la demande, la mise à sa charge des frais irrépétibles que sa résistance en dépit de la faiblesse financière de l’enjeu a néanmoins causé au demandeur, en sus du rejet de la demande reconventionnelle pour abus de procédure puisque le bien fondé en est au contraire reconnu, et que le seul apparent est celui de la partie l’invoquant.

L’article 10-1 de la loi du 10/7/1965 applicable de plein droit sera également retenu.

- sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit à défaut de disposition légale contraire et d’incompatibilité avec la nature de l’affaire.

Tel est le cas en l’espèce, sans contestation des parties, ce qu’il y a lieu de constater.

PAR CES MOTIFS :