TJ 75056, 7 juill. 2026, RG 26/00059

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître CHARTRAIN

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître COTTINET

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 26/00059 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBWFC

N° MINUTE : 5 JCP

JUGEMENT
rendu le mardi 07 juillet 2026

DEMANDERESSE
Madame [N] [Z],
venant aux droits de ses parents Monsieur et Madame [Z],
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître CHARTRAIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #F1

DÉFENDEURS
Madame [U] [H] épouse [C],
Monsieur [S] [C],
demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître COTTINET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C007

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 juillet 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 29 juin 1992, M. et Mme [E] [Z] ont donné à bail, à effet au 01 juillet 1992 à Mme [U] [H] épouse [C], un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 2], pour une durée de six ans.
M. [S] [C] s’est porté caution, par contrat séparé du 07 juillet 1992, s’engageant à assumer les obligations en lieu et place de la locataire si celle-ci venait à être défaillante dans son exécution.
M. [S] [C] s’est installé dans l’appartement avec son épouse.
Le bail s’est prolongé par tacite reconduction.
Mme [N] [Z] est venue aux droits de son père, à la mort de ce dernier, le 24 octobre 2009, sa mère étant prédécédée en janvier 1998.
En septembre 2013, son fils, M. [T] [I] a emménagé dans l’appartement situé au-dessus de celui des époux [C].
Suivant acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, Mme [N] [Z] a donné congé à Mme [U] [C] au 30 juin 2025 pour reprise dans l’intention d’y loger son fils, M. [I] [F].
Les époux [C] se sont maintenus dans les lieux.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, Mme [N] [Z] a assigné M. et Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judicaire de Paris aux fins de voir à titre principal, valider le congé, à titre subsidiaire, juger que leur maintien dans les lieux est abusif, à titre très subsidiaire, prononcer la résolution du contrat de bail et en tout état de cause ordonner leur expulsion et les condamner à une indemnité d’occupation ainsi qu’à des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis.
Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 mai 2026.
Mme [N] [Z], représentée par son conseil, déposé des conclusions, reprises oralement, aux termes desquelles elle sollicite :
A titre principal,
Juger que le congé pour reprise au bénéfice de la famille délivré le 10 décembre 2024, à effet du 30 juin 2025 est valable et opposable tant à Monsieur [C] qu'à Madame [C] ;
A titre subsidiaire,
Juger que le maintien dans les lieux de Monsieur et Madame [C] est abusif ;

Décision du 07 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/00059 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBWFC

A titre très subsidiaire,
Prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail à effet du 30 juin 2025 ;
En tout état de cause
Juger que Monsieur et Madame [C] sont occupants sans droit ni titre des lieux litigieux du fait de leur maintien dans les lieux au-delà du 30 juin 2025;
Ordonner l'expulsion de Monsieur et Madame [C] et de tout autre éventuel occupant de leur chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier:
Condamner solidairement Monsieur et Madame [C], en deniers ou quittances, en tenant compte des règlements déjà intervenus, au paiement, d'une indemnité pénale d'occupation à hauteur de 173,41 euros par jour de retard, à compter du ler juillet 2025 et aussi longtemps qu'ils se maintiendront dans les lieux ;
Condamner solidairement Monsieur et Madame [C] à verser à Madame [Z] la somme de 15.000 euros en réparation des préjudices découlant de l'inexécution de bonne foi du contrat de bail ;
Condamner solidairement Monsieur et Madame [C] à verser à Madame [Z] la somme de 7.000 euros en réparation des préjudices découlant de leur résistance abusive;
Condamner solidairement Monsieur et Madame [C] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner solidairement Monsieur et Madame [C] au paiement des entiers dépens, incluant le coût de signification de la présente assignation et celui afférent à l'exécution forcée de la décision à intervenir ;
Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, sous astreinte de 180 euros par jour de retard.
Au soutien de ses prétentions s’agissant du congé et en réplique, elle fait valoir que le bail s’est prolongé par tacite reconduction, par période de trois ans à compter du 30 juin 2028 au regard de la loi du 21 juillet 1994 de sorte que le congé a valablement été signifié à effet au 30 juin 2025. Elle soutient que M. [C] ne peut se prévaloir de la cotitularité du bail dès lors que de première part, il demeure un doute sur la persistance du mariage au regard de l’acte de mariage produit aux débats, de seconde part, que Mme [C] n’a pas fait état de son lien matrimonial de manière à ce que son mari soit pris en compte dans le bail et n’a pas effectué de démarche positive pour l’informer de la future présence de son mari dans l’appartement ou du souhait de ce dernier de bénéficier du bail, que de troisième part, le contrat de location vise Mme [H] épouse [C] en qualité de locataire et M. [C] en qualité de caution de sorte qu’au regard de la règle d’interprétation des contrats, les parties ont entendu déroger à la cotitularité du bail, M. [C] ne pouvant être à la fois caution et locataire et par la suite, les époux [C] n’ont pas fait le nécessaire auprès du bailleur pour rendre M. [C] cotitulaire du bail ou repreneur seul du bail. Elle fait par ailleurs valoir que M. [C] a, en pratique, été informé du congé dès le 10 décembre 2024 par le commissaire de justice puisque c’est lui qui a reçu l’acte pour le compte de son épouse. S’agissant de la réalité du motif du congé, elle se prévaut des pièces qu’elle verse aux débats et fait valoir que les défendeurs ne rapportent pas la preuve de la fraude. A titre subsidiaire, elle fait valoir que les époux [C] ont renoncé initialement à contester la validité du congé puis ont fait volte-face, peut de temps avant la date d’effet normal du congé, attitude illustrant leur mauvaise foi et caractérisant un abus de droit.
S’agissant de la résolution judicaire du contrat, elle fait valoir qu’il ne s’agit pas d’une demande incompatible avec les précédentes mais d’une demande subsidiaire et alternative, tout à fait valable. Sur le fond, elle soutient que depuis la naissance du contrat, sont à déplorer de la part de M. [C] diverses violations des obligations pesant sur les locataires constitutives de manquements graves au regard de la jurisprudence et/ ou révélateurs d’une certaine mauvaise foi : réalisation de travaux d’aménagements non autorisés, exécution de travaux non conforme aux règles de l’art, refus persistant de laisser accéder le bailleur à son appartement, tapage nocturne régulier, réalisation de travaux sauvages dans tout l’immeuble, ouverture volontaire des fenêtres et portes communes de l’immeubles, insultes et provocations diverses, absence de réalisation des travaux de remise en état dans un délai raisonnable, report de visite sous des prétextes fallacieux, comportement qui laisse à penser qu’il constitue un danger pour lui-même, les autres occupants de l’immeuble et pour le bien litigieux.
S’agissant de la demande de dommages au titre de l’exécution déloyale du contrat de bail , elle fait valoir que l’attitude des époux [C], constitutifs d’une exécution déloyale du contrat de location l’a placée dans une situation inconfortable, qu’elle s’est trouvée prise en otage , assaillie de doléances directes de la part de M. [C], celui-ci ignorant le rôle du cabinet MAS ROCHER et d’autre part de plaintes de ses autres locataires, que cette situation conflictuelle a spécifiquement parasité ses relations avec son fils engendrant des tensions récurrentes, situation génératrice de lourds tracas et de stress y afférent. S’agissant de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, elle fait valoir que l’attitude dilatoire et peu respectueuse des défendeurs a fait inutilement monter la tension d’un cran, l’a peinée pour son fils et épuisée nerveusement.
M. et Mme [C] représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, reprises oralement, aux termes desquelles ils sollicitent :
Déclarer nul et de nul effet le congé délivré à la seule Mme [C] le 10 décembre 2024 pour reprise au profit de M. [I],
Débouter Madame [Z] de l’ensemble de ses demandes
Subsidiairement, fixer le montant d’une éventuelle indemnité d’occupation au montant du loyer,
Condamner Mme [Z] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Mme [Z] aux dépens.
S’agissant du congé, ils soutiennent d’une part que le bail s’est poursuivi par tacite reconduction, par période six ans, de sorte que le congé ne pouvait être donné que pour le 30 juin 2028 et d’autre part, que le congé n’a été donné qu’à Mme [C] et non à M. [C] alors qu’il est cotitulaire du bail au regard de l’article 1751 du code civil. Ils soutiennent que l’acte de caution ne pouvait trouver application qu’en cas de séparation des époux et n’ôtait pas à M. [C] la qualité de locataire même si le bail n’est pas signé par lui dès lors que le bailleur connaissait la situation matrimoniale de celui-ci et ils relèvent que l’engagement de caution , d’une durée limitée est sans objet depuis le 01 juillet 2016. Ils font valoir que la demanderesse ne peut invoquer l’article 9-1 du 06 juillet 1989 alors que le bail a été consenti à Mme [C] née [H] ce qui implique la qualité d’épouse [C] et qu’elle ne disconvient pas que M. [C] habite dans le logement. Ils soutiennent également qu’il ne saurait être argué du fait que ce dernier a reçu l’acte contenant le congé pour le compte de son épouse dès lors que l’acte lui a été remis sous pli fermé et qu’il l’a remis à son épouse dans cet état. Ils contestent le caractère et sérieux du congé faisant valoir que les pièces produites par la demanderesse ne sont pas probantes, que M. [I] [Z] vit dans l’immeuble dans un appartement dont il est nu propriétaire et dont sa mère est vraisemblablement usufruitière, lequel appartement est largement suffisant pour un couple même avec enfant, qu’en réalité le congé a été donné aux fins de le relouer plus cher et son fils manifestant une antipathie marquée pour M. [C].
S’agissant de la demande de résolution du contrat, ils font valoir que Mme [Z] ne peut agir en même temps sur deux motifs de résolution du bail. Ils font valoir que l’ensemble des accusations portées contre M. [C] est contesté à l’exception du dernier dégât des eaux de 2003 qui ne peut être retenu compte tenu de son ancienneté.
Ils font valoir que Mme [Z] ne justifie d’aucun préjudice du fait d’une inexécution qu’elle ne caractérise pas et qu’elle aurait supporté en tout état de cause pendant près de 20 ans.
A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LE DECISION
Sur le congé
Pour mémoire, les parties divergent sur la date d’effet du congé au regard du terme du contrat à retenir, sur la cotitularité du bail et sur la réalité du motif du congé.

Sur la date d’effet du congé
L’article 10 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoyait initialement une reconduction «  par périodes égales à la durée initiale, avec un minimum ».
Cependant, depuis la loi n°94-624 du 21 juillet 1994, la durée de la reconduction tacite est fixée selon la qualité du bailleur à trois ans (bailleur personne physique) ou à 6 ans (bailleur personne morale).
Il ressort de la jurisprudence que cette nouvelle règle était applicable aux baux en cours et aux tacites reconductions ultérieures.
En l’espèce, le bail a été consenti par un bailleur, personne physique, le 29 juin 1992 avec une prise d’effet au 01 juillet 1992 et pour une durée de 6 ans.
La durée initiale, valide, a expiré le 30 juin 1998 et, à compter de cette échéance, le contrat s’est reconduit tacitement pour des périodes de 3 ans soit jusqu’au 30 juin 2001, 2004,2007,2010, 2013,2016,2019,2022 et 2025.
En conséquence, le congé litigieux pour reprise pouvait être signifié avec effet au 30 juin 2025 ; il est dès lors sur ce point valide.
Sur la cotitularité du bail
L’article 1751 du code civil prévoit en son alinéa 1 que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
La jurisprudence afférente à cet article précise que la situation à prendre en compte est celle qui existe à la date du congé.
En l’espèce, le bail a été conclu au profit de «  Mme [U] [H] épouse [C] »
Le fait que M. [C] se soit porté caution de son épouse ne met pas en échec l’article 1751 du code civil lequel est d’ordre public et, en tout état de cause, l’engagement de caution était limité dans le temps.
Il ne ressort pas des éléments du dossier l’existence d’un courrier ou tout autre document aux termes duquel Mme [C] ait informé le bailleur de l’installation de son époux en son appartement. Il ressort toutefois des écritures de Mme [Z] que cette situation n’était pas ignorée, celle-ci indiquant «  M. [C] a fini par s’installer dans l’appartement avec son épouse » et les pièces versées aux débats démontrent qu’il a été tiré les conséquences juridiques de cette situation, à savoir notamment le courrier du mandataire de gestion adressé tant à Mme [C] qu’à M. [C] le 27 septembre 2019 suite à des plaintes de locataires et le jugement en date du 09 juillet 2009 rendu à la suite d’un dégât des eaux survenu dans un appartement situé au-dessous de celui occupé par M. et Mme [C], litige dans lequel le bailleur M. [E] [Z] et M. et Mme [C] en qualité de locataires, étaient parties au litige.
M.et Mme [C] justifient, par la production aux débats de leur extrait d’acte de mariage qu’ils sont toujours mariés étant précisé à cet égard qu’il y a certes une tâche en haut à gauche dudit document mais la surface est très réduite et ne correspond pas à l’apposition d’une mention manuscrite.
Au vu des développements qui précèdent, M. [C] est cotitulaire du bail.
Le fait que M. [C] ait été informé du congé pour l’avoir reçu pour le compte de son épouse est indifférent, l’acte lui ayant été remis sous pli fermé et, en tout état de cause, le congé pour reprise aurait également dû lui être signifié au regard de sa qualité de cotitulaire du bail.
La sanction y afférente n’est pas celle de la nullité mais celle de l’inopposabilité du congé.
Au vu des développements qui précèdent, Mme [Z] sera déboutée de ses demandes tendant à voir juger le congé valide et opposable à M. [C] et de ses demandes subséquentes.

Sur la réalité du motif
Dès lors que le congé a été jugé inopposable à M. [C] et au regard des demandes de Mme [Z] qui ne dissocient pas le sort du bail selon les époux, il n’y a pas lieu de statuer sur la réalité du motif du congé.
Sur le maintien abusif dans les lieux
Pour mémoire, Mme [Z] fait valoir que M. et Mme [C] ont renoncé initialement à contester la validité du congé puis ont fait volte-face, peu de temps avant la date d’effet normal du congé, attitude illustrant leur mauvaise foi et caractérisant un abus de droit
Il ne ressort cependant pas des éléments du dossier que M. et Mme [C] aient, pendant un temps, renoncé à contester la validité du congé. Ils ont gardé le silence pendant un certain temps, silence dont il ne peut être déduit leur acceptation du congé; ils ont ensuite saisi un avocat lequel a indiqué, par courrier du 13 mars 2025 que M. [C] solliciterait probablement des délais raisonnables pour quitter les lieux au regard de son âge et de son état de santé sous réserve que la demande de Mme [Z] paraisse fondée et, le 20 juin 2025, ils ont fait part de leur intention de ne pas quitter les lieux sans qu’une décision de justice en ait décidé.
L’abus de droit n’est dès lors pas établi.

Sur la résiliation judiciaire du contrat
Pour mémoire les parties divergent sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande.
Sur la recevabilité
La demande en résiliation, alternative et subsidiaire, n’est pas incompatible avec les précédentes demandes.
Sur le bien fondé
En vertu de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.
Lorsque la résiliation est demandée en justice, l’article 1228 du même code prévoit que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai aux débiteurs, ou allouer seulement des dommages-intérêts.
Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.
Il est de principe que les griefs invoqués pour justifier une résiliation de bail doivent exister à la date de cette assignation.
En l’espèce, le grief relatif à la réalisation de travaux d’aménagements non autorisés par le bailleur dans l’appartement litigieux et l’exécution de travaux de manière non conforme aux règles de l’art est établi au regard de la clause travaux figurant au contrat de bail et du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Paris en date du 09 juillet 2009. Cependant, les faits sont très anciens. Il en est de même des griefs relatifs aux nuisances sonores et à l’ouverture des fenêtres et portes communes de l’immeuble qui ont donné lieu à quatre courriers recommandés du mandataire de gestion sur la période 2019-2020. Le grief relatif au dégât des eaux en 2003 n’est pas contesté mais, au regard de l’ancienneté des faits, il ne saurait justifier une résiliation du contrat de bail. La réalisation sauvage de travaux dans tout l’immeuble n’est étayée par aucune pièce, de même que les insultes et provocations diverses ou le caractère fallacieux de prétextes du report de la visite du bailleur en 2025. Il n’est pas davatage démontré que M. [C] resprésenterait un danger pour lui même, les autres occupants de l’immeuble ou pour le bien étant relevé que l’intervention des pompiers le 24 juillet 2025 s’explique par une fracture de la hanche. L’exercice d’une activité de menuiserie dans les lieux loués est, quant à lui, insuffisamment démontré.
Au vu des développements qui précèdent, Mme [Z] sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail.

Sur les demandes de dommages et intérêts
Il est exact que la relation contractuelle a été émaillée de difficultés et certains comportements imputés à M. [C] ont pu, par le passé, créer des tensions au sein de l’immeuble. Par ailleurs, les relations entre M. [I] et M.[C] sont délétères et ont conduit à une altercation violente entre les deux hommes le 28 juin 2022. Il se conçoit que cette situation ait pu affecter Mme [Z].
Toutefois, les manquements établis sont anciens, n’ont donné lieu à aucune réitération récente, et ne caractérisent pas une inexécution actuelle et fautive du contrat de bail susceptible d’engager la responsabilité contractuelle des défendeurs.
Par ailleurs, le maintien des époux [C] dans les lieux ne saurait être analysé comme fautif dès lors qu’il a été jugé que le congé délivré le 10 décembre 2024 est inopposable à M. [C], de sorte qu’ils étaient légitimement fondés à en contester les effets et à demeurer dans le logement.
Mme [Z] sera en conséquence déboutée de ses demandes indemnitaires.
Sur les demandes accessoires
Mme [Z] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Chaque partie conservera à sa charge les frais exposés par elle pour assurer la défense de ses intérêts.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DIT le congé pour reprise du 10 décembre 2024 inopposable à M. [S] [C] ;
DEBOUTE Mme [N] [Z] de toutes ses demandes ;
DIT que chaque partie conservera la charge des frais exposés par elle pour assurer la défense de ses intérêts ;
CONDAMNE Mme [N] [Z] aux dépens.

Ainsi signé par le juge et le greffier susnommés et mis à disposition des parties le 07 juillet 2026.

Le Greffier Le Juge