CA Paris, 3 juill. 2026, RG 25/15710

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8

ARRÊT DU 3 JUILLET 2026

(n° , 2 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/15710 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CL7YG

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 1er Août 2025 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 25/05221

APPELANT

M. [U] [T]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Me Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, toque : L158

INTIMÉS

M. [J] [I]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Mme [Q] [I] épouse [X]

[Adresse 3]

[Localité 2]

M. [B] [I] [C]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentés par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

Ayant pour avocat plaidant Me Pauline AVENAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P135

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 28 Mai 2026, en audience publique, Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller, ayant été entendue en son rapport en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Caroline BIANCONI-DULIN, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Fanny MARCEL

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présente lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 1er novembre 1997, [Z] [W], aux droits de laquelle viennent M. [J] [I], Mme [Q] [I] épouse [X], M. [B] [I] et Mme [M] [I] épouse [D], a donné à bail à M. [T] des locaux à usage d'habitation principale non meublé, situé [Adresse 1], outre une cave n°25, à [Localité 4] pour une durée de trois ans à compter du 1er novembre 1997.

Le bail a été, depuis lors, reconduit par tacite reconduction.

Le 26 avril 2024, un congé pour vente a été délivré au locataire, avec effet au 31 octobre 2024, sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, constituant offre de vente au profit du locataire.

Par lettre du 8 juillet 2024, M. [T] a contesté ce congé au motif que les dispositions de l'alinéa 3 de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 étaient applicables et faisaient obstacle à la délivrance d'un congé pour vente avant le terme du premier renouvellement du bail.

Une sommation d'effectuer un état des lieux de sortie a été délivrée le 23 octobre 2024 à. M. [T] lequel a refusé que le commissaire de justice procède à cette diligence, ce qui a été consigné par procès-verbal.

Le 21 janvier 2025, Mme [X] a mis en demeure M. [T] de quitter l'appartement par lettre recommandée avec avis de réception.

M. [T] s'étant maintenu dans les lieux, par acte du 2 mai 2025, M. [J] [I], Mme [X], M. [B] [I] (ci-après désignés les consorts [I]) ont fait citer M. [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d'ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif.

Par ordonnance contradictoire du 1er août 2025, le premier juge a :

- rejeté l'exception de nullité de l'assignation soulevée par M. [T] ;

- rejeté la contestation soulevée par M. [T], au titre de la validité du congé du 26 avril 2024 ;

- déclaré recevable l'action des consorts [I] ;

- constaté que le bail en date du 1er novembre 1997, conclu entre [Z] [W] aux droits de laquelle se trouvent M. [J] [I], Mme [K] [I] épouse [X], M. [B] [I] et Mme [M] [I] épouse [D], et M. [T], ayant pour objet un appartement situé dans un immeuble sis [Adresse 1], outre une cave numéro 25, à [Localité 4], est résilié depuis le 31 octobre 2024 à minuit, par effet du congé pour vente en date du 26 avril 2024 ;

- constaté que M. [T] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1], outre une cave n°25, à [Localité 5] ;

- ordonné en conséquence à M. [T] et à tout occupant de son chef de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification de la décision ;

- dit qu'à défaut pour M. [T] d'avoir volontairement libéré les lieux, M. [J] [I], Mme [Q] [I] épouse [X], M. [B] [I] et Mme [M] [I] épouse [D], pourront après la signification d'un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu`à celle de tous occupants de son chef conformément à l'article L.411-l du code des procédures civiles d'exécution, dans le respect du délai de deux mois prévu à l`article L.4l2-l du même code, y compris le cas échéant avec le concours d`un serrurier et de la force publique ;

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1. L433-2. R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d'exécution ;

- rejeté la demande de délai de grâce ;

- condamné M. [T] à verser à M. [J] [I], Mme [Q] [I] épouse [X], M. [B] [I] et Mme [M] [I] épouse [D] une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant égal à celui du loyer et de ses accessoires tel qu'il aurait été perçu si le bail s'était poursuivi, outre indexation légale (soit actuellement 804.90 euros par mois), à compter du 1er novembre 2024, jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clefs ;

- condamné M. [T] à verser à M. [J] [I], Mme [Q] [I] épouse [X], M. [B] [I] et Mme [M] [I] épouse [D], une somme de 1.000 euros au titre de l`article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

- condamné M. [T] aux dépens ;

Par déclaration du 12 septembre 2025, M. [T] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 mai 2026, M. [T] demande à la cour de :

- le déclarer recevable et bien fondé en son appel ;

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau :

A titre principal,

- constater le défaut de pouvoir de Mme [X] ainsi que MM. [J] [I] et [B] [I], à représenter l'indivision successorale, et par voie de conséquence ;

- déclarer nulle l'assignation délivrée par les demandeurs ;

A titre subsidiaire,

- dire qu'il existe une contestation sérieuse quant à la validité du congé ;

- juger que l'existence d'un trouble manifestement illicite n'est pas caractérisée ;

- dire n'y avoir lieu a référé sur la demande de validation du congé aux fins de vente du 26 avril 2024 ;

A titre infiniment subsidiaire,

- dans l'hypothèse où ce congé serait jugé valide, accorder à M. [T] les plus larges délais pour quitter les lieux ;

- condamner Mme [X] ainsi que MM. [J] [I] et [B] [I], à lui verser une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [X] ainsi que MM. [J] [I] et [B] [I], aux entiers dépens de la procédure ;

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 décembre 2025, les consorts [I] demandent à la cour de :

- les déclarer recevables en leur demandes et les déclarer bien fondés ;

- déclarer mal fondé l'appel interjeté par M. [T] ;

- confirmer l'ordonnance entreprise en tous ces chefs de dispositifs ;

- débouter M. [T] de l'ensemble de ses demandes ;

- condamner M. [T] à leur verser en cause d'appel la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- le condamner aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 mai 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur la nullité de l'assignation

Aux termes de l'article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :

Le défaut de capacité d'ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.

L'article 815-3 du code civil dispose que le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

M. [T] soutient que l'assignation délivrée par les consorts [I] aux fins de voir ordonner son expulsion à la suite du congé pour vendre est nulle en l'absence de pouvoir pour représenter Mme [M] [I], également indivisaire, alors que l'assignation constitue un acte de disposition, qui aux termes de l'article 815-3 du code civil requiert le consentement de tous les indivisaires, et qu'à défaut les consorts [I] ne disposaient pas de la qualité à agir.

Les consorts [I] répliquent que l'assignation aux fins d'expulsion constitue un acte d'administration et non de disposition, voire un acte conservatoire. Ils rappellent que l'assignation a été délivrée afin de voir ordonner l'expulsion de M. [T] qui se maintient dans les lieux sans droit ni titre depuis la signification du congé pour vendre et a pour but de protéger l'indivision.

Si le congé pour vendre constitue un acte de disposition, il en est différemment de l'assignation qui vise à voir ordonner l'expulsion du locataire. En effet, l'instance ainsi introduite n'a pas d'incidence sur le patrimoine de l'indivision qui ne se départit pas de son bien mais a seulement pour objet de tirer les conséquences du congé pour vendre et de préserver les droits des indivisaires afin de leur permettre de disposer ultérieurement de leur bien. Les consorts [I] pouvaient ainsi agir sans le consentement exprès de la quatrième et dernière indivisaire.

Le moyen soulevé par M. [T] est en conséquence rejeté.

Sur la demande d'expulsion de M. [T]

L'article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l'acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d'un contrat ou aux usages.

Le dommage imminent s'entend de celui qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que :

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé :

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

Il n'est pas contesté que moins de trois ans après avoir recueilli la succession de [Z] [W] et être ainsi devenus propriétaires de l'appartement occupé par M. [T], les quatre indivisaires ont délivré à ce dernier un congé aux fins de vente le 26 avril 2024 à effet du 31 octobre 2024.

Les consorts [I] considèrent ainsi qu'il est depuis le 31 octobre 2024 occupant sans droit ni titre.

Pour contester son expulsion, M. [T] allègue que ce congé, adressé moins de trois ans après le transfert de propriété, ne respecte pas le délai imposé par l'article 15 précité.

Les consorts [I] font valoir que cet article n'a pas vocation à s'appliquer aux transferts de propriété à titre gratuit et qu'en conséquence le congé qui a été délivré à M. [T] est valable.

Mais, il ne résulte pas de l'article 15 que les conditions énoncées ne s'imposent qu'aux acquéreurs à titre onéreux d'un bien occupé et non aux acquéreurs à titre gratuit. Or, il n'appartient pas au juge des référés d'ajouter à la loi. Il n'est donc pas établi avec l'évidence requise en référé que le congé a été valablement délivré à M. [T].

Dès lors qu'il n'est pas démontré que M. [T] est occupant sans droit ni titre, les consorts [I] ne rapportent pas la preuve d'un trouble manifestement illicite. L'ordonnance est infirmée en ce qu'elle a ordonnée son expulsion.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer l'ordonnance sur les dépens et l'application qui a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner M. [J] [I], Mme [X], M. [B] [I], succombant au litige, aux dépens de première instance et d'appel et à verser à M. [T] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS