TJ 75056, 30 juin 2026, RG 24/11552

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le:
à Me [Localité 2] et Me BENOIS

Copie certifiée conforme délivrée le :
à l’expert

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 24/11552 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C5IQM

N° MINUTE :

Assignation du :
19 Septembre 2024

EXPERTISE

JUGEMENT
rendu le 30 Juin 2026
DEMANDERESSE

S.C.I. 2000 HENNER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Roxane BOURG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0751

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S.U. PARGEST ADES’IMMO, prise la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0684

Décision du 30 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 24/11552 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5IQM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 08 Avril 2026 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI 2000 HENNER est propriétaire depuis le 31 juillet 2000 des lots n°3, 12 et 22 correspondants à un appartement utilisé à titre de cabinet médical, deux caves et un emplacement de stationnement.

Avant son acquisition, un contentieux avait opposé les anciens propriétaires de ces lots et la copropriété lorsqu’ils ont installé un cabinet médical dans le lot n°3. Par ordonnance du 8 juin 1988, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a ordonné une expertise afin notamment de déterminer les incidences sur la copropriété des travaux ayant conduit au changement de destination des lieux.

A la suite du rapport de l’expert rendu le 24 octobre 1988, l’assemblée générale a décidé le 30 janvier 1990 d’augmenter les millièmes de répartition des charges de l’immeuble pour les lots n°3,12 et 22 à effet au 24 octobre 1988 sans modifier les millièmes de copropriété et les droits de vote qui s’attachent aux lots n°3,12 et 22 et sans modification des millièmes de répartition des charges des autres copropriétaires, si ce n’est l’augmentation du dénominateur des dépenses communes générales, de chauffage, d’ascenseur et d’escaliers de service.

Décision du 30 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
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L’ancien propriétaire des lots a contesté cette décision mais ces recours judiciaires n’ont pas prospéré. Un modificatif du règlement de copropriété a en conséquence été établi le 21 janvier 1994.

La SCI 2000 HENNER a vainement soumis au vote de l’assemblée générale des résolutions visant à modifier cette répartition des charges en 2018, 2019, 2021, 2022 et 2023, sans contester ultérieurement ces assemblées générales.

Par acte du 19 septembre 2024, la SCI 2000 HENNER a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant ce tribunal aux fins principalement de déclarer nulles et non écrites les grilles de répartition des charges communes générales et des charges de chauffage et d’escalier de service, condamner le syndicat des copropriétaires à restituer les charges indûment perçues et, subsidiairement ordonner une expertise.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2025, la SCI 2000 HENNER sollicite de :

« A titre principal,

- Déclarer nulle et non écrite la grille de répartition des charges communes générales, telle qu’elle figure au règlement de copropriété et état descriptif de division établi le 25 avril 1979 et publié le 2 mai 1979, issue du modificatif du 21 janvier 1994,

- Déclarer nulle et non écrites les grilles de répartition de chauffage et d’escalier de service, telle qu’elles figurent au règlement de copropriété et état descriptif de division établi le 25 avril 1979 et publié le 2 mai 1979, issue du modificatif du 21 janvier 1994,

- Procéder à la nouvelle répartition des charges, conformément aux dispositions d’ordre public des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

- Valider la nouvelle grille de répartition de charges établie par Mr [C], géomètre,

- Ordonner la publication aux hypothèques de la nouvelle grille de répartition de charges établie par Mr [C], géomètre, qui sera annexé au jugement à intervenir, aux frais exclusifs du syndicat des copropriétaires, et ce sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, passer un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir.

A titre subsidiaire,
- Désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal, avec mission de:
- se rendre sur [Adresse 4],
- se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les lieux,
- procéder au mesurage der tous les lots résultant de l’état descriptif de division,
- entendre tous sachants,
- proposer une nouvelle grille de répartition de charges communes générales en conformité avec les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
- indiquer le montant des charges indûment réglées par les requérants sur les 10 années précédant la délivrance de la présente assignation et celui indûment sollicité depuis la délivrance de l’assignation,
- dit que l’Expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du CPC, et qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au Greffe de la Chambre saisie.
- Dire que la provision à valoir sur les honoraires de l’expert sera avancée par le syndicat principal des copropriétaires, l’expertise sollicitée visant l’intérêt collectif de la copropriété,

En tout état de cause,

- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], à restituer les charges indûment perçues de la part des requérants sur les 5 années précédant la délivrance de la présente assignation et depuis la délivrance de l’assignation,

- Dispenser La SCI 2000 HENNER de toute participation aux dépenses communes, des frais afférents à la présente procédure,

- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie,

- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à payer à La SCI 2000 HENNER la somme de 12.000€ à titre de dommages et intérêts,

- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à payer à La SCI 2000 HENNER la somme de 6.000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC,

- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Roxane BOURG, Avocat aux offres de droit, par application de l’article 699 du CPC. »

Selon ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande de :

« RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice dans ses écritures et l’y déclaré bien fondé,

JUGER ce que de droit sur la demande formée par SCI [Adresse 6] en ce qui concerne la répartition des charges du lot n° 3 situé [Adresse 1],

JUGER ce que de droit sur la demande formée par SCI 2000 HENNER en ce qui concerne la dispense de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
DEBOUTER LA SCI 2000 HENNER de ses plus amples demandes, fins et conclusions.

DIRE que chaque partie conservera à sa charge les dépens de l’instance. »

Décision du 30 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
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Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de leurs prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été close le 9 décembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries du 8 avril 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de réputer non écrites les grilles de répartition des charges communes générales et des charges de chauffage et d’escalier de service

La SCI 2000 HENNER soutient que la grille de répartition des charges communes générales de l’immeuble n’est pas conforme aux dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle ne correspond pas à la valeur relative des lots, les tantièmes de son lot étant disproportionnés par rapport aux superficies d’autres lots comparables. Elle fait valoir que cette illicéité a été relevée tant par un géomètre expert que par un avocat mandaté par le syndicat des copropriétaires.
Elle ajoute que les charges de chauffage et d’escalier de service ne respectent pas le critère d’utilité de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires s’en rapporte. Il mentionne cependant dans ses développements essentiellement les charges de chauffage et d’escalier de service et non les charges générales.

Aux termes de l’article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Il résulte de l’article 43 de cette même loi que les dispositions de l’article 10 sont d’ordre public, toutes clauses contraires étant réputées non écrites. Lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Est ainsi illicite une clause prévoyant que les charges sont réparties en fonction des quotes-parts de propriété de chaque lot alors que ces quotes-parts ne correspondent pas aux valeurs relatives des parties privatives, appréciées selon les critères posés par l’article 5 de la loi.

Tout copropriétaire intéressé peut ainsi, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions légales des clauses du règlement de copropriété et faire établir une répartition des charges conforme à ces dispositions

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit en page 32 dans son chapitre II une clause de répartition des charges générales rédigée comme suit : « Les charges seront réparties entre les co-propriétaires au prorata des quote-parts de co-propriété contenues dans les lots ».

Des grilles de répartition sont ensuite prévues notamment pour les charges relatives aux escaliers, à l’ascenseur et aux frais de chauffage.

Le modificatif du 21 janvier 1994 a notamment prévu les modifications des millièmes de répartition des charges suivantes pour les lots n°3, 12 et 22 :
Dépenses communes générales : 4.851/13.234èmes au lieu de 1.617/10.000èmes, répartis comme suit :Pour le lot n°3 : 4.728/13.234èmes (contre 1.576/10.000èmes auparavant)Pour le lot n°12 : 66/13.234èmes (contre 22/10.000èmes auparavant)Pour le lot n°22 : 57/13.234èmes (contre 19/10.000èmes auparavant)Chauffage : 316/1.118 au lieu de 198/10.000èmes (seul le lot n°3 est concerné)Escaliers de services : 4.728/8.786 au lieu de 1.576/5.634èmes (seul le lot n°3 est concerné).
Le modificatif du 21 janvier 1994, tout en augmentant les millièmes de charges uniquement pour les lots n°3, 12 et 22, n’a pas expressément prévu qu’il était dérogé pour ces trois lots seulement à la clause de répartition des charges stipulée au règlement de copropriété et rappelée ci-dessus.

Il n’est pas contesté que les nouveaux tantièmes de charges générales sont sans lien avec la valeur relative des lots n°3,12 et 22 concernés appartenant à la SCI 2000 HENNER et que l’augmentation des tantièmes de charges résulte du changement de destination du lot n°3 lors de l’installation du cabinet médical.

La demanderesse cite ainsi à titre de comparaison que la quote-part de charges du lot n°4, correspondant à un appartement de trois chambres (contre quatre chambres pour le lot n°3) situé au-dessus du lot n°3, est seulement de 1 608/13.234èmes.

S’agissant des charges de chauffage et d’escalier de service, il n’est pas davantage contesté par le syndicat des copropriétaires que le critère d’utilité n’a pas été respecté par le modificatif de 1994 alors que la réception de patients dans les locaux du cabinet ne change ni la consommation de chauffage par rapport à un appartement, ni l’utilité de l’escalier de service, qui n’est pas emprunté par la patientèle, ce qui est relevé dans la pièce n°10, document non signé et sans mention de son auteur mais que la SCI 2000 HENNER indique être un rapport de
M. [U], géomètre expert.

Ces éléments sont cependant insuffisants pour réputer non écrites en l’état les grilles de répartition de charges alors que le périmètre des dispositions devant être réputées non écrites n’est pas clairement défini.

En effet, la demande de la SCI 2000 HENNER porte sur l’annulation des grilles de répartition des charges résultant du modificatif du 21 janvier 1994 alors que le règlement de copropriété a été plusieurs fois modifié ultérieurement en raison de la création de plusieurs lots. En l’état des éléments versés aux débats, il apparaît que le dernier modificatif date du 21 mai 2016. Les grilles de répartition de charges qu’il comporte mentionnent 36 lots dans la copropriété contre 30 en 1994.

En outre, s’agissant de l’éventuelle future répartition des charges, la grille figurant dans la pièce n°10 de la demanderesse ne concerne que les charges de chauffage et d’escalier de service mais pas les charges communes générales.

L’analyse des grilles de répartition des charges dans le règlement de copropriété et ses modificatifs ultérieurs et le cas échéant l'élaboration d'une nouvelle répartition des charges requièrent ainsi l'intervention d'un géomètre expert qui sera désigné selon les modalités qui seront prévues au dispositif du présent jugement.

La provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera mise à la charge de la SCI 2000 HENNER, qui sollicitait une telle expertise à titre subsidiaire.

Sur la demande de restitution de charges

La SCI 2000 HENNER soutient qu’elle est fondée à solliciter le remboursement des charges indument appelées depuis cinq ans précédant l’assignation puisque le caractère non écrit d’une clause du règlement de copropriété a un effet rétroactif.
Le syndicat des copropriétaires réplique que l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit au contraire la non-rétroactivité de la nouvelle répartition de charges.

Selon l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

La présente décision ne constate pas le caractère non écrit des dispositions du règlement de copropriété relatives à la répartition de charges. Cependant, en tout état de cause, en cas d’illicéité de ces dispositions, la nouvelle répartition de charges, qui ne pourrait être actée que par une prochaine décision après l’expertise, ne prendrait effet que lors de l’exercice comptable suivant cette décision conformément aux dispositions précitées.

Ainsi, quel que soit le sens de la décision à venir après expertise, la demande de restitution des charges ne peut prospérer.

Cette demande sera donc dès à présent rejetée sans qu’il n’y ait lieu de surseoir à statuer.

Sur la demande indemnitaire

La demanderesse soutient que le syndicat des copropriétaires a commis une faute au sens de l’article 1147 du code civil en refusant de mettre en conformité le règlement de copropriété depuis 2018 alors qu’il ne conteste pas l’illicéité de la répartition des charges à son égard. Elle précise que l’absence de contestation des assemblées générales ayant refusé d’entériner la nouvelle grille est indifférente et témoigne au contraire de sa volonté de résoudre le litige amiablement.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI 2000 HENNER a acquis ses lots en toute connaissance de cause, n’a souhaité modifier ses tantièmes de charges que 18 années après son acquisition et n’a jamais agi en nullité des assemblées générales ayant rejeté le vote des résolutions soumises au vote à ce sujet.

Il convient de surseoir à statuer sur cette demande compte tenu de la mesure d’instruction ordonnée.

Sur les autres demandes

Les demandes relatives aux dépens, à la distraction des dépens, aux frais irrépétibles et à la dispense de toute participation aux frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 seront réservées.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,