TJ 75056, 7 juill. 2026, RG 23/12996

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expéditions exécutoires

délivrées le:

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8ème chambre 1ère section

N° RG 23/12996
N° Portalis 352J-W-B7H-C22AB

N° MINUTE :

Assignation du :
19 Septembre 2023

JUGEMENT
rendu le 07 Juillet 2026
DEMANDEUR

Monsieur [K] [P]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Marie-hélène LEONE CROZAT de la SELARL CABINET LEONE-CROZAT ASSOCIEES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #E0468

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2],
représenté par son syndic, le cabinet GERALPHA GESTION, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par Maître Bernard-Claude LEFEBVRE de l’ASSOCIATION LEFEBVRE HATEM-LEFEBVRE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #R0031
Décision du 07 Juillet 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/12996 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22AB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 15 Avril 2026 tenue en audience publique devant , Caroline BRANLY-COUSTILLAS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [P] a acquis en juin 2015 le lot n°15 au 6éme de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il a procédé à des travaux de réfection de la salle de bains touchant notamment le réseau de plomberie et le réseau électrique.

Par ordonnance de référé du 6 octobre 2017, une expertise a été ordonnée, dont le rapport a été déposé le 14 juin 2019.

Par ordonnance du 24 février 2021, le juge des référés a notamment condamné, sous astreinte, Monsieur [P] à supprimer la conduite d’évacuation des eaux usées et des eaux vannes qui passe dans les combles et se raccorde sur une évacuation du WC commun du 6 ème étage ; supprimer la conduite d’alimentation d’eau froide qui passe en apparent dans le couloir du 6 ème étage en sortant de l’appartement du lot n°14 de Monsieur [O] ; supprimer le système VMC installé dans les combles ainsi que toute prise d’air qui aboutit dans les combles ; et reboucher et remettre en état les percements réalisés dans les murs, cloisons, plafonds et planchers au titre des installations supprimées.

Lors de l’assemblée générale du 27 juin 2023, ont été rejetées les résolutions, soumises aux copropriétaires à la demande de M. [P], à savoir les résolutions n°16, visant à obtenir l’autorisation de raccorder son lot à l’alimentation en eau de l’immeuble, la résolution n°17, relative à l’autorisation de réparer l’évacuation des eaux usées, la résolution n°18, relative à l’autorisation de réparer à ses frais ladite évacuation des eaux usées en cas de refus de la résolution précédente; la résolution n°19 relative à l’autorisation de réaliser une VMC au niveau de la toiture, la résolution n°20 visant l’autorisation de raccorder la VMC à un conduit de cheminée, et la résolution n°21, relative à l’isolation des combles perdus.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 septembre 2023, M. [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d'obtenir en substance l’annulation des résolutions 16, 17, 18, 19, 20 et 21 de l’assemblée générale du 27 juin 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 février 2025, et au visa des articles 10-1, 24, 25 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, et des articles 122 et 789 -6° du code de procédure civile, M [P] demande au tribunal de :

« Juger Monsieur [P] recevable et bien fondé en ses demandes,

Juger tant irrecevable que mal fondée la demande de dommages intérêts du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 2], pour défaut de mandat

En tout état de cause juger mal fondées les demandes et moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 2],

En conséquence,

Dire nulle et de nul effet les résolutions 20 et 21 de l’assemblée générale du 27 juin 2023 pour avoir été votées sur des tantièmes erronées.

Prononcer l’annulation des résolutions 16, 17, 18, 19 et subsidiairement les résolutions 20 et 21 de l’assemblée générale du 27 juin 2023 de la copropriété du [Adresse 5] à [Localité 3] pour abus de majorité.

Autoriser au visa de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 la réalisation des travaux de raccordement en eau du lot n°15 aux frais de Monsieur [P].

Autoriser au visa de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 la réalisation des travaux de raccordement du lot n°15 à la canalisation d'eaux usées - partie commune de l'immeuble -sur laquelle est branchée le lot 14 au 6éme étage en face du lot 15 et qui nécessite un raccordement au niveau du 5éme étage par la pose d'une simple culotte, aux frais de Monsieur [P].

Autoriser au visa de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 la réalisation des travaux d’installation d’une sortie en toiture d’une VMC.

Décision du 07 Juillet 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/12996 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22AB

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 2], à payer à Monsieur [P] la somme de
1 000 € à titre de dommages intérêts.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 2], à payer la somme de 10 134 euros sauf à parfaire, pour réparer le préjudice financier subi du fait de l’absence de location de son bien depuis septembre 2023 jusqu'au jugement à intervenir.

Faire application au bénéfice de Monsieur [P] des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 2] à payer à Monsieur [P] la somme de 4500 € au titre de l’article 700 du CPC et en tous les dépens d’instance qui pourront être recouvrés par Maître LEONE-CROZAT dans les
conditions de l’article 699 du CC ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 avril 2025 par voie électronique, et au visa des articles 1103, 1104 et 1240 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« - JUGER Monsieur [P] irrecevable et en tout cas mal fondé en ses demandes

L’en débouter

JUGER le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER Monsieur [P] à payer au Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 20.000€ à titre de dommages intérêts outre la somme de 6.000€ au titre de l’article 700 cpc.

CONDAMNER Monsieur [P] aux entiers dépens ».

Il est fait expressément référence aux pièces des dossiers et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 19 janvier 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 15 avril 2026. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1-Sur les fins de non-recevoir

Il convient de relever que les parties soulèvent réciproquement, dans leur dispositif, l’irrecevabilité de leurs demandes, sans développer de moyen en droit et en fait en ce sens, et alors que ces fins de non-recevoir n’ont pas été soulevées devant le juge de la mise en état s’agissant d’une instance engagée à compter du 1er janvier 2020, conformément aux dispositions de l’article 789 du code de procédure civile de sorte que les fins de non-recevoir, qui n’ont par ailleurs pas été soulevées devant le juge de la mise en état, seront déclarées irrecevables.

2 – Sur la demande d’annulation des résolutions 16, 17, 18

Sur la recevabilité

L'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».

Possède la qualité d’opposant, au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée ou ayant voté à l’encontre d’une résolution adoptée ; et la qualité de défaillant, le copropriétaire n’ayant pas été présent ou représenté lors de l’assemblée générale.

L’article 18 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit en son premier alinéa que « le délai prévu au deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants (…)».

La recevabilité de l’action du demandeur aux fins d’annulation de la résolution 16 à 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2023 selon les conditions prévues à l’article 42 précité est établie par les éléments produits, qui démontrent de manière suffisante la qualité de copropriétaire opposant du demandeur ainsi que le respect du délai de deux mois. Le demandeur est donc recevable à agir dans le cadre de la présente instance.

Sur le fond

En l’espèce, M. [P] demande l’annulation des résolutions n°16, 17 et 18 expliquant que son lot 15 a toujours bénéficié d’une alimentation en eau et d’une évacuation des eaux usées, antérieurement à 2007, correspondant à sa date d’acquisition ; qu’aucun piquage sauvage n’a été réalisé ; que les remplacements effectués au niveau des canalisations visaient une mise en conformité avec la législation sur la suppression du plomb ; que les travaux qu’il avait effectués sur les canalisations d’arrivée d’eau ne nécessitaient pas d’autorisation de la copropriété puisqu’il s’agissait d’un raccordement individuel donc une partie privative ; que le règlement de copropriété précise que le lot 15 disposait d’un accès à l’eau ; que rien ne prouve l’existence d’un « poste d’eau ».

Sur la résolution 16, M. [P] explique que le refus de la résolution 16 n’est pas motivé par l’assemblée générale ; que le vote litigieux est constitutif d’un abus de droit en ce qu’il crée une rupture d’égalité entre copropriétaires puisque tout un chacun a un accès à l’eau et que son lot disposait d’une alimentation à l’eau ; qu’il participe aux dépenses communes en eau alors qu’il est le seul à ne pas être raccordé à l’alimentation en eau ; que refuser le droit d’accès à l’eau conduit à refuser le droit à disposer d’un logement décent ; et que les travaux qu’il avait effectués ont été déposés, se conformant à la décision en référé rendue.
Sur la résolution 17, il explique que son lot a toujours bénéficié d’une évacuation des eaux usées ; que la réparation de la canalisation d’évacuation des eaux usées concerne une partie commune et la refuser défavorise certains copropriétaires ; qu’il n’existe aucune motivation quant à ce refus de la part de l’assemblée générale ; que le dossier qu’il a communiqué aux copropriétaires est complet ; que les travaux qu’ils avaient effectués ne nécessitaient aucune autorisation ; que certaines réparations de descente en fonte auxquelles il n’a pas accès ont été approuvées en assemblée générale à l’inverse de cette canalisation qui est pourtant une partie commune, ce qui crée un abus de majorité.
Sur la résolution 18, M. [P] fait valoir le rapport de son architecte qui a expliqué les travaux projetés ; que le syndicat des copropriétaires reconnait la nécessité de réparer la canalisation sans justifier son refus; que la seule explication du syndicat des copropriétaires repose sur l’absence d’attestations des services d’hygiène de la ville de [Localité 1] dont il n’est pas établi qu’un tel document peut être délivré ; et qu’aucune discussion n’est apparue sur la conformité des travaux soumis.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande expliquant qu’il n’est pas établi que le lot 15 disposait d’une canalisation d’eau ; que les installations existantes attestent d’un piquage sauvage ; que les canalisations sont des parties communes nécessitant un vote en assemblée générale en cas de travaux sur ces dernières ; que le lot de M. [P] ne comporte pas de point d’eau mais un accès aux commodités communes ; que c’est pour cette raison qu’il participe aux charges communes d’eau ; qu’en achetant un lot sans commodités portatives, il a réalisé une opération à moindre coût et que l’usage de son lot reste conforme au descriptif du règlement de copropriété ; que l’assemblée générale est libre de ses votes et n’a pas d’obligation de consigner dans le procès-verbal les motifs de son vote ; qu’en l’occurrence, les motifs du vote de la résolution 18 sont indiquées dans le procès-verbal, les copropriétaires ayant estimé ne pas disposer de l’ensemble des informations nécessaires notamment de l’attestation des services d’hygiène de la Ville de [Localité 1] attestant de la conformité des travaux envisagés.

Les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble nécessitent une autorisation exclusive de l’assemblée générale, conformément aux dispositions de l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965. C’est dans le libre exercice de ses droits qu’une assemblée générale accorde ou refuse une autorisation, sans qu’elle ne soit tenue de motiver sa décision, dès lors que les justifications sont apportées a posteriori.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de

porter préjudice à certains. L’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Il convient de rappeler que l’assemblée générale est souveraine et que les juges du fond ne peuvent substituer leur propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées.

Sur le moyen tiré de l’abus de majorité, fondé sur une rupture d’égalité, M. [P] considère que son lot disposait d’une canalisation d’alimentation en eau ainsi qu’une évacuation des eaux usées, invoquant les constats d’huissiers et le rapport de l’architecte IGH en date des 12 mars 2018, 30 mars et 9 avril 2019 qui relèvent l’existence de raccordements anciens au niveau des canalisations d’alimentation et évacuation d’ eau ainsi que des raccordements plus récents, ce qui démontrerait visuellement son allégation, l’architecte de la société IGH affirmant dans son rapport que le lot était raccordé dès l’origine aux canalisations. Toutefois, ces constats et affirmations, dont il n’est pas établi que les éléments qui y figurent ont été étayés par l’examen du règlement de copropriété et des procès-verbaux des assemblées générales, ne sauraient suffire à établir que, dans le lot 15, la copropriété a expressément prévu de tels raccordements à l’eau, tant pour l’alimentation que pour son évacuation.
Ce point est d’autant moins suffisamment établi que le règlement de copropriété en page 4 stipule que le lot 15 est composé d’« une chambre au sixième étage comprenant : une pièce à feu sur rue avec droit au poste d’eau et aux water-closets communs au sixième étage ». En page 3, sont listées les parties communes mentionnant notamment « les canalisations et installations de gaz, d’eau […], les tuyaux du tout à l’égout, ceux d’écoulement des eaux pluviales, ceux conduisant les eaux ménagères au tout à l’égout, […], tous les waters-closets communs ». Il n’est pas démontré que l’assemblée générale des copropriétaires aurait autorisé des travaux visant le raccordement du lot 15 aux canalisations d’eau.
Par ailleurs, il ne saurait être valablement considéré, comme le soutient M [P], que le terme « accès au poste d’eau » figurant dans le règlement de copropriété signifie l’existence d’un raccordement aux canalisations d’eau. En effet, d’une part si le règlement de copropriété ne définit pas expressément la notion de poste d’eau, il distingue clairement, parmi les termes employés les notions d’installations, de canalisations, et de poste d’eau, de sorte qu’aucune confusion n’est possible. D’autre part, le règlement de copropriété ne prévoit pas au sein du lot 15 l’existence de pièce nécessitant un accès à l’eau comme une cuisine, une salle d’eau ou de bain ou encore des water-closets, à l’inverse des autres lots dont ceux situés au 6e étage. L’accès au poste d’eau commun, tel que visé dans le règlement de copropriété, ne saurait donc être considéré comme correspondant au raccordement aux canalisations d’eau.
En outre, en affirmant qu’il n’existe aucun « poste d’eau », au sens d’une installation dans les parties communes, M [P] procède par simples affirmations sans aucun élément de preuve suffisant, ce qui en tout état de cause ne saurait suffire à démontrer que son lot serait raccordé aux canalisations d’eau et ce en conformité avec le règlement de copropriété.
Si M. [P] invoque le caractère indécent de son logement, cet argument ne saurait être opposé au syndicat des copropriétaires, ce principe concernant essentiellement les rapports entre bailleur et locataire, et alors que le lot de M. [P] a un accès au poste d’eau conformément au règlement de copropriété.

Enfin, il ne saurait être déduit de ce que M. [P] participe aux charges communes d’eau, et que seule sa consommation a été relevée par le diagnostiqueur au niveau du 6e étage, l’existence légitime d’un raccordement de son fait aux canalisations d’eau.

Il en ressort que M. [P] échoue à démontrer que son lot 15 disposait d’un raccordement aux canalisations d’eau autorisé par la copropriété, tant pour l’alimentation que pour l’évacuation, comme les autres copropriétaires y compris ceux situés au 6e étage, de sorte qu’il ne démontre pas l’existence d’une égalité de situation entre les copropriétaires. En conséquence, il n’établit pas l’existence d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires faute de similitude entre leurs situations, comme il le soutient. Le moyen sera donc rejeté.

Sur le moyen tiré de l’absence de motifs valables, il est de principe que l’assemblée générale est souveraine et n’a pas à motiver ses décisions de refus dans le procès-verbal, lequel n’est pas un compte-rendu des débats, dès lors que le syndicat est en mesure de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes en contre preuve de l’abus allégué, en explicitant et en développant les motifs de refus de l’assemblée générale. Or, le syndicat des copropriétaires développe dans ses écritures le contexte de la copropriété, et l’attitude de M. [P] qui a effectué plusieurs travaux sur les parties (les canalisations d’eau, le percement de la toiture) sans autorisation de l’assemblée générale, et des conséquences de cette attitude, faisant référence notamment aux infiltrations résultant du percement du toit, ou encore aux malfaçons des travaux réalisés sur les canalisations. Aussi, le syndicat des copropriétaires, en reprochant à M. [P] l’absence de dossier complet soumis aux copropriétaires dans le cadre des demandes d’autorisation de travaux similaires à ceux précédemment réalisés, et en rappelant le contexte particulier lié à l’attitude de M. [P] qui avait sans équivoque porté atteinte aux parties communes, pouvait légitimement attendre de la part de ce dernier des documents plus complets de nature à rassurer la copropriété sur les nouvelles démarches entreprises par M. [P] sur les parties communes.
Il apparait que M. [P] a produit, en vue du vote querellé, un devis sur la remise en état de la canalisation des eaux usées, une lettre de l’architecte de la société GH ITIE et un rapport de cette même société comparant les solutions pour les travaux des eaux usées. Il en ressort que d’une part aucune pièce n’a été jointe à la convocation s’agissant des travaux projetés sur le raccordement à l’alimentation en eau. D’autre part, il n’est pas démontré que des avis techniques y compris de l’architecte de l’immeuble avec des plans notamment des raccordements ont été produits aux copropriétaires en amont du vote. Aussi, faute de documents techniques et complets sur les travaux envisagés, les copropriétaires ont légitimement pu considérer ne pas être suffisamment renseignés sur les projets de M [P] et ce d’autant que M [P] avait déjà réalisé des travaux similaires, sans autorisation et avec des malfaçons ayant porté atteinte aux parties communes. Ces éléments d’explication du vote, s’ils ne sont pas consignés dans le procès-verbal d’assemblée générale, sont suffisants pour considérer le vote des copropriétaires fondé sur des motifs valables et sérieux en conformité avec l’intérêt collectif des copropriétaires. L’abus de majorité n’est donc pas suffisamment établi.

S’agissant du moyen tiré de l’absence de vote nécessaire de l’assemblée générale, il convient de relever que comme développé ci-dessus, aucun élément ne permet de considérer que M. [P] dispose dans son lot privatif d’un accès aux canalisations d’eau, qui en tout état de cause constituent des parties communes, de sorte qu’un vote en assemblée générale était de manière évidente nécessaire.

Il convient donc de rejeter la demande d’annulation des résolutions 16, 17 et 18.

3 - Sur l’annulation des résolutions 19 et 20

En l’espèce, M. [P] demande l’annulation de ces deux résolutions expliquant pour la résolution 20, que, alors que l’un des copropriétaires, M. [U] a quitté l’assemblée en cours de séance, le changement de tantièmes n’a pas été pris en compte ; que le vote de ces deux résolutions est constitutif d’un abus de droit faute de justification du refus par les copropriétaires ; et que le syndicat des copropriétaires ne peut invoquer des risques futurs quant à des nuisances sonores ou des infiltrations.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande indiquant que si l’un des copropriétaire a quitté l’assemblée générale ce qui modifie le nombre de tantièmes présents, le sens du vote reste le même ; que les résolutions 19 et 20 portant sur l’installation d’une VMC soit avec une ouverture de la toiture soit raccordée au conduit de cheminée, impliquent une atteinte sur les parties communes présentant des risques pour la copropriété ( infiltrations, nuisances sonores, et non-conformité aux règles de l’art).

Aux termes de l’article 17-1 du même décret, l'irrégularité formelle affectant le procès-verbal d'assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu'elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n'entraine pas nécessairement la nullité de l'assemblée générale dès lors qu'il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n'en est pas affecté.

S’agissant du moyen tiré de la computation des voix, moyen développé à propos de la résolution 20 et non 19, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2023 que :

-Monsieur [D] a quitté l’assemblée générale à compter des votes de la résolution 20 sans qu’il ne soit contesté que ce dernier représente 900 tantièmes sur 97000,

- pour le vote de la résolution 20, des copropriétaires représentant les 2.300 des tantièmes n’étaient ni présents ni représentés,

- des copropriétaires représentant 3.300 tantièmes se sont abstenus,

- M. [P], correspondant à 200 tantièmes, a voté en faveur de ladite résolution.

Si le procès-verbal invoque un vote en 2e lecture selon les dispositions de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, il apparait que :

-le total des voix de tous l’ensemble des copropriétaires étant de 9.700 tantièmes, la majorité prévue par l’article 25 de ladite loi est de 4.851 tantièmes, quand bien même M [D] aurait quitté la séance,

-le seul vote pour, qui émane de M [P], ne suffit ni atteindre la majorité des voix de tous les copropriétaires, ni à atteindre au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires ( 9.700/3 = 3.233,33) tel que prévu par l’article 25-1 de la loi susmentionnée.

Il en ressort qu’en reconstituant le sens du vote, le résultat obtenu dans le cadre du vote de la résolution 20 reste inchangé. Ce moyen est donc inopérant.

S’agissant du moyen tiré de l’absence de motifs valables, il apparait qu’a été joint à la convocation de l’assemblée générale un devis de la société LA LOUISIANE s’agissant de l’installation de la VMC en toiture mentionnant sans détail particulier les postes des travaux et son coût. Dès lors, en considération de la production de cette seule pièce qui concerne exclusivement les travaux d’installation de la VMC avec l’ouverture de la toiture et non les travaux de la résolution 20 relatif à l’installation de la VMC raccordée au conduit de cheminée, sans aucun avis technique y compris de l’architecte de l’immeuble alors que, qu’il s’agisse des travaux des résolutions 19 ou 20, des parties communes seront impactées et compte tenu des éléments développés ci-dessus s’agissant du contexte dans lequel s’inscrit le vote des résolutions litigieuses, il ne saurait être considéré que les copropriétaires qui allèguent de l’absence de preuve de la conformité des installations envisagées et des risques qu’elles pourraient générer, ne disposaient pas de motifs sérieux et légitimes, conformes à l’intérêt collectif des copropriétaires, pour rejeter les résolutions 19 et 20.

En conséquence, la demande d’annulation des résolutions 19 et 20 sera rejetée.

4 -Sur l’annulation de la résolution 21

En l’espèce, M. [P] demande l’annulation de cette résolution expliquant que suite au départ de M. [U], le changement de tantièmes n’a pas été pris en compte ; que la résolution 21 porte sur l’isolation des combles dont le coût des travaux est très faible, et qui permettra une mise en conformité de l’immeuble avec la loi sur la transition énergétique, dans un intérêt collectif, de sorte que le refus de l’assemblée générale constitue un abus de droit ; et qu’il souhaite disposer comme tout copropriétaire d’un logement salubre et disposant des conditions normales d’habitabilité.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande indiquant que le vote de la résolution 21 n’est pas un refus complet du projet puisque l’assemblée a voté la résolution 22 prévoyant un audit énergétique avant d’engager des travaux dont l’utilité n’était pas démontée.

S’agissant du moyen tiré de la computation des voix, à l’instar des éléments développés ci-dessus, le procès-verbal indique pour la résolution 21 que :
- des copropriétaires représentant les 2.300 des tantièmes n’étaient ni présents ni représentés,
- des copropriétaires représentant 1.800 tantièmes se sont abstenus,

- M. [P], correspondant à 200 tantièmes, a voté en faveur de ladite résolution.

Si le procès-verbal invoque un vote en 2e lecture selon les dispositions de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, il apparait que :
-le total des voix de tous l’ensemble des copropriétaires étant de 9.700 tantièmes, la majorité prévue par l’article 25 de ladite loi est de 4.851 tantièmes, quand bien même M. [D] aurait quitté la séance,
-le seul vote pour, qui émane de M. [P], ne suffit ni atteindre la majorité des voix de tous les copropriétaires, ni à atteindre au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires ( 9.700/3 = 3.233,33) tel que prévu par l’article 25-1 de la loi susmentionnée.

Dès lors, le sens du vote ainsi reconstitué ne change pas le résultat, de sorte que ce moyen est don inopérant.

S’agissant de l’absence de motifs valables, il résulte de la convocation que M. [P] n’a communiqué aucune pièce concernant les travaux d’isolation soumis au vote, tant d’un point du vue de la réglementation à laquelle il fait référence que d’un point de vue technique et financier. Il apparait donc que les copropriétaires ont légitimement pu estimer ne pas disposer d’informations suffisantes concernant ces travaux leur permettant de voter de manière éclairée. En rejetant cette résolution, ils ont donc agi conformément à l’intérêt collectif, d’autant que l’assemblée générale a voté consécutivement la résolution 22 relative à la réalisation d’un audit visant justement à disposer d’informations complémentaires sur ces travaux d’isolation faute d’en avoir obtenu par le biais de. M [P]. Ce moyen sera donc rejeté.

S’agissant du moyen tiré de la rupture d’égalité, que M. [P] invoque sans détailler précisément ce moyen et sans justifier l’existence de situation similaire à la sienne au sein de l’immeuble concernant l’isolation des combles, ce moyen sera rejeté.

S’agissant du moyen tiré de la salubrité et de la décence du logement, qui n’est pas fondé en droit, ces principes, applicables essentiellement dans la relation bailleur/ locataire, ne saurait être opposé au syndicat des copropriétaires .

En conséquence, la demande d’annulation de la résolution 21 sera rejetée.

5-Sur la demande d’autorisation de travaux

En l’espèce, M. [P] demande à être autorisé judiciairement à effectuer l’ensemble des travaux rejetés par l’assemblée générale querellée, sans développer de moyen en droit et en fait au soutien de cette demande à laquelle le syndicat des copropriétaires s’oppose.

Aux termes de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées.

Le refus d’autorisation ouvre droit au copropriétaire contestant la décision d’obtenir une autorisation judiciaire, sous réserve de la production des pièces techniques décrivant les travaux projetés afin que la juridiction saisie puisse se prononcer en toute connaissance de cause.

Les juges du fond apprécient souverainement si le projet de travaux présente des risques pour les droits des copropriétaires ou si au contraire la demande a pour objet des travaux d’amélioration ne portant pas atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires.

L’autorisation judiciaire de l’article 30 ne dépend ainsi pas des autorisations administratives données et relève de la seule appréciation du tribunal au regard des conditions posées par cet article.

Compte tenu de ce qui précède et dans la mesure où il apparait que M. [P] n’a pas délivré d’informations suffisantes sur l’ensemble des travaux qu’il a soumis aux votes de l’assemblée générale notamment d’ordre technique, d’autant que précédemment, il avait eu l’occasion de réaliser des travaux similaires sans autorisation de l’assemblée générale, ces mêmes travaux ayant affecté les parties communes en causant des infiltrations, et que la présente demande d’autorisation de travaux de M. [P] n’est fondée sur aucun justificatif technique complémentaire aux pièces communiquées aux copropriétaires pour l’assemblée générale du 27 juin 2023, il ne saurait valablement être envisagé de faire droit à cette demande.

En conséquence, la demande M. [P] sur ce point sera rejetée.

6-Sur les demandes indemnitaires

En l’espèce, M. [P] demande une indemnisation du préjudice moral subi en raison du refus inexplicable du syndicat des copropriétaires à hauteur de 1.000 euros, ainsi que la somme de 10.134 euros à parfaire pour l’absence de location de son bien faute de pouvoir proposer au locataire toutes les commodités nécessaires, ce à quoi s’oppose le syndicat des copropriétaires.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

Les demandes indemnitaires de M. [P], fondées manifestement sur la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires, seront rejetées compte tenu de ce qui précède, aucun élément ne permettant de considérer que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en refusant les travaux soumis au vote de l’assemblée générale par M. [P].

7-Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires demande le versement de la somme de 20.000 euros au regard du comportement fautif de M.[P] qui a effectué des travaux sans autorisation de l’assemblée générale, ce qui a conduit le syndicat des copropriétaires à faire face à des difficultés liées aux nombreux échanges, réunions, outre les frais d’avocats, d’expertise… ; que M.[P] a continué de faire preuve d’une telle attitude en procédant à des travaux dans les WC communs du 6e étage sans autorisation et causant des infiltrations au 5e étage ; et que le juge des référés n’a pas statué sur la présente demande.

M. [P] s’oppose à cette demande expliquant que l’ensemble des travaux réalisés sans autorisation ont été retirés ; qu’il a été condamné par le juge des référés notamment au paiement des frais irrépétibles ; que le courrier en date du 25 février 2021 démontre qu’il a fait preuve de diligences s’agissant des infiltrations causées par les travaux effectués dans les WC du 6e étage, pour traiter du dégât des eaux et contacter le syndic sur ce point.

S’il est établi que M. [P] a effectué plusieurs travaux sans autorisation entre 2015 et 2020, il apparait que ce dernier a fait l’objet d’une condamnation ordonnée par le juge des référés visant à remettre en état les parties communes touchées, et plus particulièrement la conduite des eaux usées et celles des eaux vannes se raccordant à l’évacuation des WC, la conduite d’alimentation en eau froide, outre la suppression de la VMC installé dans les combles, ainsi que la remise en état des murs, cloisons, plafonds et plancher, sans que ce point ne soit contesté. Il n’est également pas contesté que M. [P] s’est conformé à la décision ainsi rendue en remettant en état les parties communes.

Si le syndicat des copropriétaires fait état d’une fuite des WC communs survenue en 2020 en raison de travaux non autorisés réalisés par M. [P] ayant conduit au percement d’un conduite d’évacuation, aucun élément ne permet de considérer qu’il s’agirait d’autres travaux que ceux examinés par le juge des référés dans sa décision du 24 février 2021. Cette décision, si elle a ordonné la remise en état des lieux, n’a pas prévu d’indemnisation du syndicat des copropriétaires en raison d’un préjudice subi. Pour autant, force est de relever que le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’existence d’aucun dommage particulier lié à cette fuite , les échanges de messages entre M. [P] et le syndic établissant que les assurances ont été mises en cause, sans information sur les indemnisations perçues, et étant rappelé que la remise en état des parties communes a été effectuée par M. [P].

Aussi, en l’état, compte tenu de ces éléments, de la condamnation prononcée à l’encontre de M. [P] dans le cadre de la décision en référé, y compris au titre des frais irrépétibles et faute pour le syndicat des copropriétaires de caractériser de manière suffisante un préjudice distinct émanant de l’attitude de M. [P] pour la période antérieure à l’assemblée générale querellée, cette demande sera rejetée.

8 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [P], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [P] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre, ainsi que de sa demande au titre de l’article 10-1 de la o du 10 juillet 1965.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, aucun élément ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,