TJ 81004, 6 juill. 2026, RG 26/00080

DÉCISION DU : 06 Juillet 2026
DOSSIER : N° RG 26/00080 - N° Portalis DB3A-W-B7K-EIUA
NAC : 5AA
AFFAIRE : Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN “TARN HABITAT” C/ [D] [J]
MINUTE N° : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Mme MARCOU, Vice-Présidente

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Mme ODRION, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN “TARN HABITAT”
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Luc RIMAILLOT, avocat au barreau d’ALBI

DEFENDEUR

Monsieur [D] [J]
[Adresse 2]
[Localité 1]
comparant

Débats tenus à l'audience du : 01 Juin 2026

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2026

Le 06 Juillet 2026
ccc délivrées aux parties
cccrfe délivrée à Me RIMAILLOT

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par contrat en date du 11 août 2015, l’office public de l’Habitat du Tarn TARN HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [J] un appartement sis à [Localité 2] (81) [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel hors charges de 300,48 euros et un dépôt de garantie de 300 euros.

Commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 27 novembre 2025.

Par exploit d'huissier en date du 10 février 2026, l’office public départemental d’HLM du TARN TARN HABITAT a fait assigner M. [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'ALBI, statuant en référés, aux fins :
que soit constatée la résiliation du bail d’habitation à la date du 28 janvier 2026,que soit ordonnée l'expulsion du locataire ainsi que de tout occupant de son chef avec, au besoin, le concours de la [Localité 3] Publique,que soit condamné M. [D] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du 28 janvier 2026, jusqu’à son départ effectif des lieux,que soit condamné M. [D] [J] au paiement d'une provision de 1106,89 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 janvier 2026, puis de l’indemnité d’occupation, à parfaire,que soit condamné M. [D] [J] au paiement d'une somme de 261,40 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance.
L’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience de renvoi, l’office public TARN HABITAT, représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes.
Il indique néanmoins que le règlement des loyers a repris, en espèces, les prélèvements mis en place étant pour leur part toujours rejetés.
Il expose que la dette est à ce jour de 1121,85 euros.

M. [D] [J], comparant en personne, a pour sa part sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.
Au soutien de ses prétentions, il expose qu’il a repris le paiement des loyers depuis plusieurs mois et que n’est plus dû que l’arriéré. Il précise à cet égard que plusieurs prélèvements ont été rejetés par la banque sans qu’il en soit informé, de sorte qu’il règle désormais son loyer en espèces.
Il indique être en mesure de s’acquitter de sa dette par mensualités de l’ordre de 450 à 500 euros et sollicite la possibilité de rester dans les lieux.
Il précise qu’il perçoit une indemnité au titre de son handicap (260 euros par mois), outre une retraite de 900 euros, et qu’il complète ponctuellement ses revenus en faisant de la récupération de métaux.

MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile énonce que, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 précise que dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le contrat de bail étant en date du 11 août 2015, les dispositions de l’article 24 I applicables en matière de délai d’acquisition de la clause résolutoire sont les dispositions antérieures à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.
Le surplus des dispositions de l’article 24 issues de la loi du 27 juillet 2023 est applicable.

L’article 24 I alinéa 4 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 II prévoit que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX.

L'article 24 III, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, énonce d’autre part qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, l’office d’HLM [Localité 4] a fait signifier à M. [J], le 27 novembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Il est justifié de la saisine de la CCAPEX le 27 novembre 2025.

L'assignation aux fins de résiliation du bail, signifiée le 10 février 2026, a été notifiée au Préfet 20 février 2026, l'accusé de réception électronique étant produit aux débats.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mai 2026, soit plus de six semaines après cette notification.

La procédure est régulière.

Il résulte des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Il ressort des éléments produits que le commandement de payer a été signifié le 27 novembre 2025 pour un montant principal de 1296,78 euros.
Les causes de ce commandement n'ont pas été régularisées dans le délai de deux mois et il apparaît, à la lecture du décompte, que M. [J] a bénéficié d’une procédure de rétablissement personnel ayant conduit à l’effacement d’un arriéré de 2 459,47 euros au mois d’août 2025. Postérieurement, il s’est abstenu de tout paiement jusqu’au mois d’octobre 2025.

Le règlement du loyer courant a néanmoins repris à compter de cette date et fait désormais l’objet d’un règlement en espèces. L’arriéré était de 1121,85 euros mois d’avril 2026 inclus.

A l’audience, M. [J] s’engage à régler celui-ci par mensualités de 450 à 500 euros, et affirme être en capacité de continuer à payer en sus le loyer courant. Il sollicite la suspension de la clause résolutoire compte tenu de son état de santé.

Au vu de ces éléments, et compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant depuis quelques mois, il sera fait droit à sa demande de délai.
En application de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, le délai accordé a pour effet de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ce délai et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il y a lieu de condamner M. [J] à payer à titre provisionnel à l’office public TARN HABITAT, la somme de 1121,85 euros au titre des arriérés et de prévoir qu’il devra s’acquitter de cette dette en trois versements de 373 euros chacun, le dernier augmenté du solde restant dû, en sus du loyer courant, conformément au dispositif de la présente décision.

Une indemnité mensuelle d'occupation sera fixée pour le cas où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire retrouverait son plein effet, à la somme provisionnelle de 494,09 euros (PL non déduite).
Cette somme ne sera pas indexée compte tenu de son caractère indemnitaire.

L'équité ne commande pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [J] supportera en revanche les dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Vu l'urgence,

Condamnons M. [D] [J] à payer à l’office public de l’Habitat du Tarn TARN HABITAT la somme provisionnelle de 1121,85 euros représentant l'arriéré de loyers et de charges arrêté au 30 avril 2026,
Autorisons M. [D] [J] à se libérer de sa dette en 3 mensualités de 373 euros, en plus du loyer et des charges courants, la dernière mensualité augmentée du solde restant dû,
Disons que les versements devront intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et ainsi de mois en mois jusqu'au parfait paiement,
Disons que tout défaut de paiement d'une seule mensualité à l'échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,
Disons que si le locataire s’acquitte de son loyer courant et se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités précitées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,
Disons qu’en cas d’impayé ou faute de s'acquitter d'un seul versement à l'échéance prescrite, la clause résolutoire reprendra son plein effet, qu'elle sera immédiatement acquise et que M. [D] [J] devra quitter et rendre libre l'immeuble après avoir satisfait aux obligations du locataire sortant, faute de quoi le propriétaire pourra le contraindre par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants et R 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,
Fixons, pour le cas où le locataire ne respecterait pas ses engagements et où la clause résolutoire serait acquise, l'indemnité provisionnelle d'occupation due par [D] [J] à la somme de 494,09 euros par mois (APL non déduite), et le condamnons à son paiement, en tant que de besoin,
Disons n’y avoir lieu à indexation,
Disons n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnons M. [D] [J] aux dépens de l'instance, en ce compris le commandement de payer,
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE