TJ 59350, 4 juin 2026, RG 25/10163

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/10163 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z54T

JUGEMENT

DU : 04 Juin 2026

S.A. VILOGIA

C/

[K] [I]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [M] [B], muni d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [K] [I], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Février 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Juin 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 13 août 2014 à effet au même jour, la SA Vilogia a donné à bail à M. [K] [I] un logement situé [Adresse 3], 1er étage, [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 309,63 euros, outre une provision sur charges de 21,64 euros, pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction.
La situation d’impayés de loyers de M. [K] [I] a été notifié à la caisse d’allocations familiales (CAF) le 13 mai 2025.
Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025, la SA Vilogia a fait signifier à M. [K] [I] un commandement de payer dans les deux mois la somme principale de 1 663,00 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, la SA Vilogia a fait assigner M. [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

-       constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que M. [K] [I], est occupant sans droit ni titre ;
-       à défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges ordonner l'expulsion de M. [K] [I], ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d'avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
-       condamner M. [K] [I], au paiement de la somme de 2 390,30 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail ;
-       condamner M. [K] [I], au paiement des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'au jour du jugement ;
-       condamner M. [K] [I], au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux ;
-       condamner en outre M. [K] [I], au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
-       dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision ;
-       condamner M. [K] [I], au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-       ordonner l'exécution provisoire ;
-       condamner M. [K] [I], aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
A l'appui de ses prétentions, le bailleur invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'elle a été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 31 juillet 2025.
L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été réceptionnée avant l’audience.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 février 2026.
A cette audience, la SA Vilogia, représentée par M. [M] [B], muni d'un pouvoir pour ce faire, s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à la somme de 3.139,73 euros arrêtée au 19 février 2026.
M. [K] [I] comparaît en personne. Il ne conteste pas ni le principe, ni le montant de la dette. Il souhaite rester dans les lieux et sollicite, pour cela, des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il précise avoir retrouvé un emploi en CDI qu’il commencera bientôt et pour lequel il percevra entre 1 600 et 1 650 euros de salaire par mois. Avant cela, il percevait 650,00 euros par mois d’allocation chômage.
En raison de l’absence de reprise de paiement du loyer courant par le locataire, la SA Vilogia s’oppose à la demande de délais de paiement du défendeur.
A l’issue de l’audience, il a été indiqué aux parties que le présent jugement sera rendu le 16 avril 2026 et a été prorogé au 4 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. 
En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
En l'espèce, la saisine de la CAF est intervenue le 13 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’assignation du 30 juillet 2025.
En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 31 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 19 février 2026.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et l’expulsion
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Le contrat en cause est tacitement renouvelé tous les mois dans les conditions initiales de leur conclusion. Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions, sans modification décidée par les parties. C’est donc le délai de deux mois, contractuellement prévu, qu’il convient d’appliquer.
La SA Vilogia justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025, fait signifier à M. [K] [I] un commandement de payer la somme de  1 663 euros au titre des loyers et charges impayés, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du bail.
Suivant le décompte arrêté au 31 janvier 2026 produit par la SA Vilogia, les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois de sa délivrance, aucun paiement n’étant intervenu dans ledit délai.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 15 juillet 2025 (en tenant compte des règles de computation des délais prévues aux articles 640 et suivants du code de procédure civile) et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.
Il convient par suite, d’ordonner à M. [K] [I] de restituer le logement loué.
A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de leur chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Sur les sommes dues
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.
En application de l'article 1240 du code civil, M. [K] [I] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
La part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision.

La SA Vilogia verse aux débats les pièces suivantes :
-      le contrat de bail souscrit entre les parties le 13 août 2024 ;
-      le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 14 mai 2025 ;
-      le décompte de la créance arrêté au 31 janvier 2026, mois de janvier inclus.
Il résulte du décompte produit que M. [K] [I] reste devoir à la SA Vilogia la somme de 3 139,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, déduction faite des frais de procédure qui ne sont pas dus au titre des loyers et charges impayés mais à celui des dépens de l’instance.
M. [K] [I] reconnaît le principe et le montant de cette dette.
Il convient par conséquent de le condamner à payer à la SA Vilogia la somme de 3 139,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 19 février 2026 échéance du mois de janvier 2026, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Les indemnités d’occupation dues du 15 juillet 2025 au 19 février 2026 (échéance de janvier 2026 incluse) sont comprises dans la condamnation principale.
Sur la demande de délais de paiement
Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
En l’espèce, alors que M. [K] [I] n’a pas repris le paiement du loyer courant intégral au jour de l’audience et que la SA Vilogia s’oppose à sa demande de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire, le locataire ne peut pas bénéficier des dispositions légales précitées et sa demande de délais du défendeur doit être rejetée.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [K] [I] sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CAF et à la préfecture.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni de rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe, Déclare la SA Vilogia recevable en son action ; Constate au 15 juillet 2025 la résiliation du bail conclu le 13 août 2014 par la SA Vilogia et M. [K] [I] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 3] par effet de la clause résolutoire ; Ordonne à M. [K] [I] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et, à défaut, dit qu’il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; Rappelle qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ; Rappelle à M. [K] [I] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :