TJ 13001, 7 juill. 2026, RG 25/01938

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’[Localité 1]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

JUGEMENT - PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

JUGEMENT DU : 07 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01938 - N° Portalis DBW2-W-B7J-M6DN

COMPOSITION : Madame Cécile ACQUAVIVA, Vice-Présidente assistée de Madame BATTUT Ophélie, Greffier lors des débats et Madame Sophie BELLIS, Greffier lors du prononcé

DEMANDERESSE

S.D.C. DE LA [Adresse 1] poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société SAS ICAZA Immobilier,
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 830 042 354, dont le siège social est sis [Adresse 2] poursuites et diligences de son représentant légal y domicilié

Représentée par Maître Jérome DE MONTBEL de la SCP BOLLET & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, substitué à l’audience par Maître Maxime THIRAUX, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [F],
né le 16 juillet 1969 à [Localité 3] (TURQUIE), demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Rémy CRUDO de la SELEURL REMY CRUDO, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

DÉBATS

A l’audience publique du : 28 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe le : 07 Juillet 2026

Le 07 Juillet 2026
Grosse à :
Maître Jérome DE MONTBEL de la SCP BOLLET & ASSOCIES,
Maître Rémy CRUDO de la SELEURL REMY CRUDO

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [F] est propriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 4] situé à [Localité 2] des lots numéro 11 et 101.

Suite au non-paiement des charges, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] a tenté plusieurs voies amiables ainsi que la mise en place d’un échéancier, puis lui a finalement adressé une mise en demeure en date du 19 février 2025, reprenant partiellement l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Suivant acte du 5 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société ICAZA IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [O] [F] à comparaître devant la présente juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond sous le bénéfice de l’exécution provisoire aux fins de le voir :
Condamné à lui payer les sommes suivantes :- 3.248,18 € au titre des charges de copropriété dues au 5 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2025, date de la mise en demeure,
- 1.000€ à titre de dommages intérêts,
- 1.500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
Condamné aux dépens,Voir ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code Civil,
Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 14 avril 2026, Monsieur [O] [F] s’oppose à titre principal aux demandes formées par le syndicat des copropriétaires, indiquant que celui-ci ne justifie pas de sa créance, les charges de copropriété étant régulièrement payées et sollicite à titre subsidiaire qu’il lui soit accordé un délai de paiement de 12 mois afin d’apurer sa dette. Il sollicite également la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

Par conclusions, notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 23 avril 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] maintient l’ensemble de ses demandes et réplique aux conclusions de Monsieur [F].

Il conviendra de se reporter à l’assignation et aux conclusions produites pour un plus ample exposé des motifs et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l'audience du 28 avril 2026, les parties ont maintenu leurs prétentions et se sont rapportées à leurs écritures.

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 481-1 du code de procédure civile dispose : « A moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;
2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie;
3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (...)
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6;

Selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l'espèce, il est justifié que Monsieur [O] [F] est propriétaire dans l’immeuble [Adresse 4] de deux lots 11 et 101.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds transmis au débiteur pour les périodes correspondantes, et d’une mise en demeure daté du 19 février 2025 qui, bien que ne le reprenant pas complètement, fait référence à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en ses mentions essentielles vis-à-vis de la présente procédure, de sorte qu’elle peut être considérée comme régulière.

Monsieur [F] ne s’est pas acquitté des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai d'un mois ou même postérieurement et elles sont donc devenues exigibles, représentant la somme de 3.248,18 euros selon le décompte produit par le syndicat des copropriétaires, somme aujourd’hui réclamée.

Monsieur [F] expose en réplique avoir procédé au paiement de l’ensemble des appels de fonds qui lui étaient adressés, et que sa dette ne serait ainsi constituée que de frais ainsi que d’appel de fonds pour travaux non réalisés ou non justifiés.

La juridiction constate ainsi que la dette de 3.248,18 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à Monsieur [F] se décompose comme il suit :

- 1.716,74 euros correspondant à un solde antérieur au 1er janvier 2025,
- 705,58 euros correspondant au solde de charges pour l’exercice allant du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024,
- 342 euros de frais de procédure,
- 36 euros de frais de relance,
- 209,61 euros au titre de travaux d’interphone,
- 272,53 euros au titre des provisions dues pour la période allant du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025
- Et la déduction à cet ensemble de la somme de 34,28 euros correspondant à un solde de charge en faveur de Monsieur [F].

Il est produit aux débats le procès-verbal des assemblées générales du 7 décembre 2022, du 22 juin 2023 et du 8 juillet 2024 par lesquelles les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices allant du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023. Est également justifié le vote du budget prévisionnel pour l’exercice allant du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et l’exercice allant du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale, notamment celui du 07 décembre 2022 et du 22 juin 2023 que des contrats de curage annuel des conduits horizontaux et des conduits verticaux ont été adoptés à l’unanimité, prenant effet au 01 janvier 2023 et qu’un fonds réserve travaux a également été adopté. Plusieurs travaux portant sur la réfection de cages d’escalier ont également été votés. Il ne ressort pas de ces documents un vote adopté portant sur les travaux d’interphone.

Monsieur [F] ne rapporte pas la preuve d’avoir honoré le paiement de l’arriéré de charges au 1er juillet 2025, de l’ensemble des charges pour l’exercice allant du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, des provisions dues pour la période allant du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025 ainsi que de la somme de 36 euros, correspondant au coût de la mise en demeure préalable visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, preuve qui lui incombe.

Les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires seront donc considérées comme fondées, à l’exception de :
- la somme de 342 euros, correspondant à des frais de procédure imputés par le syndic en application de son contrat de syndic, ceux-ci n’entrant pas dans la catégorie des frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et ne pouvant donc pas être réclamés par le biais de la présente procédure, quand bien même ceux-ci seraient dus contractuellement par le copropriétaire.
- la somme de 209,31 euros, correspondant à des travaux d’interphonie, le syndicat des copropriétaires ne produisant pas le procès-verbal d’assemblée générale du 22 avril 2025 durant laquelle ces travaux semblent avoir été votés. Ce faisant, il ne justifie pas que ce poste de dépense a bien été approuvé par les copropriétaires et n’a pas été contesté.

Ces deux sommes seront donc écartées.

Le surplus, à savoir la somme de 2.696,87 euros, sera considéré comme justifié,

En conséquence, Monsieur [F] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 2.696,87 euros au titre des charges de copropriété échues, provisions sur charges et frais arrêtés au 5 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2025, date de la mise en demeure.

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts pour les intérêts échus dus sur une année entière au moins en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts

L'article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt du taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'un préjudice distinct du retard de paiement et sera donc débouté de sa demande.

Sur la demande de délais de paiement :

L'article 1343-5 alinéa 1 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [F] sollicite à titre subsidiaire l’octroi de délais de paiement sur 12 mois. Il produit uniquement un avis d’impôt sur le revenu établi en 2025 qui ne suffit pas à établir la réalité de difficultés financières. Au surplus, il convient de constater que l’arriéré de charges est ancien et que Monsieur [F] ne s’est pas saisi des tentatives amiables de règlement.

Il convient de rejeter sa demande de délais de paiement qui n’est pas suffisamment étayée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront supportés par Monsieur [F], succombant à l’instance.

Il sera également condamné à payer une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile au syndicat des copropriétaires.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS