TJ 59350, 4 juin 2026, RG 25/10160

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/10160 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z54Q

JUGEMENT

DU : 04 Juin 2026

S.A. VILOGIA

C/

[G] [S]
[Y] [H]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [D] [B], muni d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [G] [S], demeurant [Adresse 2]

M. [Y] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Février 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 04 Juin 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 07 septembre 2004 à effet au 15 septembre 2004, la société anonyme d’HLM LOGICIL a donné à bail à Mme [G] [S] et M. [Y] [H] un logement situé [Adresse 3], 1er étage, porte n°0014 à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 312,01 euros, outre une provision sur charges de 89,52 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.
Par la suite, la société anonyme Vilogia (ci-après SA Vilogia) a remplacé au bail la SA d’HLM LOGICIL.
Puis, par acte sous seing privé a effet 1er septembre 2014, la SA Vilogia a donné à bail à Mme [G] [S] et M. [Y] [H] une place de stationnement accessoire au logement loué, situé [Adresse 4] (emplacement G11) à [Localité 3], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction et un loyer mensuel initial révisable de 68,96 euros, outre 12,51 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice du 07 mai 2025, la SA Vilogia a fait signifier à Mme [G] [S] et M. [Y] [H] un commandement de payer la somme totale de 4 144,81 euros au titre des loyers et charges impayés dans les deux mois (3 534,20 euros concernant le logement et 610,61 euros concernant le stationnement), ledit commandement visant les clauses résolutoires insérées aux baux.
La SA Vilogia a notifié la situation d’impayés de loyers de Mme [G] [S] et M. [Y] [H] à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (Ccapex) le 12 mai 2025.
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, la SA Vilogia a fait assigner Mme [G] [S] et M. [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

-         constater la résiliation des baux du logement et du stationnement par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que Mme [G] [S] et M. [Y] [H], sont occupants sans droit ni titre ;
-         à défaut, prononcer la résiliation des baux susvisés pour non-paiement des loyers et charges ;
-         ordonner l'expulsion de Mme [G] [S] et M. [Y] [H], ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans le logement et dans l'emplacement de stationnement ou garage ou box, dans le délai de deux mois du commandement d'avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
-         condamner solidairement Mme [G] [S] et M. [Y] [H], au paiement de la somme de 5 417,76 Euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation des baux susvisés ;
-         condamner solidairement Mme [G] [S] et M. [Y] [H], au paiement des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation des baux susvisés et jusqu'au jour du jugement ;
-         condamner solidairement Mme [G] [S] et M. [Y] [H], au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux ;
-         dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision ;
-         condamner solidairement en outre Mme [G] [S] et M. [Y] [H], au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
-         condamner solidairement Mme [G] [S] et M. [Y] [H], au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-         ordonner l'exécution provisoire ;
-         condamner solidairement Mme [G] [S] et M. [Y] [H], aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l'appui de ses prétentions, le bailleur invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'ils ont été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'ils n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que les clauses résolutoires sont acquises et que leur expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 31 juillet 2025.
L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été réceptionnée avant l’audience. 
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 février 2026.
Seule la SA Vilogia comparaît, représentée par M. [D] [B], muni d’un pouvoir pour ce faire. Celui-ci maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme totale de 9 901,28 euros à la date du 19 février 2026.
Mme [G] [S] et M. [Y] [H] assignés par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, ne sont ni présents à l’audience, ni représentés, ni excusés.
A l’issue de l’audience, il a été indiqué que le présent jugement sera rendu le 16 avril 2026 et a été prorogé au 4 juin 2026.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur l’absence de comparution des défendeurs
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, il convient d’étudier successivement la recevabilité de l’action en résiliation des baux et le bien-fondé de cette demande.
Alors que Mme [G] [S] et M. [Y] [H] ont été assignés par acte de commissaire de justice remis à étude et que le présent jugement est susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la loi applicable
Les contrats en cause sont, d’une part, un contrat de louage d'immeuble et, d’autre part, le contrat de louage d’un emplacement de stationnement accessoire au bail du logement. Ils sont, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation des baux
L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
En l'espèce, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) a été informée de la situation d’impayé de loyers des locataires le 12 mai 2025, soit plus de six semaines avant l'assignation délivrée le 30 juillet 2025.
En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 31 juillet 2025 soit plus de deux mois avant la première audience le 19 février 2026.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.
Sur la résiliation des baux et l’expulsion
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
En l’espèce, les clauses résolutoires contenues dans les baux (du logement et du stationnement) prévoient un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux pour constater leur acquisition.

Les contrats en cause sont tacitement renouvelés tous les mois dans les conditions initiales de leur conclusion. Si les renouvellements tacites sont intervenus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, les baux ont été reconduits dans toutes leurs dispositions, sans modification décidée par les parties. C’est donc le délai de deux mois, contractuellement prévu, qu’il convient d’appliquer.
En l’espèce, la SA Vilogia justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 07 mai 2025, fait signifier à Mme [G] [S] et M. [Y] [H] un commandement d’avoir à lui payer les sommes de 3 534,20 euros concernant les loyers et charges impayés du logement et 610,61 euros concernant ceux du stationnement et ce, dans un délai de deux mois, ce commandement visant les clauses résolutoires des deux baux.
Suivant le décompte arrêté au 19 février 2026 produit par la SA Vilogia, les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti, aucun paiement n’ayant été entrepris par les locataires.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires contenues dans les contrats de baux étaient réunies à la date du 07 juillet 2025 et de constater la résiliation des baux à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.
Il convient par suite, d’ordonner à Mme [G] [S] et M. [Y] [H] de restituer le logement et l’emplacement de stationnement loués.
A défaut, leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Sur les sommes dues
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.
Compte tenu de la résiliation des baux, Mme [G] [S] et M. [Y] [H] seront condamnés à payer à la SA Vilogia deux indemnités d'occupation (l’une pour le logement et l’autre pour le stationnement) à compter de la résiliation des baux et jusqu’à la libération effective des lieux, dont le montant est fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice de la bailleresse découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer en application de l’article 1240 du code civil.
La part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision.
La SA Vilogia verse aux débats les pièces suivantes :
-  le contrat de bail du logement d’habitation souscrit entre les parties le 7 septembre 2004 ;
-  le contrat de bail de l’emplacement de stationnement souscrit entre les parties le 1er septembre 2014 ;
-  le commandement de payer visant la clause résolutoire des baux, en date du 7 mai 2025 ;
-  le décompte de la créance arrêté au 19 février 2026, mois de janvier 2026 inclus.
En l’occurrence, le décompte produit par la SA Vilogia fait ressortir une dette d’un montant de 9 901,38 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 19 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 comprise, déduction faite des frais de procédure procédure qui ne sont pas dus au titre des loyers et charges impayés mais à celui des dépens.
Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, soit 44,40 euros, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Les dispositions applicables au supplément de loyer de solidarité, contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, imposent au bailleur d’adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d’imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen démontrant la réception d’un courrier. En l’absence de preuve du respect de cette procédure, il convient encore de déduire de cette somme les sommes prélevées au titre des frais de dossiers afférents au supplément de loyer de solidarité, soit 25,00 euros.
Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 9 831,98 euros.
Mme [G] [S] et M. [Y] [H], non comparants à l’audience, n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.
Il est expressément prévu au contrat de location la solidarité entre les co-locataires.
Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [G] [S] et M. [Y] [H] à payer à la SA Vilogia la somme totale de 9 831,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés du logement et du stationnement, arrêtée au 19 février 2026 échéance de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Les indemnités d’occupation dues du 07 juillet 2025 au 19 février 2026 (échéance de janvier 2026 incluse) sont comprises dans la condamnation principale.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Mme [G] [S] et M. [Y] [H] seront condamnés aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe, Déclare la SA Vilogia recevable en son action ; Constate au 07 juillet 2025 la résiliation des deux baux conclus entre la SA Vilogia et Mme [G] [S] et M. [Y] [H] concernant d’une part le logement situé [Adresse 5], à [Localité 3] loué par bail du 7 septembre 2004 et, d’autre part, le stationnement situé Box des [Localité 4] (emplacement G11) à [Localité 3] par bail du 1er septembre 2014, par acquisition des clauses résolutoires de ces contrats ; Ordonne à Mme [G] [S] et M. [Y] [H] de libérer les lieux (logement et stationnement) dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et, à défaut, dit qu’il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; Rappelle qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ; Rappelle à Mme [G] [S] et M. [Y] [H] qu'ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :