TJ 75056, 2 juill. 2026, RG 26/01394

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître DIABY

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître RAYNALDY

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 26/01394 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCBRO

N° MINUTE : 10 JCP

JUGEMENT
rendu le jeudi 02 juillet 2026

DEMANDERESSE
LA PROVINCE AUTONOME EN FRANCE DE LA CONGREGATION DE LA MISSION DITE DE [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître RAYNALDY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P164

DÉFENDEUR
Monsieur [V] [W],
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître DIABY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0457

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 02 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/01394 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCBRO

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 août 2021 prenant effet à cette date, LA PROVINCE AUTONOME EN FRANCE DE LA CONGREGATION DE LA MISSION DITE DE [Localité 2], représentée par son mandataire de gestion immobilière, la S.A.R.L. LIONCEAU IMMOBILIER, a consenti à Monsieur [V] [W] un contrat de location meublée étudiant portant sur un studio situé au [Adresse 3], bâtiment rue, 4ème étage, appartement n°45, à [Localité 3].

Le bail a été consenti pour une durée d’un an à compter du 16 août 2021 et jusqu’au 15 août 2022, moyennant le paiement d’un loyer de 650 euros mensuel, hors charges.

Le bail a été renouvelé par la volonté des parties pour une nouvelle durée d’un an à compter du 15 août 2022 et jusqu’au 15 août 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 juin 2023 distribuée le 21 juin 2023, le mandataire de la bailleresse a informé le locataire du non-renouvellement du bail étudiant et lui a indiqué qu’il devait quitter les lieux à la fin du bail, soit au 15 août 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 juillet 2023, la S.A.R.L. LIONCEAU IMMOBILIER a rappelé à Monsieur [V] [W] qu’il ne disposait plus de titre d’occupation, le bail étant arrivé à son terme, et a sollicité la libération des lieux pour le 28 août 2025.

Monsieur [V] [W] s’est maintenu dans les lieux faisant valoir l’absence de solution de relogement.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2026, LA PROVINCE AUTONOME EN FRANCE DE LA CONGREGATION DE LA MISSION DITE DE SAINT LAZARE a fait assigner Monsieur [V] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

Constater que Monsieur [V] [W] est occupant sans droit ni titre des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3] ;Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec toutes conséquences de droit ; Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 690 euros, soit le montant du loyer actuel augmenté des charges, jusqu’à libération complète et effective des lieux ; Condamner Monsieur [V] [W] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure et aux entiers dépens
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 avril 2026.

LA PROVINCE AUTONOME EN FRANCE DE LA CONGREGATION DE LA MISSION DITE DE SAINT LAZARE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions n°2 visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles elle maintient l’intégralité de ses demandes initiales et, y ajoutant, demande au tribunal de débouter Monsieur [V] [W] de l’ensemble de ses demandes.

Elle prétend, sur le fondement de l’article 25-7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le bail consenti à Monsieur [V] [W] est soumis au régime de la location meublée à usage de résidence principale pour les étudiants, lequel stipulait expressément l’absence de renouvellement du bail par tacite reconduction, de sorte que le bail n’a pas été tacitement renouvelé à son échéance, le 15 août 2023. Elle soutient que le montant de l’indemnité d’occupation qu’elle demande à voir fixer correspond bien au montant du loyer actuel et des charges dus et qu’il n’y a pas lieu dès lors à fixer un montant inférieur.

En réponse aux conclusions adverses, elle estime d’abord que la circonstance que le bail ait été conclu pour une durée d’un an et non de neuf mois ne fait pas obstacle à la qualification de bail étudiant dès lors qu’il s’agit d’une simple faculté de réduction de la durée du contrat et non d’une condition de qualification de celui-ci. Elle fait valoir ensuite que l’âge est sans incidence sur la qualité d’étudiant et qu’il n’a dès lors pas à être pris en compte pour bénéficier du statut étudiant, lequel est établi par l’attestation de scolarité délivré par l’université. Elle indique avoir laissé les plus larges délais au défendeur pour qu’il puisse se reloger mais que la tolérance dont elle a fait preuve ne saurait s’analyser en reconnaissance d’un quelconque droit au maintien dans les lieux. Elle s’oppose à l’octroi de tous délais pour quitter les lieux, faisant valoir que Monsieur [V] [W] a d’ores et déjà bénéficié de larges délais depuis le 15 août 2023, excédant les délais légaux.

Monsieur [V] [W], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions n°2 visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles il demande de :

A titre principal,
Débouter LA PROVINCE AUTONOME EN FRANCE DE LA CONGREGATION DE LA MISSION DITE DE [Localité 2] de l’intégralité de ses demandes ;A titre subsidiaire,
Lui accorder des délais de grâce de 36 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, avec suspension de toute mesure d’expulsion pendant ce délai ;Limiter le montant de l’indemnité d’occupation due au montant du loyer contractuel, sans majoration, et uniquement pour la période postérieure à la décision à intervenir ;
En tout état de cause,
Débouter LA PROVINCE AUTONOME EN FRANCE DE LA CONGREGATION DE LA MISSION DITE DE [Localité 2] de l’intégralité de ses demandes ;Rejeter la demande de fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 690 euros comme étant manifestement disproportionnée au regard des ressources modestes du défendeur et de sa situation de vulnérabilité ;Ecarter l’exécution provisoire au regard des conséquences manifestement excessives qu’elle entraînerait ;Rejeter toute demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le défendeur bénéficiant de l’aide juridictionnelle et justifiant de démarches actives et continues de relogement ;Condamner LA PROVINCE AUTONOME EN FRANCE DE LA CONGREGATION DE LA MISSION DITE DE [Localité 2] aux dépens.

Il soutient, sur le fondement de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation, que le bail a été conclu pour une durée d’un an, qu’il a été reconduit pour un an et que la relation locative s’est inscrite dans la durée, avec une occupation stable et un paiement régulier des loyers, de sorte qu’il ne peut être qualifié de bail étudiant et doit être requalifié en bail meublé soumis aux dispositions des articles 25-3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989. Il estime en conséquence que le bail a été tacitement reconduit en l’absence de délivrance d’un congé dans les formes et délais légaux par la bailleresse. Il considère que la tolérance prolongée de la bailleresse vaut renonciation implicite à se prévaloir de l’échéance du contrat. Il fait valoir ensuite sa bonne foi, ayant réglé régulièrement ses loyers et charges, et prétend se maintenir dans les lieux par nécessité et non par mauvaise foi. Il soutient qu’il est dans l’impossibilité objective de se reloger et que sa vulnérabilité, caractérisée par son âge, rendrait une expulsion immédiate manifestement disproportionnée. Il sollicite, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, un délai pour quitter les lieux de 36 mois. Il fait enfin valoir que le montant de l’indemnité d’occupation dont la fixation est sollicitée est excessif et ne saurait dépasser le montant du loyer effectivement payé, sans majoration.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures auxquelles elles ont déclaré se référer à l’audience du 17 avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

À l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 2 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification de bail meublé étudiant et la demande reconventionnelle de requalification

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1188 du même code, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Aux termes de l’article 1192 du même code, on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.
En vertu de l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989, « le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Il est conclu pour une durée d'au moins un an.

Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l'article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d'un an.

Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable. »

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont, en application de son article 2, d'ordre public. Il s'agit toutefois d'un ordre public de protection auquel les parties peuvent renoncer mais dans la seule mesure où leur volonté est expresse.

Il sera enfin rappelé que la qualification du bail s’apprécie au jour de sa conclusion.

En l’espèce, il ressort du contrat de location produit aux débats que le 16 août 2021, LA PROVINCE AUTONOME EN FRANCE DE LA CONGREGATION DE LA MISSION DITE DE [Localité 2] a consenti à Monsieur [V] [W] un « contrat de location meublée étudiant », visant expressément sous l’intitulé du contrat le régime juridique prévu par les articles L.632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Le contrat de location litigieux a été consenti à Monsieur [V] [W] en raison de sa qualité d’étudiant, ainsi qu’il ressort du certificat de scolarité pour l’année 2021/2022 délivré par l’Université [Localité 1] 1 Panthéon-Sorbonne et du courrier en date du 28 octobre 2021 de cette même université émettant un avis favorable à l’inscription du défendeur en deuxième année de licence de droit au CAVEJ (Centre Audiovisuel d’Etudes Juridiques des Universités de [Localité 1]), annexés au contrat de location. Est également annexé audit contrat l’inventaire du studio.

Il ressort de manière claire et non équivoque du contrat liant les parties que ce contrat est conclu pour une durée d’un an, à compter du 16 août 2021 au 15 août 2022, correspondant à l’année universitaire, et que « le contrat de bail meublé étudiant n’étant pas renouvelé par tacite reconduction, la durée du bail étant pré fixe, les locaux devront être impérativement libérés à sa date d’échéance ».

Les clauses du contrat sont claires et non équivoques sur la qualification de bail meublé étudiant et de la volonté de la bailleresse de ne pas soumettre le bail au régime du bail meublé.

Il sera observé à cet égard que Monsieur [V] [W] n’a jamais contesté la qualification de bail meublé étudiant du contrat qu’il a signé ni sa qualité d’étudiant, ni encore l’arrivée du terme du contrat et la nécessité de libérer les lieux. Au contraire, il ressort de la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 juillet 2025 adressée au locataire par la bailleresse que le logement « a fait l’objet d’un contrat de location à durée indéterminée, destiné à un usage de logement étudiant. Ce contrat est arrivé à son terme, et à ce jour, vous ne disposez plus de bail en cours. Par conséquent, nous vous prions de bien vouloir libérer le logement dans un délai raisonnable, au plus tard le 28 août 2025 ». En réponse à ce courrier, Monsieur [V] [W] loin de contester ni la qualification de bail étudiant, ni le terme de celui-ci, répondait : « par la présente j’accuse réception de votre dernier courrier. Etant toujours dans l’attente d’une solution alternative d’hébergement ; celle précédemment envisagée s’est révélée irréalisable. J’ai bon espoir cependant que ma demande de logement social enregistrée en août 2022, donnera bientôt résultat. En conséquence je suis actuellement contraint au regard de mon âge, de rester dans le logement ».

Les circonstances que le bail ait été conclu pour une durée de douze mois et que la bailleresse ait accepté de le renouveler, malgré la clause contractuelle expresse excluant cette possibilité, ne sauraient suffire à remettre en cause la qualification de bail meublé étudiant, qui ressort expressément et de manière non équivoque de la volonté commune des parties au jour de sa conclusion. Tout au plus, ces circonstances permettent d’établir une tolérance de cette dernière, qu’elle a expressément entendu limiter à un seul renouvellement, en considération de la situation précaire du locataire et pour lui laisser le temps de se reloger.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu à requalifier le contrat de location litigieux en bail meublé au sens des trois premiers alinéas de l’article 25-7 précité.

Monsieur [V] [W] sera donc débouté de sa demande de requalification du bail meublé étudiant en bail meublé et de toutes ses demandes subséquentes.

Sur le terme du bail et l’expulsion

L’article 25-7, dernier alinéa, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable. »

Il a été jugé précédemment que le bail litigieux est soumis à cette disposition.

En l’espèce, le bail conclu le 16 août 2021 a donc expiré le 15 août 2023 à l’issue du renouvellement dérogatoire consenti par la bailleresse.
Ainsi, Monsieur [V] [W], qui s’est maintenu dans les lieux après le terme du bail, est devenu occupant sans droit ni titre du studio situé au [Adresse 5] étage, appartement n°45, à [Localité 3], à compter du 16 août 2023.

Il convient donc d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’arrivée du terme du bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du logement donné à bail. Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il convient donc de fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [V] [W] à compter du 16 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 690 euros, charges comprises, ainsi qu’il ressort du décompte produit.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Monsieur [V] [W] sollicite un délai de 36 mois pour quitter les lieux, se fondant sur l’article 1343-5 du code civil.

Il sera cependant rappelé que ce dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Il ne s’applique donc pas à une demande de délai pour quitter les lieux en cas d’expulsion, mais au report ou à l’échelonnement d’une dette dans le cadre d’une demande en paiement.

En outre, le délai de 36 mois sollicité ne peut être octroyé, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que dans le cas d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’exception de toute autre situation. Ce texte n’est pas davantage applicable au présent litige.

La demande est par conséquent mal fondée.

Toutefois, comme le relève la demanderesse, la demande se fonde en réalité sur les articles L.412-3 et L. 412-4 du code des procédures civile d’exécution.

Il ressort de ces dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne l’expulsion des occupants de lieux habités peut accorder des délais renouvelables d’une durée comprise entre un mois et un an, « chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » ; pour fixer ces délais, le juge tient compte « de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

La demanderesse s’oppose à la demande d’octroi de délais.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que les loyers et charges sont réglés régulièrement, et sont pris en charge d’une part, par la caisse d’allocations familiales et d’autre part, par le centre d’action sociale, compte tenu de la précarité de la situation de Monsieur [V] [W]. Il justifie être âgé de 67 ans, avoir déposé une demande de logement social depuis le 10 juillet 2023, renouvelée le 23 mai 2024 et avoir adressé un courrier à la commission de médiation du département de [Localité 1] le 18 juillet 2023 ainsi qu’un courrier à la DRIHL le même jour, alertant sur l’urgence de sa demande de relogement et sollicitant que sa demande soit instruite en priorité. Il justifie également avoir déposé une candidature pour un accueil dans une résidence agréée par le centre d’action sociale de la Ville de [Localité 1], déclarée recevable et valable jusqu’au 31 mars 2027. Il produit en outre une demande d’ouverture de ses droits à la retraite.

Il ressort de ces éléments que le défendeur justifie du respect de ses obligations contractuelles qu’il exécute de bonne foi et de démarches pour trouver un nouveau logement.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande d’octroi d’un délai supplémentaire de 6 mois pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [W], partie perdante, sera condamné aux dépens de l'instance par application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de LA PROVINCE AUTONOME EN FRANCE DE LA CONGREGATION DE LA MISSION DITE DE [Localité 2] les frais irrépétibles qu'elle a dû engager au cours de la présente instance et Monsieur [V] [W] sera ainsi condamné à lui verser une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, qu’il convient cependant de ramener à de plus justes proportions et sera fixée équitablement à la somme de 500 euros compte tenu des situations respectives des parties.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Monsieur [V] [W] demande à voir écarter l’exécution provisoire du présent jugement faisant valoir qu’elle lui causerait un préjudice irréversible, n’ayant aucune solution de relogement.

Cependant, compte tenu du délai supplémentaire accordé à Monsieur [V] [W] pour libérer les lieux, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS