TJ 75056, 2 juill. 2026, RG 25/05559

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître GROGNARD

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître BODIN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/05559 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAB7W

N° MINUTE : 1 JCP

JUGEMENT
rendu le jeudi 02 juillet 2026

DEMANDERESSE
E.P.I.C. HAUTS-DE-SEINE HABITAT OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître BODIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #T10

DÉFENDEURS
Monsieur [L] [Y],
demeurant [Adresse 2]
représenté par son curateur
AssociationARIANE [G],
dont le siège social est [Adresse 3]

représentés par Maître GROGNARD, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1281

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 02 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/05559 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAB7W

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2023, l’E.P.I.C. HAUTS DE SEINE HABITAT - OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [L] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 4], 1er étage, logement n°236, à [Localité 2].

Monsieur [L] [Y] a été placé sous mesure de curatelle renforcée par jugement du juge des tutelles de [Localité 1] en date du 15 décembre 2023, pour une durée de 60 mois. L’APJA 75 a été désignée en qualité de curatrice et Madame [S] [D] épouse [Y] en qualité de subrogé curatrice.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 183,97 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail. Ce commandement a été signifié le 17 décembre 2024 à l’APJA 75 en qualité de curateur de Monsieur [L] [H] [I] et le 10 décembre 2024 à Madame [S] [D] épouse [Y].

La caisse d’allocations familiales des Hauts-de-Seine a été informée de la situation de Monsieur [L] [H] [I], le 19 décembre 2024.

Par actes séparés de commissaire de justice des 9 et 13 mai 2025, l’E.P.I.C. HAUTS DE SEINE HABITAT - OPH a fait assigner Monsieur [L] [Y], l’APJA 75 et Madame [S] [D] épouse [H] [I], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves du locataire à ses obligations contractuelles et légales de jouir paisiblement des lieux loués, ordonner son expulsion immédiate et sans délai avec toutes conséquences de droit, autoriser le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux risques et périls de la partie expulsée, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

1172,92 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme de février 2025 inclus,une indemnité d’occupation d’un montant de 731,70 euros jusqu’à complète libération des lieux,1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 mai 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 octobre 2025 à laquelle l’E.P.I.C. HAUTS DE SEINE HABITAT – OPH était représenté par son conseil. L’APJA 75 ne s’est pas présentée et l’UDAF 75 a comparu volontairement, en qualité de nouvelle curatrice de Monsieur [L] [H] [I]. Madame [S] [D] épouse [H] [I] a comparu personnellement. Lors de cette audience, Monsieur [L] [H] [I] a comparu en personne et a adopté une attitude véhémente, insultant tour à tour Madame [S] [D] épouse [H] [I], la représentante de l’UDAF 75 ainsi que le magistrat présidant l’audience, lequel a été contraint de faire appel aux agents de sécurité. L’UDAF 75 a indiqué qu’une requête aux fins de dessaisissement était en cours d’instruction devant le juge des tutelles en charge de la mesure et Madame [S] [D] épouse [H] [I] a précisé que Monsieur [L] [H] [I] a sollicité la mainlevée de sa mesure de protection.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 22 janvier 2026.

Par jugement en date du 14 novembre 2025, le juge des tutelles a allégé la mesure de curatelle renforcée en mesure de curatelle simple, a déchargé l’UDAF 75 de ses fonctions de curateur et a désigné l’association ARIANE [G] en qualité de curatrice.

Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2025 et du 2 janvier 2026, l’E.P.I.C. HAUTS DE SEINE HABITAT – OPH a fait signifier des conclusions récapitulatives en demande à Monsieur [L] [H] [I] et à l’association ARIANE [G], régularisant la procédure à l’égard de cette dernière et à l’égard de Madame [S] [D] épouse [H] [I], déchargée de plein droit de sa fonction de subrogé curatrice compte tenu de l’allègement de la mesure en curatelle simple.

A l’audience du 22 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée à la demande de Monsieur [L] [H] [I] afin de solliciter l’assistance d’un autre conseil, le conseil initialement saisi s’était dessaisi.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 avril 2026, date à laquelle elle a été retenue et plaidée.

L’E.P.I.C. HAUTS DE SEINE HABITAT – OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions récapitulatives en demande visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles il maintient l’intégralité de ses demandes initiales, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 483,74 euros.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir en premier lieu, sur le fondement des articles 1728 du code civil et 24 I de la loi du 6 juillet 1989, que le locataire n’a réglé ses loyers que partiellement depuis le mois d’août 2024 générant une dette locative. Il soutient que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées de sorte que la clause résolutoire est acquise entraînant la résiliation de plein droit du bail.

Il prétend en second lieu, sur le fondement de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728, 1° et 1729 du code civil, que le locataire a gravement manqué à son obligation de jouissance paisible du logement en occasionnant des troubles à son voisinage (comportements agressifs, insultes, menaces de mort, altercations violentes avec les personnes qu’il laisse entrer dans son logement) et en instaurant un climat de peur et de dangerosité dans l’immeuble. Il fait en outre valoir un comportement agressif à l’égard du bailleur lui-même (envoi d’une grande quantité de mails contenant parfois des menaces et insultes). Il considère que ces manquements graves et répétés, malgré les avertissements formels du bailleur justifient la résiliation du bail à ses torts exclusifs. Il précise que la délivrance de l’assignation n’a eu aucun effet dissuasif sur son comportement, de nouvelles plaintes de voisins étant intervenues postérieurement.
Monsieur [L] [H] [I] et la représentante de l’association ARIANE [G] ont comparu, assistés de leur conseil, et ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions en défense visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles ils demandent de débouter le bailleur de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, de statuer ce que de droit sur la demande de résiliation judiciaire du bail, de débouter le demandeur de sa demande de réduction ou de suppression du délai prévue par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, d’accorder à Monsieur [L] [H] [I] un délai d’un an pour quitter les lieux à compter du jugement à intervenir, de débouter le demandeur de toutes ses autres demandes, en ce compris sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et d’écarter l’exécution provisoire.
Il soutient avoir régularisé son arriéré locatif de sorte que la clause résolutoire n’est pas acquise. Il prétend ensuite avoir pris conscience des nuisances qu’il a occasionnées à ses voisins, qu’il ne conteste pas, et s’en rapporte à justice sur l’appréciation de leur importance et des conséquences sur le bail. Il indique en tout état de cause, ne pas souhaiter rester vivre dans l’appartement donné à bail compte tenu de l’environnement désormais hostile à son égard. Il sollicite en revanche que le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution soit maintenu et sollicite, en outre, un délai d’un an pour quitter les lieux afin de lui permettre de se reloger. Il précise être à la recherche, avec sa curatrice, d’un logement social ou d’un foyer spécialisé. Il considère qu’une expulsion sans solution de relogement aurait des conséquences délétères sur son état compte tenu de sa pathologie et de sa vulnérabilité. Il estime enfin l’exécution provisoire est incompatible avec la décision à intervenir compte tenu des conséquences irréversibles qu’elle entraînerait.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures auxquelles elles ont déclaré se référer à l’audience du 17 avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

À l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 2 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

L’E.P.I.C. HAUTS DE SEINE HABITAT – OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales des Hauts-de-Seine deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 27 novembre 2023 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 10 décembre 2024, pour la somme en principal de 1 183,97 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

Or, d’après l'historique des versements produit, il apparaît que le locataire a réglé la totalité des causes du commandement de payer avant l’expiration de ce délai, par un versement de 398,32 euros le 17 décembre 2024, un versement de 387,33 euros le 10 janvier 2025 et un versement de 407,03 le 10 février 2025, soit un montant total de 1 192,68 euros.

Il en résulte que la clause résolutoire n’a pas joué.

En conséquence, l’E.P.I.C. HAUTS DE SEINE HABITAT – OPH sera débouté de sa demande de constat de la résiliation du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Aux termes des articles 1728 1° et 1729 du code civil le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention. Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour la bailleresse, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
Aux termes de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, l’E.P.I.C. HAUTS DE SEINE HABITAT - OPH produit :
Un formulaire de compte rendu d’entretien informel du gardien de l’immeuble avec le responsable d’exploitation, relatant une altercation avec Monsieur [L] [H] [I] survenue le 24 juin 2024 au cours de laquelle ce dernier a exercé des menaces verbales à son encontre, et sollicitant, pour sa sécurité, d’être déplacé ;Un procès-verbal de dépôt de plainte du 19 juillet 2024 du nouveau gardien de l’immeuble relatant des faits d’insultes, de menaces de mort et d’intimidation commis par Monsieur [L] [H] [I] au cours desquels une résidente de l’immeuble s’est interposée et a fait appel à police secours ;Une déclaration de main courante de la gérante de la copropriété du 19 juillet 2024 relatant avoir assisté par téléphone à l’altercation entre Monsieur [L] [H] [I] et le nouveau gardien et expliquant que ce dernier est à l’origine du départ précipité du précédent gardien en raison du climat d’insécurité qu’il génère ;Un mail d’une voisine et procès-verbal de dépôt de plainte du 8 octobre 2024 d’une autre voisine relatant toutes les deux avoir été agressées par une personne sans domicile fixe résidant chez Monsieur [L] [H] [I] qui a tenté à plusieurs reprises de forcer l’entrer de l’immeuble alors qu’elles rentraient chez elles ; relatant également des hurlements de Monsieur [L] [H] [I] dans les parties communes et se disant choquées et en insécurité dans l’immeuble ; Plusieurs attestations des voisins relatant des violences et de disputes entre Monsieur [L] [H] [I] et la personne qu’il héberge, un climat d’insécurité dans l’immeuble, des agressions verbales, des insultes, des cris ; Un courriel d’une gestionnaire du bailleur relatant avoir reçu un message sur son téléphone portable de Monsieur [L] [H] [I] « sale pute, va te faire enculer, je vais pas me laisser faire », outre une trentaine de courriels en une journée ;Une sommation de cesser les troubles, adressée par voie de commissaire de justice le 18 septembre 2024 ; Un procès-verbal de dépôt de plainte du 4 novembre 2024 d’un voisin expliquant avoir dû prendre la défense de sa voisine car Monsieur [L] [H] [I] était agressif et proférait des insultes et que ce dernier lui a craché au visage et lui a jeté un mégot de cigarette dans les cheveux, l’ayant conduit à contacter les services de police ; Deux lettres de mise en demeure des 5 et 25 novembre 2024 adressée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble au bailleur d’avoir à faire cesser les nuisances causées par Monsieur [L] [H] [I] et de prendre toutes les mesures qui s’imposent ;Un bulletin de non-conciliation du 11 février 2025 ;Des attestations de voisins relatant des faits d’insultes, de menaces de mort commis par Monsieur [L] [H] [I] ;Deux procès-verbaux de dépôt de plainte du 3 novembre 2025 et du 8 décembre 2025 de deux voisins indiquant être victimes d’insultes, d’intimidations et indiquant se sentir en insécurité dans l’immeuble du fait du comportement de Monsieur [L] [H] [I].
Ces éléments, non exhaustifs, établissent un comportement intolérable dans une vie en collectivité de la part de Monsieur [L] [H] [I] qui créé depuis plus d’un an un climat d’insécurité et de peur dans l’immeuble, constitutif d’un trouble de jouissance grave et persistant.

Malgré l’envoi par l’E.P.I.C. HAUTS DE SEINE HABITAT - OPH d’une sommation de cesser les troubles, Monsieur [L] [H] [I] n’a pas adapté son comportement et n’a pas fait cesser les troubles d’une particulière gravité qu’il fait subir à son voisinage immédiat. L’assignation délivrée par son bailleur n’a pas eu davantage d’effet, les derniers dépôts de plaintes et les dernières attestations produites étant postérieures à la date de délivrance de l’assignation.

Ce manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [L] [H] [I] à la date de la délivrance de l’assignation du 9 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 1229 du code civil, et son expulsion.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution. Il n’y a pas lieu à ordonner le rappel des dispositions légales, applicables de plein droit.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [L] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil, soit jusqu’au 9 mai 2025. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’E.P.I.C. HAUTS DE SEINE HABITAT - OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 décembre 2025, Monsieur [L] [H] [I] restait lui devoir la somme de 483,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme de novembre 2025 inclus.

Monsieur [L] [H] [I] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Il sera donc condamné à payer cette somme au bailleur.

Monsieur [L] [H] [I] sera par ailleurs condamné à verser à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû comme si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 731,70 euros, payable et révisable dans les mêmes conditions, outre les charges, à compter de l’échéance du mois de décembre 2025 jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.
Sur les délais d’expulsion

Aux termes de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ».
Suivant l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. »

En l’espèce, si Monsieur [L] [H] [I] allègue dans ses écritures avoir pris conscience de son comportement, force est de constater que les pièces produites démontrent au contraire qu’il n’avait pas pris la mesure de son comportement lors de l’audience du 6 octobre 2025 au cours de laquelle l’affaire a dû être renvoyée, le défendeur ayant insulté les parties ainsi que le magistrat présidant l’audience. Les troubles n’ont pas davantage cessé entre cette audience et l’audience du 22 janvier 2026, les dernières plaintes produites datant du mois de décembre 2025.

Il ne justifie par ailleurs d’aucune démarche aux fins de relogement.
Au regard de l’ancienneté des troubles, de leur gravité et de leur persistance dans le temps, il convient de débouter Monsieur [L] [H] [I] de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Ces éléments établissent par ailleurs la mauvaise foi du locataire. Dès lors, il ne sera pas fait application du premier alinéa de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de sorte que le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sans attendre un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [H] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il convient de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de l’E.P.I.C. HAUTS DE SEINE HABITAT - OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Monsieur [L] [H] [I] demande à voir écarter l’exécution provisoire du présent jugement faisant valoir qu’elle aurait des conséquences irréversibles et aggraverait sa vulnérabilité, ce alors que sa situation est sur le point de s’améliorer.

Compte tenu cependant des circonstances particulières de l’espèce telles qu’elles résultent des développements qui précèdent, de la gravité des troubles commis et de leur persistance, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,