CA Rennes, 1 juill. 2026, RG 23/02283

5ème Chambre

ARRÊT N°

N° RG 23/02283 - N° Portalis DBVL-V-B7H-TVSF

(Réf 1ère instance : 11-21-55)

M. [E] [U]

C/

Organisme TERRES D'ARMOR HABITAT OPH, VENANT AUX DROITS DE T [Localité 1] BAIE HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 01 JUILLET 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Océane MALLARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 04 Mai 2026,devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 01 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [E] [U]

né le 24 Août 1976 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Annaïg COMBE, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001304 du 15/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMÉE :

Organisme TERRES D'ARMOR HABITAT OPH, VENANT AUX DROITS DE T [Localité 1] BAIE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Katell GOURGAND, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Par acte sous seing privé en date du 17 mai 2011, la société Terre et Baie Habitat OPH de [Localité 6] Agglomération, devenu Terre d'Armor Habitat au ler janvier 2022, a consenti un bail d'habitation à M. [E] [U] pour un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6].

Faute pour M. [E] [U] d'avoir réglé les sommes dues, un commandement de payer rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail lui a été signifié le 19 octobre 2020.

Le signalement de l'impayé a été notifié à la CAF le 03 juin 2020.

Le commandement de payer est demeuré sans effet.

Par acte d'huissier en date du 25 janvier 2021, la société Terre et Baie Habitat a fait assigner M. [E] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc.

Par jugement en date du 23 janvier 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :

- prononcé la résiliation du bail à la date du présent jugement pour non-respect des obligations du contrat de location notamment celle d'user paisiblement des lieux,

- condamné M. [E] [U] au paiement d'une indemnité mensuelle

d'occupation fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce à compter du présent jugement et jusqu'au départ du locataire,

- dit qu'à défaut par M. [E] [U] d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 6] deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, si besoin est,

- condamné M. [E] [U] à payer à la société Terre d'Armor Habitat la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la société Terre d'Armor Habitat de sa demande de réduction de délai et d'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé l'exécution provisoire de plein droit,

- condamné M. [E] [U] aux entiers dépens.

Le 12 avril 2023, M. [U] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 15 avril 2026, M. [U] demande à la cour d'appel de Rennes de :

- infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

En conséquence

- dire et juger qu'il respecte les obligations du contrat de location,

- rejeter toutes les demandes de résiliation du bail formulées par la société Terre d'Armor Habitat,

- condamner la société Terre d'Armor Habitat à payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700, 2° du code de procédure civile et des articles 37, alinéa 2, et 75 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 à maître [F] [N], associée de la Selarl Actavoca,

- condamner la société Terre d'Armor d'Habitat aux entiers dépens, d'instance et d'appel.

Par dernières conclusions notifiées le 20 avril 2026, la société Terre d'Armor Habitat demande à la cour d'appel de Rennes de :

- confirmer le jugement rendu le 23 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc,

- débouter M. [U] de l'ensemble de ses demandes,

- condamner M. [U] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [U] aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la résiliation du contrat de bail

M. [U] soutient que le bailleur n'était pas recevable à se prévaloir de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges ni de la résiliation judiciaire du bail faute pour lui de justifier d'une saisine EXPLOC le concernant.

M. [U] sollicite l'infirmation du jugement qui a prononcé la résiliation du bail pour non respect des obligations du contrat de bail et plus précisément troubles du voisinage. Il soutient que le bailleur ne démontre pas que les griefs qu'il lui oppose lui sont imputables, à savoir notamment la dégradation de la porte d'entrée, le jet de mégots et de détritus par la fenêtre et des meubles laissés dans le local poubelle. Il argue que les plaintes émanent d'une même occupante, Mme [Y] et considère que la pétition versée par le bailleur n'est pas probante. Il dit verser des attestations de voisins qui affirment qu'il n'a jamais causé de nuisances.

Il ajoute qu'il a régularisé les arriérés de loyer et règle régulièrement son loyer courant.

En réponse, la société Terre d'Armor Habitat soutient que sa demande est conforme aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et elle dit produire l'accusé de réception électronique EXPLOC concernant l'assignation de M. [U].

La société Terre d'Armor Habitat rappelle le cadre formel et demande la confirmation du jugement. Elle fait valoir que depuis 2020, M. [U], ainsi que les personnes qu'il reçoit à son domicile, sont à l'origine de nombreuses nuisances de jour comme de nuit, troublant la tranquillité du voisinage et qu'il lui est reproché des dépôts d'encombrants sur son balcon et dans le local poubelle, des dépôts d'ordures ménagères dans les parties communes, un défaut d'entretien de son logement entraînant des odeurs nauséabondes, des jets de mégots et de crachats à travers sa fenêtre, des dégradations de le porte d'entrée de l'immeuble, des éclats de voix et le fait d'accueillir des personnes causant des nuisances.

Elle indique que M. [U] a persisté dans ses agissements malgré des rappels de ses obligations et des entretiens avec lui.

Elle ajoute que le 11 mars 2026, une pétition a été signée par l'ensemble des locataires de la résidence reprenant les mêmes griefs.

Elle met en avant les condamnations pénales du locataire notamment pour des faits d'infractions à la législation sur les stupéfiants.

Aux termes des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 III dans sa version applicable au litige, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

En l'espèce, le bailleur communique l'accusé de réception électronique EXPLOC concernant l'assignation de M. [U] de sorte qu'il est parfaitement recevable à solliciter le constat de l'acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes des dispositions de l'article 1728 1° du code civil et 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de jouir des locaux loués dans des conditions normales et dans le respect des obligations fixées par le bail.

Aux termes des dispositions de l'article 1729 du code civil, si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L'article 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, introduit par la loi n° 2007 ' 297 du 5 mars 2007 précise : 'Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont il dispose en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causé à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux'.

En l'espèce, le règlement intérieur annexé au bail indique que le locataire devra 'respecter les règles relatives au bon entretien du logement, de l'immeuble et de ses abords', 'doit participer au maintien d'un cadre de vie agréable' et 'qu'il appartient au locataire de respecter les règles suivantes':

- pour les parties privatives : 'le locataire se doit d'utiliser paisiblement les lieux loués...', 'tous les espaces privatifs doivent être maintenus en bon état d'entretien, de réparations locatives et de propreté',

- pour les parties communes : il est interdit d'encombrer les parties communes par des objets, de déposer des sacs poubelles dans les parties communes.

- 'le locataire s'engage à s'assurer que son comportement et celui des autres occupants ne produisent pas un volume sonore susceptible de causer une gêne pour son voisinage'.

Il résulte des éléments produits par le bailleur :

- une pétition signée par l'ensemble des locataires de l'immeuble le 20 juillet 2020 la présence d'encombrants sur le balcon de M. [U] et dans le local poubelle de l'immeuble, des dépôts d'ordures ménagères dans les communs donnant lieu à des odeurs nauséabondes.

- plusieurs courriers de Mme [Y] courant 2020, 2021 et 2022 et un courrier de Mme [B] courant 2022 faisant état de jets de mégots et de crachats par la fenêtre, de coups de pied dans la porte d'entrée de l'immeuble, des éclats de voix de jour comme de nuit outre le fait d'accueillir des personnes auteurs de troubles qui jettent des mégots et détritus, qui sonnent de manière intempestive de jour comme de nuit y compris aux interphones des voisins pour se faire ouvrir.

S'agissant des antécédents judiciaires, la cour relève que les décisions produites par le bailleur sont antérieures aux nuisances reprochées et ne peuvent dès lors être utilement invoquées.

Il est acquis que M. [U] a fait l'objet de rappels à ses obligations à trois reprises par courriers des 20 novembre 2020, 7 janvier 2021 et 7 février 2021, qu'il ne s'est pas présenté à l'entretien du 30 décembre et que s'il s'est présenté à l'entretien du 27 juin 2022, il a néanmoins poursuivi les nuisances comme en atteste la pétition signée le 11 mars 2026 par l'ensemble des locataires de la résidence et produite devant la cour au terme de laquelle il est reproché à M. [U] les mêmes nuisances qu'auparavant outre des suspicions de trafic de stupéfiants.

Face à ces nombreuses pièces concordantes, M. [U] verse aux débats trois attestations particulièrement laconiques dans lesquelles les témoins indiquent ne pas avoir de problème avec lui ou que son comportement ne nécessite pas une procédure d'expulsion, ce qui ne permet pas de remettre en cause les pièces précises produites par le bailleur. De plus, il doit être relevé que ces attestations versées sont anciennes puisqu'elles sont toutes datées de l'année 2023 alors que les nuisances reprochées à M. [U] se sont poursuivies postérieurement.

Au vu de ces éléments, il apparaît que M. [U] cause des troubles de voisinage graves et persistants depuis de nombreuses années s'agissant de nuisances sonores, olfactives, de jets intempestifs depuis le balcon, de l'encombrement des parties communes et du fait de recevoir des personnes causant des nuisances.

Ces éléments constituent de graves manquements à l'obligation d'user paisiblement des locaux loués comme l'a relevé à bon droit le premier juge.

Il est constant que le bailleur a adressé courriers de rappels, une proposition de médiation mais M. [U] a persisté dans ses agissements.

Au de ces éléments, il convient de confirmer le jugement entrepris qui a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire avec effet à la date du jugement et qui a ordonné son expulsion s'agissant de la seule mesure permettant de faire cesser les troubles de voisinage causés par M. [U].

Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a condamné M. [U] à payer une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et charges à compter du jugement et jusqu'à son départ effectif.

- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en son appel, M. [U] sera condamné à verser la somme de 2 000 euros à la société Terre d'Armor Habitat au titre des frais irrépétibles en cause d'appel et sera condamné aux dépens d'appel. Les dispositions du jugement entrepris sur les frais irrépétibles et les dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS