TJ 33063, 6 juill. 2026, RG 25/02214

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/02214 - N° Portalis DBX6-W-B7J-23X7

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
le 06/07/2026
à la SCP HARFANG AVOCATS
la SELARL MILANI - WIART

Rendue le SIX JUILLET DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 22 Juin 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.S. GM DEVELOPPEMENT GESTION prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de LIBOURNE

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [C]
[Adresse 2]
[Localité 3]
défaillant

Monsieur [V] [T]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Maître Philippe MILANI de la SELARL MILANI - WIART, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par actes des 16 et 21 octobre 2025, la SAS GM DEVELOPPEMENT GESTION a fait assigner Monsieur [C] et Monsieur [T], au visa de l’article 835 du code de procédure civile, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- en conséquence,
- prononcer la résiliation du bail commercial ;
- ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- ordonner en cas de besoin le transport et la séquestration des biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués dans un garde meubles de son choix ou dans tout lieu du choix du bailleur, en garantie des sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls du preneur ;
- condamner in solidum les défendeurs à lui payer à titre provisionnel la somme de 8 144 euros HT au titre des loyers impayés, de la clause pénale et des indemnités d’occupation arrêtés au jour de l’assignation, assortie des intérêts au taux légal majoré de 4 points ;
- condamner la SASU VESPER CAFE à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 2 892,52 euros HC à titre d’indemnité d’occupation à compter de la décision et jusqu’à libération totale des lieux et remise des clés ;
- condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé du 08 décembre 2023, elle a donné à bail à Monsieur [C] et Monsieur [T], pour le compte de la SAS NR33 en cours de constitution, un local à usage commercial situé [Adresse 4] ; que la société n’a jamais été immatriculée ; que le local n’est pas exploité ; que des loyers sont restés impayés ; que le preneur a commencé des travaux qu’il n’a jamais terminés, l’obligeant à intervenir pour résoudre les désordres immédiats liés au déversement des eaux usées dans le local ; qu’il n’a jamais justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs ; que par actes des 15 et 23 avril 2025, elle a fait délivrer aux défendeurs un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est resté sans effet.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 juin 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- la demanderesse, le 28 mai 2026, par des écritures aux termes desquelles elle sollicite le débouté de Monsieur [T] de toutes ses demandes et maintient toutes ses demandes sauf à porter à 2 160 euros HC sa demande d’indemnité d’occupation trimestrielle, dirigée contre les défendeurs ; y ajoutant, elle demande leur condamnation à lui payer la somme de 1 244,40 euros correspondant à la facture de réparation ;

- Monsieur [T], le 20 avril 2026, par des écritures aux termes desquelles il demande:
- qu’il lui soit donné acte de ce qu’il ne s’oppose pas à la résiliation du bail ;
- qu’il soit dit n’y avoir lieu à expulsion dès lors que la demanderesse a empêché tout accès au local et repris possession des lieux depuis le mois de mars 2024 ;
- débouter la demanderesse de toutes ses demandes au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation ainsi qu’au paiement d’une clause pénale en raison de ses contestations sérieuses ;
- à titre reconventionnel,
- condamner la demanderesse, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, à lui restituer à titre de provision la somme de 1 680 euros TTC pour les loyers perçus depuis mars 2024 ainsi que le matériel lui appartenant stocké dans le local ;
- la condamner au paiement d’une somme de 1 920 euros TTC à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;
- la condamner à payer à la SELARL MILANI-WIART la somme de 2 000 euros sur le fondement des articles 700 2ème du code de procédure civile et 37 alinéas 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1991 ;
- la condamner aux entiers dépens.

Le défendeur expose que dès l’entrée dans les lieux, il est apparu que le local était dans un état interdisant tout exercice professionnel ; que les évacuations dans le faux plafond présentaient des fuites ; que l’isolation phonique était insuffisante ; que ses démarches auprès du bailleur sont restées vaines ; que dès le mois de mars 2024, la demanderesse est entrée dans le local en dehors de sa présence et a changé les serrures ; qu’il n’a jamais pu rentrer dans le local ni récupérer son matériel, ni finaliser les démarches pour créer sa société faute de disposer du bail signé ; qu’il n’a entrepris aucuns travaux dans le local ; qu’il conteste le montant de l’arriéré locatif, la somme de 400 euros n’ayant pas été prise en compte ; qu’en tout état de cause, les preneurs ne sauraient être redevables d’un loyer alors qu’il n’avait plus accès au local ; que la créance est contestable ; qu’il est au contraire créancier d’une somme de 1 680 euros TTC correspondant au trop-versé de loyers après le 11 mars 2024 ; qu’il justifie avoir souscrit une assurance contre les risques locatifs ; qu’il est fondé à solliciter l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.

Monsieur [C], dont l’acte de signification de l’assignation a été converti en PV de recherches infructueuses selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur les demandes principales :

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats :
- que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- qu’il mentionne qu’”il est conclu par Messieurs [T] et [C] pour le compte de la SAS NR33 en cours de constitution, et que dans l’hypothèse où la société ne serait pas immatriculée au RCS dans le délai de trois mois à compter de sa signature, les accords qu’il contient seront repris à titre personnel par Messieurs [T] et [C] qui s’y engagent expressément et irrévocablement “ ;
- que la société n’a jamais été immatriculée ;
- qu'un commandement de payer la somme de 5 440 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 03 avril 2025, mensualité de mars comprise, de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, de justifier de l’exploitation des locaux et de leur parfait état d’entretien, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié le 15 avril 2025 à M.[T] et le 23 avril 2025 à M.[C] ;
- que les défendeurs ne se sont pas acquittés de leur obligation de paiement de la dette dans le délai ci-dessus prescrit ;
- qu’ils ont produit aux débats une attestation d’assurance “habitation” souscrite le 30 janvier 2026 pour la période du 30 janvier 2026 au 1er janvier 2027.

M.[T] acquiesce à la résiliation du contrat de bail mais s’oppose aux demandes d’expulsion et de condamnation pécuniaire en faisant valoir :
- qu’il s’est acquitté d’une somme de 400 euros qui n’a pas été comptabilisée ;
- qu’il justifie de l’assurance du local ;
- que compte tenu de l’état du local, il n’a jamais été en mesure d’en jouir normalement ni d’y exercer une activité en raison de canalisations fuyardes ;
- que depuis le 11 mars 2024 il ne peut plus y accéder, la bailleresse ayant fait changer les serrures ;
- que la société n’a pas pu être immatriculée faute de disposer d’un exemplaire du bail.

Faisant valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, il conteste en conséquence être redevable d’une dette de loyer et sollicite au contraire la restitution de la somme de 1 680 euros de trop-versé de loyers après le 11 mars 2024.

Sur le versement de 400 euros prétendûment non comptabilisé, qui semble correspondre au paiement du dépôt de garantie, il convient de relever que le décompte figurant au commandement de payer porte mention de deux versements de 400 euros.

La demanderesse, qui soutient n’être entrée dans les lieux qu’en juillet 2024, fait par ailleurs valoir à bon droit :
- que l’assurance, souscrite au titre de l’habitation, n’est pas en adéquation avec l’activité prévue dans le local, et a été souscrite postérieurement à la délivrance du commandement;
- que la production du bail n’était pas nécessaire pour l’immatriculation de la société ; qu’en tout état de cause il est stipulé en fin de bail qu’il est établi en deux exemplaires dont un remis à chacune des parties ;
- que le défendeur ne prouve pas qu’elle a repris le local à compter du mois de mars 2024, les échanges de SMS et le message produit, sans identité du destinataire, n’étant pas datés de manière certaine.

S’il résulte de l'ensemble de ces éléments que la résiliation du bail est intervenue le 23 mai 2025 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, il n’est pas contesté par la demanderesse qu’elle a repris possession des lieux depuis juillet 2024, date à compter de laquelle les défendeurs n’ont pu y accéder, de sorte que la demande de paiement des loyers à compter du 1er août 2024 se heurte à une contestation sérieuse.

Il en va de même de la demande tendant à la condamnation des défendeurs à rembourser à la demanderesse la somme de 1 244,40 euros au titre des travaux réalisés en urgence dans la mesure où la facture produite, de 1 244,40 euros, datée du 29 juillet 2024, mentionne une adresse de chantier ([Adresse 5]) qui n’est pas celle du local litigieux.

Il convient donc :

- d'ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de M.[T] et de M.[C], de leurs biens et des occupants de leur chef des locaux litigieux, et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

- de condamner solidairement M.[T] et M.[C] à payer à la société GM DEVELOPPEMENT GESTION la somme provisionnelle de 1 120 euros (4 320 euros dus - 3 200 euros versés) au titre des loyers et charges dus au 31 juillet 2024, mensualité de juillet comprise, et ce, en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n'étant pas sérieusement contestable.

Afin d’assurer l’effectivité du départ de M.[T] et M.[C], les biens meubles éventuellement laissés par eux après leur départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qu’il lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande tendant à voir majorer le montant de l’arriéré de loyer de 10 % en application des stipulations contractuelles, fondée sur une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge du fond et susceptible de se heurter à une contestation sérieuse, sera en revanche rejetée comme ne relevant pas du pouvoir du juge des référés.

Sur les demandes reconventionnelles :

M.[T] demande la condamnation sous astreinte de la demanderesse :
- à lui restituer à titre de provision la somme de 1 680 euros TTC pour les loyers perçus depuis mars 2024 ainsi que le matériel lui appartenant stocké dans le local ;
- ainsi qu’à lui payer une somme de 1 920 euros TTC à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

En l’état des pièces produites, il ne justifie ni de l’existence d’un trop versé, ni de la réalité du préjudice de jouissance allégué, l’origine des désordres comme les circonstances dans lesquelles les preneurs ont été privés de l’accès au local restant à ce jour très incertaines.

Il sera en conséquence débouté de ses demandes.

La restitution du matériel interviendra quant à elle lors de la libération des lieux.

sur les autres demandes :

M.[T] et M.[C] seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Les défendeurs seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel ;

Vu les articles L.145-41 du code de commerce et 834 et 835 du code de procédure civile

CONSTATE la résiliation du bail liant la société SAS GM DEVELOPPEMENT GESTION et Messieurs [V] [T] et [B] [C] par acquisition de la clause résolutoire

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de Messieurs [T] et M.[C], de leurs biens et de tout occupant de leur chef des lieux situés [Adresse 4], si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement M.[T] et M.[C] à payer à la SAS GM DEVELOPPEMENT GESTION la somme provisionnelle de 1 120 euros au titre des loyers et charges dus au 31 juillet 2024, mensualité de juillet comprise :

CONDAMNE in solidum M.[T] et M.[C] à payer à la SAS GM DEVELOPPEMENT GESTION la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUTORISE la SAS GM DEVELOPPEMENT GESTION à faire transporter dans tout lieu qu’il lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de M.[T] et M.[C] ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires

CONDAMNE in solidum M.[T] et M.[C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.