CA Paris, 3 juill. 2026, RG 24/15125

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 3 JUILLET 2026

( , 4 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/15125 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ6YP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juin 2024-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]- RG n° 21/07018

APPELANTS

Monsieur [X] [U] [D] [H], né le 22 Septembre 1975 à [Localité 2] (Iran), de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [S] [O] épouse [D] [H], née le 13 mars 1978 à [Localité 4] (75), de natioalité française, Pigiste .

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous les deux représentés et assistés par Me Geoffroy GOUBIN de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P 0513

INTIMÉE

La société S.C. NOVARENNE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

Immatriculée au RCS de la Rochelle sous le n° 822 627 049

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Audrey HINOUX de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Assistée de Me Marie DEROZIER, avocate de GOFFIN VAN AKEN, avocat au barreau de STRASBOURG,

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 09 Avril 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Mélissandre PHILÉAS

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire

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* *

FAITS ET PROCÉDURE

Le 28 décembre 2018, la société Novarenne a conclu avec M. et Mme [D] [H] une promesse synallagmatique de vente au prix de 1 040 000 euros portant sur un bien immobilier situé à [Adresse 3], sous condition suspensive de l'obtention par M. et Mme [D] [H] d'un prêt d'un montant de 843 800 euros remboursable sur une durée maximale de 20 ans avec un taux d'intérêt annuel maximal de 1,5 %.

L'acte stipule que pour se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive, M. et Mme [D] [H] devraient justifier de deux refus de prêt.

M. et Mme [D] [H], n'ayant pas obtenu les prêts qu'ils avaient sollicités auprès de trois établissements de crédit, n'ont pas conclu l'acte de vente.

La société Novarenne les a assignés en paiement de la somme de 104 000 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat, outre 8 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 25 juin 2024, le tribunal judiciaire de Créteil a fait droit à la demande de paiement de la somme de 104 000 euros et limité à 3 000 euros la somme due en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a retenu que la condition suspensive était réputée réalisée puisque sa défaillance était imputable à M. et Mme [D] [H] qui n'ont pas fait des demandes de prêt aux conditions prévues par la promesse.

M. et Mme [D] [H] ont interjeté appel de ce jugement dont ils sollicitent l'infirmation. Ils concluent au rejet des demandes de la société Novarenne, subsidiairement à la réduction de la somme due au titre de la clause pénale, et demandent la condamnation de la société Novarenne à leur payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils indiquent avoir fait une demande de prêt auprès de la Société générale et du CIC, qui leur ont proposé les solutions de financement suivantes :

- la Société générale a envisagé un financement d'un montant de 1 120 000 euros, soit un prêt de 1 014 000 euros remboursable sur une durée de vingt ans avec un taux d'intérêt de 1,20 % l'an et un prêt relais d'une durée de douze mois avec un taux d'intérêt de 1,15 % l'an ;

- le CIC a envisagé un financement d'un montant de 1 120 000 euros d'une durée de vingt ans.

Ils soutiennent que si ces propositions ne correspondaient pas aux caractéristiques prévues par la promesse, il ne peut leur être reproché d'avoir fait défaillir la condition suspensive puisque ces deux banques, auxquelles ils avaient transmis la promesse de vente, ont envisagé des solutions de financement plus adaptées pour la réalisation de leur projet immobilier compte tenu notamment du fait qu'une partie du financement devait être assurée par la vente d'un bien immobilier.

Ils ajoutent qu'ensuite, pour se conformer aux exigences de la promesse, ils ont déposé auprès de la Société générale et de la BRED des demandes de prêt d'un montant de 843 000 euros d'une durée de vingt ans qui ont été refusées et que l'absence de mention du taux d'intérêt dans la lettre les informant du rejet de ces demandes est sans incidence puisque la Société générale comme la BRED ne souhaitaient pas apporter leur concours à l'opération.

La société Novarenne conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de M. et Mme [D] [H] à lui payer la somme de en application de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L'ARRÊT

Considérant que M. et Mme [D] [H], qui s'étaient engagés à déposer au moins deux demandes de prêt d'un montant de 843 000 euros, remboursable sur une durée maximales de vingt ans avec un taux d'intérêt maximal de 1,5 % l'an, justifient avoir d'abord déposé les dossiers de demande de prêt suivants :

- Le 3 janvier 2019 auprès de la Société générale, un prêt classique d'un montant de 1 009 000 euros d'une durée de 21 ans avec un taux d'intérêt de 1,20 % l'an et un prêt relais d'un montant de 106 000 euros d'une durée de un an avec un taux d'intérêt de 1,15 % l'an ;

- Le 23 février 2019, auprès du CIC, un prêt d'un montant de 1 120 000 euros d'une durée de vingt ans ;

Considérant que ces demandes, qui portent sur un montant supérieur à celui prévu par la promesse et, s'agissant de la demande de prêt déposée auprès de la Société générale, d'une durée de remboursement supérieure, comportant en outre le financement par un prêt relais qui n'avait pas été prévu par la condition suspensive, ne sont pas conformes aux caractérisitiques prévues par la promesse ;

Considérant que M. et Mme [D] justifient ensuite avoir déposé les dossiers de demande de prêt suivants ;

- auprès de la BRED, un prêt d'un montant de 843 000 euros d'une durée de vingt ans ;

- auprès de la Société générale, un prêt d'un montant de 843 000 euros d'une durée de vingt ans ;

Considérant qu'en l'absence de précision sur le taux d'intérêt sollicité, M. et Mme [D] [H] n'établissent pas que ces demandes de prêt avaient été faites à un taux correspondant à celui indiqué dans la promesse ;

Considérant que faute pour M. et Mme [D] [H] d'avoir déposé leurs demandes de prêt aux conditions de la promesse, ceux-ci, conformément aux dispositions de l'article 1304-3 du code civil, sont réputés avoir empêché la réalisation de la condition suspensive ; qu'en réparation du préjudice que leur a causé la non-réalisation de la vente, la société Novarenne est fondée à réclamer la condamnation de M. et Mme [D] [H] au paiement de dommages-intérêts ;

Considérant que la promesse du 28 décembre 2018 prévoyait la signature de l'acte authentique de vente au plus tard le 29 mars 2019 ; qu'il est constant que la société Novarenne a revendu le 21 juin 2019 le bien litigieux au prix de 986 110 euros, limitant ainsi à moins de trois mois la durée l'immobilisation du bien causée par la défaillance de M. et Mme [D] [H], mais à un prix inférieur de 53 890 euros par rapport à celui convenu avec ces derniers ; que la pénalité prévue par la clause pénale apparaît ainsi manifestement excessive, ce qui justifie de limiter le montant des dommages-intérêts dus à la société Novarenne à la somme de 60 000 euros ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement