TJ 59350, 4 juin 2026, RG 25/14976

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/14976 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2KN5

JUGEMENT

DU : 04 Juin 2026

SEML - [Localité 1] METROPOLE HABITAT

C/

[Z] [G]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SEML - [Localité 1] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [J] [B], munie d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Z] [W] épouse [G], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Juin 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Juin 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 8 août 2019, à effet au même jour, l’établissement public [Localité 1] Métropole Habitat, devenue société d’économie mixte locale (SEML), ci-après LMH, a donné à bail à Mme [Z] [W] épouse [G] un logement situé [Adresse 3] (appartement 21, 2ème étage) à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 329,40 euros, outre la somme de 24,36 euros au titre de l’eau et une provision sur charges de 64,06 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.
Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, LMH a fait signifier à Mme [Z] [W] un commandement de lui payer dans les deux mois la somme principale de 7 733,43 au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) le 4 novembre 2024.
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2025, LMH a fait assigner Mme [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

∙ Constater la résiliation de la location par suite du jeu de la clause résolutoire faute de paiement dans le délai de deux mois après le commandement de payer, dire que Mme [Z] [W] est occupante sans droit ni titre ;
• à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;
• ordonner l’expulsion de Mme [Z] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef dans le délai de deux mois du commandement de délaisser à intervenir et ce, au besoin, avec l'aide de l'assistance de la force publique ;
• Condamner Mme [Z] [W] au paiement de la somme de treize mille quatre-vingt-deux euros et quatre-vingt-dix centimes (13 082,90 euros) représentant les loyers et charges dus au 9 décembre 2025, outre le montant des sommes dues depuis ladite date jusqu'au jour du jugement ;
• Condamner Mme [Z] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux ;
• Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision ;
• Condamner Mme [Z] [W] au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
• Condamner Mme [Z] [W] au paiement de la somme cent cinquante-deux euros (152,00) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
• Certifier le présent jugement en tant que Titre Exécutoire Européen en application des dispositions du Règlement (CE) 805/2004 et dire que le Greffier dudit Tribunal sera tenu, sur simple demande de la partie requérante, de délivrer le Titre Exécutoire Européen ensemble avec l'original du présent jugement ;
• Ordonner l'exécution provisoire de la présente décision nonobstant l'exercice de toute voie de recours ;
• Condamner Mme [Z] [W] en tous les frais et dépens en ce compris le cout du commandement de payer de mon ministère.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'elle a été mise en demeure de le faire par commandement de payer, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 17 décembre 2025.
L'enquête sociale a été réalisée le 16 février 2026 et réceptionnée au tribunal avant l'audience.
L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 19 février 2026.

A cette audience, LMH, représentée par Mme [J] [B] munie d’un pouvoir pour ce faire, maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 13 216,28 euros à la date du 18 février 2026.
Mme [Z] [W] comparaît en personne. Elle ne conteste pas le montant de la dette. Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 133 euros par mois pendant 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique percevoir environ 1 380 euros de revenus mensuels (environ 1 250 euros au titre de son salaire et 130 euros de prime d’activité) et faire face à 737,11 euros de charges mensuelles en moyenne (467,11 euros au titre de son loyers et charges, 200 euros au titre du gaz et de l’électricité et 70 euros au titre de la box internet et de son forfait téléphonique). Elle précise que le montant de sa prime d’activité augmentera en mars 2026 pour atteindre la somme de 269 euros et être en CDI. Elle ajoute avoir subi d’importantes factures de chauffage en lien avec la mauvaise isolation du logement. 
LMH donne son accord pour l’octroi de délais de paiement suspensifs à la locataire.
A l’issue de l’audience, les parties sont informées que la décision sera rendue au 16 avril 2026 et a été prorogée le 4 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.
En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
En l'espèce, la saisine de la Ccapex est intervenue le 04 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation du 16 décembre 2025.
En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 17 décembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience le 19 février 2026.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.
Sur la résiliation du bail
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. Le contrat en cause est tacitement renouvelé tous les mois dans les conditions initiales de leur conclusion. Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions sans modification. C’est donc le délai de deux mois, contractuellement prévu, qu’il convient d’appliquer.
LMH justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, fait signifier à Mme [Z] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’une somme de 7 733,43 euros au titre des loyers et charges impayés.

Suivant le décompte arrêté au 17 février 2026 produit par LMH, les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti, aucun paiement de Mme [Z] [W] n'étant intervenu dans ledit délai.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 30 décembre 2024.
Sur les sommes dues
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
LMH verse aux débats les pièces suivantes :
−      le contrat de bail souscrit entre les parties le 8 août 2019 ;
−      le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 30 octobre 2024 ;
−      le décompte de la créance arrêté au 17 février 2026, mois de janvier 2026 inclus (échéance de février 2026 non incluse).
En l’occurrence, le décompte produit par LMH fait ressortir une dette d’un montant de 13 469,12 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 17 février 2026, mois de janvier 2026 inclus (échéance de février 2026 non incluse).
Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, soit la somme de 53,34 euros, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation.
Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, soit la somme de 195,55 euros, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme de 252,84 euros au titre des frais de procédure qui ne sont pas dus comme des loyers et charges impayés mais compris dans les dépens de l’instance.
Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 12 967,39 euros.
Mme [Z] [W] reconnaît le principe et le montant de cette dette.
Il convient par conséquent de la condamner à payer à LMH la somme de 12 967,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 17 février 2026, mois de janvier 2026 inclus (échéance de février 2026 non incluse), avec intérêt légal à compter de la présente décision.
Sur l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire
Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, Mme [Z] [W] propose de verser la somme de 133 euros par mois en remboursement de sa dette locative.
Cette proposition est acceptée à l’audience par LMH.
Compte tenu de l’accord des parties, Mme [Z] [W] sera autorisée à s'acquitter de sa dette locative par mensualités successives d'un montant de 133 euros en plus du loyer courant et des charges dus au titre de la location du logement, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l'égard de Mme [Z] [W] pendant le cours des délais ainsi accordés.
Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.
Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et LMH pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. Mme [Z] [W] sera alors tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tels qu’ils auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux afin de réparer le préjudice de la bailleresse découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. La part correspondant aux charges dans ces indemnités d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Mme [Z] [W] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe, Déclare l’action de la SEML [Localité 1] Métropole Habitat recevable ; Constate à la date du 30 décembre 2024 l’acquisition des effets de la clause résolutoire de plein droit du bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3], conclu le 8 août 2019 entre la SEML [Localité 1] Métropole Habitat, d'une part, et Mme [Z] [W] épouse [G], d'autre part ; Condamne Mme [Z] [W] épouse [G] à payer à la SEML [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 12 967,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 17 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse (échéance de février 2026 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; Autorise Mme [Z] [W] épouse [G] à se libérer de sa dette locative en 36 mensualités dont 35 mensualités de 133 euros et une 36ème et dernière égale au solde de la dette ; Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; Dit que le paiement de chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 28 de chaque mois et pour la première fois le 28 du mois suivant la signification du présent jugement , en plus du loyer et des charges courants ; Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise; Mais à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d'un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :